由于现实的供需关系被扭曲，忽视严重偏离住房基本属性的“非有效需求”（一些城市投资性购房比例高达50%以上），片面将房价上涨归咎于“需求旺盛”、“供给不足”，以之作为政策决策的依据，而不重视市场各方的预期对房地产价格的影响，不解决非正常预期问题，调控政策是很难见效的。
这将是现代预期理论在帮助解决目前中国房市实际问题中的重要运用。
早在本世纪30年代，凯恩斯就提出了预期问题，并将之作为其宏观经济理论的主导思想。凯恩斯认为，预期是影响总供给和总需求的重要因素，是导致经济波动的决定因素。
不过，在凯恩斯看来，预期是作为外生变量看待的，其本身尚未构成经济学的研究对象。
而在凯恩斯以后，二十世纪六七十年代西方国家经济普遍陷入“滞胀（即经济的实际增长已经停滞，而通货膨胀却高攀）”之后，政府行为处于一种“两难”境地。于是，理性预期理论等现代预期理论产生了，并得到了很大的发展，对西方现代经济产生了重大影响，动摇了西方经济学的基础，使整个西方经济学的方向和进程发生了一种革命性变化。可以说，没有现代的预期理论，也就没有西方的现代经济学，预期理论的发展，也在一定程度上决定了西方现代经济理论的发展格局。
穆斯在《理性预期与波动理论》一文中，对理性预期作了精辟的解释：理性预期是相对“适应性预期”而言的，所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方式，使预期逐渐符合客观的过程。而理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息做出的预期。这种预期之所以称“理性的”，因为它是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预期。
针对房地产的价格，消费者在做出投资或置业的决定之前都会通过理性的分析，对此类商品做出一定预测。前景看涨，则付之于行动；前景不看涨，则不予购买。这里，消费者所做出的预测，正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点：理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济行为。
菲尔普斯的重要贡献在于宏观经济领域中的“预期理论”的研究，“华尔街日报”曾称菲尔普斯的理论是美国安然度过通胀期的良药。
曾有人这么分析，“打个比方，在‘菲利普斯曲线’下，政府提高两个点的通胀，可以降低一个点的失业率；不过，实际情况是，当现时的通胀提高后，工厂会认为未来的物价会增长更快，工人也会预期未来的工资也将上涨。在这一预期下，未来的通胀将会变得更高。所以，为了降低一个点的失业率，政策制定者不能仅仅提高两个点的通胀。基于未来的预期，实际上要忍受五个点左右的通胀。长此以往，货币政策将会打破‘菲利普斯曲线’，通胀和失业就会失衡。”
菲尔普斯的这一发现，改变了上世纪70年代美国经济运行轨迹。70年代里根时代之前，在“菲利普斯曲线”和凯恩斯经济政策影响下，经济决策者主要通过总需求的拉动，达到经济增长和充分就业。
然而，随着长期需求经济措施的刺激，上世纪70年代的美国经济迎来了经济学理论的难解之谜——美国经济史无前例地出现滞胀现象，即经济停止增长，而通货膨胀却居高不下，失业率也在攀升。
在菲尔普斯理论的支持下，美国经济得以走出当时“滞胀”的尴尬局面。新一届美联储主席伯南克上任后，提出要盯住通胀预期，并数次提高利率，不断给上火的美国房地产市场泼出凉水，严历的控制通胀预期。这些货币政策实际上体现了浓厚的“菲尔普斯”色彩。
可以说，理性预期是构成经济行为的基础。菲尔普斯的“预期理论”正深刻影响着当前的全球经济。对照分析中国房价高企、CPI高升的实际情况，反思中国新一轮宏观调控以来的思路和手段，正切合菲尔普斯的理论原理。
对于中国经济，投资拉动下的就业增长和经济增长的模式并不具备可持续性，通过资产计价的估值变化而改变资产价格变化从而改变财富变化预期下的价格基础和经济增长基础非常脆弱。因此，按照菲尔普斯预期理论的，中国经济政策的决策者和宏观经济运行部门应该提高利率改变实际利润为负的情况，使存款实际利润转正。通过政策等各种手段影响资产计价的估值变化从而改变资产价格变化进而改变财富变化的预期，以抑制非正常需求消费释放和更具影响力的投资（投机）需求，遏止供应者以掺和着虚拟需求在内的总需求旺盛预期为依据而设计、操纵资产计价变化推高物价上涨，以打击未来通货膨胀的高预期，打击中国房市中影响重大的非正常预期。
