随着中国经济参与全球化程度的日益深入，世界经济的波动必然会影响到中国经济的秩序。尽管国内外较多经济学家预测未来几年美国经济将走软，中国经济的增幅可能因此有所放缓，但整体而言，中国经济仍将持续上行，2007年中国经济依然保持9%以上的快速增长。在经济持续增长的背景下，八大因素将对中国地产2007年及未来的发展具有举足轻重的意义。 一、单位土地投入成本持续增加 土地资源的有限性、稀缺性日益受到社会各界的关注，中国以大量消耗土地及能源的发展模式将遭遇瓶