在中国，经济学界重视和研究预期理论只是上世纪八十年代末才兴起的事情。在此之前，中国经济学界尤其政府决策者对预期理论似乎并无多大兴趣。直到1988年我国通货膨胀急剧上升（1988年8、9月份全国各地发生的挤兑、提款、抢购风潮，显示了预期在通货膨胀上升中的推波助澜作用），一下子打破了对预期理论的冷遇局面。
在制定宏观经济政策所依赖的宏观经济理论中，关键的行为方式如总供给、总需求、物价水平、就业水平等，都与预期密切相关，都要充分考虑预期的作用和影响。
传统理论忽视人们的心理活动及其所支配的人的行为密切相关，传统理论在制定经济政策时的思维方式是，把人简单地作为一种生产要素，如同生产中使用的生产工具和原材料一样。按照这种思维方式，投入多少人力、物力、财力，就能得到多少产量。在这里，人们只能被动地听从政策制定者的摆布，而不存在他们对经济系统的反作用。而预期理论却不同，思维方式已经改变。在制定和实施经济政策时，就会考虑到随着政策的变化，人们的预期也会或迟或早地发生变化。于是不仅需要考虑到政策对人们的制约作用，也要考虑到人们对政策的反作用。
传统的宏观经济计量模型是用过去的数据来给定现在的宏观模型的参数，又用这种现在被给定的参数去解释未来。如在中国房地产领域，总是习惯于依赖房价的同比环比数据，而少有重视引起这种数据变化的原因以及这种数据变化后会引发什么等问题的分析。预期理论使经济学家们不再满足这一传统的建模方式，预期理论将不仅会考虑过去，而且会放眼未来，考虑到预期的影响而更接近于实际、更能反映实际。
目前，在宏观经济调控中，尤其对房价的调控中，中国在制定政策时一度出现问题，一些看起来很理想的政策，在实际执行中却出现调控无效的情况。因为房价走势的预期没有得到改变，房价调控一度落得个越调控越逆政策上涨这种适得其反的尴尬结局。
理性预期理论认为，政策行为是可以预测的，即使政府的某些货币和财政活动现在是不可预测的，但并非以后永远不可预测。经济活动当事者是以理性预期进行经济活动的，不管政府或央行采取何种稳定经济的政策措施，尤其当政府各个时期的货币和财政政策重复一种相同的措施，经济活动当事人总能预期到政府的政策行为及其后果，从而采取相应的对策，以自己的特殊行为来抵消政府政策的影响，从而使政策的作用减至最低,使之归于无效。
在中国，其实，早有人在研究宏观调控政策是如何失效的的问题。
细数2003下半年以来，旨在调控房价的系列政策为何效果不明显？除了体制性问题、政策设计的本身缺陷外，跟重要的更有没有解决理性预期影响的原因。房市中的各个主体，出于自身利益（房企、投资投机者、一般消费者），与中央政府博弈，对政策采取符合自身利益的反应、决策和行动——即理性预期，从而抵消了政策效应。
经济学是研究人类行为的，所以预期便成为对于经济学具有基本重要性的问题。譬如，计划购买一套房屋的家庭，将要预测未来一段时期内房价变化、长期挣得收入以及未来的抵押贷款政策、利率可能变动的趋势。还有开发商、投资者，包括商业银行和地方政府，也要预测未来一段时期内政策变化、利率变化、房价变化等趋势以及长期挣得最终总利润和总风险。这样，房市中的各方，实际上一直是在与中央政府的宏观经济政策的博弈中预期并做出决定、采取行动的。
在房贷新政以前，对本轮调控的政策背景和政策动机与目的，开发商等企业、地方政府与社会公众对市场形势估计的认识是不一致的。
企业的预期博弈：包括商业银行、投资机构及开发商在内的企业，始终在对现实调控做出有利于自身的反应，追求利益最大化。
社会公众的预期：社会公众是房地产市场中消费商品房屋市场需求之主体，社会公众对调控动机、目的与效果的反应是决定政策成功与失败的重要因素。房市中大量的投资、投机成分，会抵消政策的效应。众多家庭或个人因对未来房价还将上涨的恐慌而加速消费提前释放需求，积累到一定程度也可能会对供给形成压力，助推房价上涨。
地方政府的预期：公共选择理论认为，公务员与地方政府都有着自身的利益。宏观调控对房地产投资、价格的控制，会对本地区的GDP产生影响。地方利益的本能冲动，很可能会对中央政策打折扣：或强调理由而不执行，或尽可能规避，或执行不力，或更有甚者是不排除阳奉阴违的现象发生。
在中国房市领域，实际上来说，由于房地产市场各方对中央政府的政策行为尤其对政策执行的结果的可预期，而使得各方的行为及其结果总与政府政策的动机、目的南辕北辙。
但是，如果政府或央行在预期上总是比一般民众胜过一筹,或者公众预期总是滞后于政府与央行的预期，则政府或央行仍能在一定程度上出台政策有效控制宏观经济运行。因此，中国政府欲使其宏观调控政策有效，必须顾及房地产企业以及自住消费购房者、投资（投机）购房者的预期，使其政策超出人们的公众预期。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）
这将是现代预期理论在帮助解决目前中国房市实际问题中的重要运用。
早在本世纪30年代，凯恩斯就提出了预期问题，并将之作为其宏观经济理论的主导思想。凯恩斯认为，预期是影响总供给和总需求的重要因素，是导致经济波动的决定因素。
不过，在凯恩斯看来，预期是作为外生变量看待的，其本身尚未构成经济学的研究对象。
而在凯恩斯以后，二十世纪六七十年代西方国家经济普遍陷入“滞胀（即经济的实际增长已经停滞，而通货膨胀却高攀）”之后，政府行为处于一种“两难”境地。于是，理性预期理论等现代预期理论产生了，并得到了很大的发展，对西方现代经济产生了重大影响，动摇了西方经济学的基础，使整个西方经济学的方向和进程发生了一种革命性变化。可以说，没有现代的预期理论，也就没有西方的现代经济学，预期理论的发展，也在一定程度上决定了西方现代经济理论的发展格局。
穆斯在《理性预期与波动理论》一文中，对理性预期作了精辟的解释：理性预期是相对“适应性预期”而言的，所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方式，使预期逐渐符合客观的过程。而理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息做出的预期。这种预期之所以称“理性的”，因为它是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预期。
针对房地产的价格，消费者在做出投资或置业的决定之前都会通过理性的分析，对此类商品做出一定预测。前景看涨，则付之于行动；前景不看涨，则不予购买。这里，消费者所做出的预测，正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点：理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济行为。
菲尔普斯的重要贡献在于宏观经济领域中的“预期理论”的研究，“华尔街日报”曾称菲尔普斯的理论是美国安然度过通胀期的良药。
曾有人这么分析，“打个比方，在‘菲利普斯曲线’下，政府提高两个点的通胀，可以降低一个点的失业率；不过，实际情况是，当现时的通胀提高后，工厂会认为未来的物价会增长更快，工人也会预期未来的工资也将上涨。在这一预期下，未来的通胀将会变得更高。所以，为了降低一个点的失业率，政策制定者不能仅仅提高两个点的通胀。基于未来的预期，实际上要忍受五个点左右的通胀。长此以往，货币政策将会打破‘菲利普斯曲线’，通胀和失业就会失衡。”
菲尔普斯的这一发现，改变了上世纪70年代美国经济运行轨迹。70年代里根时代之前，在“菲利普斯曲线”和凯恩斯经济政策影响下，经济决策者主要通过总需求的拉动，达到经济增长和充分就业。
然而，随着长期需求经济措施的刺激，上世纪70年代的美国经济迎来了经济学理论的难解之谜——美国经济史无前例地出现滞胀现象，即经济停止增长，而通货膨胀却居高不下，失业率也在攀升。
在菲尔普斯理论的支持下，美国经济得以走出当时“滞胀”的尴尬局面。新一届美联储主席伯南克上任后，提出要盯住通胀预期，并数次提高利率，不断给上火的美国房地产市场泼出凉水，严历的控制通胀预期。这些货币政策实际上体现了浓厚的“菲尔普斯”色彩。
可以说，理性预期是构成经济行为的基础。菲尔普斯的“预期理论”正深刻影响着当前的全球经济。对照分析中国房价高企、CPI高升的实际情况，反思中国新一轮宏观调控以来的思路和手段，正切合菲尔普斯的理论原理。
对于中国经济，投资拉动下的就业增长和经济增长的模式并不具备可持续性，通过资产计价的估值变化而改变资产价格变化从而改变财富变化预期下的价格基础和经济增长基础非常脆弱。因此，按照菲尔普斯预期理论的，中国经济政策的决策者和宏观经济运行部门应该提高利率改变实际利润为负的情况，使存款实际利润转正。通过政策等各种手段影响资产计价的估值变化从而改变资产价格变化进而改变财富变化的预期，以抑制非正常需求消费释放和更具影响力的投资（投机）需求，遏止供应者以掺和着虚拟需求在内的总需求旺盛预期为依据而设计、操纵资产计价变化推高物价上涨，以打击未来通货膨胀的高预期，打击中国房市中影响重大的非正常预期。
在中国，经济学界重视和研究预期理论只是上世纪八十年代末才兴起的事情。在此之前，中国经济学界尤其政府决策者对预期理论似乎并无多大兴趣。直到1988年我国通货膨胀急剧上升（1988年8、9月份全国各地发生的挤兑、提款、抢购风潮，显示了预期在通货膨胀上升中的推波助澜作用），一下子打破了对预期理论的冷遇局面。
在制定宏观经济政策所依赖的宏观经济理论中，关键的行为方式如总供给、总需求、物价水平、就业水平等，都与预期密切相关，都要充分考虑预期的作用和影响。
传统理论忽视人们的心理活动及其所支配的人的行为密切相关，传统理论在制定经济政策时的思维方式是，把人简单地作为一种生产要素，如同生产中使用的生产工具和原材料一样。按照这种思维方式，投入多少人力、物力、财力，就能得到多少产量。在这里，人们只能被动地听从政策制定者的摆布，而不存在他们对经济系统的反作用。而预期理论却不同，思维方式已经改变。在制定和实施经济政策时，就会考虑到随着政策的变化，人们的预期也会或迟或早地发生变化。于是不仅需要考虑到政策对人们的制约作用，也要考虑到人们对政策的反作用。
传统的宏观经济计量模型是用过去的数据来给定现在的宏观模型的参数，又用这种现在被给定的参数去解释未来。如在中国房地产领域，总是习惯于依赖房价的同比环比数据，而少有重视引起这种数据变化的原因以及这种数据变化后会引发什么等问题的分析。预期理论使经济学家们不再满足这一传统的建模方式，预期理论将不仅会考虑过去，而且会放眼未来，考虑到预期的影响而更接近于实际、更能反映实际。
目前，在宏观经济调控中，尤其对房价的调控中，中国在制定政策时一度出现问题，一些看起来很理想的政策，在实际执行中却出现调控无效的情况。因为房价走势的预期没有得到改变，房价调控一度落得个越调控越逆政策上涨这种适得其反的尴尬结局。
理性预期理论认为，政策行为是可以预测的，即使政府的某些货币和财政活动现在是不可预测的，但并非以后永远不可预测。经济活动当事者是以理性预期进行经济活动的，不管政府或央行采取何种稳定经济的政策措施，尤其当政府各个时期的货币和财政政策重复一种相同的措施，经济活动当事人总能预期到政府的政策行为及其后果，从而采取相应的对策，以自己的特殊行为来抵消政府政策的影响，从而使政策的作用减至最低,使之归于无效。
在中国，其实，早有人在研究宏观调控政策是如何失效的的问题。
细数2003下半年以来，旨在调控房价的系列政策为何效果不明显？除了体制性问题、政策设计的本身缺陷外，跟重要的更有没有解决理性预期影响的原因。房市中的各个主体，出于自身利益（房企、投资投机者、一般消费者），与中央政府博弈，对政策采取符合自身利益的反应、决策和行动——即理性预期，从而抵消了政策效应。
经济学是研究人类行为的，所以预期便成为对于经济学具有基本重要性的问题。譬如，计划购买一套房屋的家庭，将要预测未来一段时期内房价变化、长期挣得收入以及未来的抵押贷款政策、利率可能变动的趋势。还有开发商、投资者，包括商业银行和地方政府，也要预测未来一段时期内政策变化、利率变化、房价变化等趋势以及长期挣得最终总利润和总风险。这样，房市中的各方，实际上一直是在与中央政府的宏观经济政策的博弈中预期并做出决定、采取行动的。
在房贷新政以前，对本轮调控的政策背景和政策动机与目的，开发商等企业、地方政府与社会公众对市场形势估计的认识是不一致的。
企业的预期博弈：包括商业银行、投资机构及开发商在内的企业，始终在对现实调控做出有利于自身的反应，追求利益最大化。
社会公众的预期：社会公众是房地产市场中消费商品房屋市场需求之主体，社会公众对调控动机、目的与效果的反应是决定政策成功与失败的重要因素。房市中大量的投资、投机成分，会抵消政策的效应。众多家庭或个人因对未来房价还将上涨的恐慌而加速消费提前释放需求，积累到一定程度也可能会对供给形成压力，助推房价上涨。
地方政府的预期：公共选择理论认为，公务员与地方政府都有着自身的利益。宏观调控对房地产投资、价格的控制，会对本地区的GDP产生影响。地方利益的本能冲动，很可能会对中央政策打折扣：或强调理由而不执行，或尽可能规避，或执行不力，或更有甚者是不排除阳奉阴违的现象发生。
在中国房市领域，实际上来说，由于房地产市场各方对中央政府的政策行为尤其对政策执行的结果的可预期，而使得各方的行为及其结果总与政府政策的动机、目的南辕北辙。
但是，如果政府或央行在预期上总是比一般民众胜过一筹,或者公众预期总是滞后于政府与央行的预期，则政府或央行仍能在一定程度上出台政策有效控制宏观经济运行。因此，中国政府欲使其宏观调控政策有效，必须顾及房地产企业以及自住消费购房者、投资（投机）购房者的预期，使其政策超出人们的公众预期。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）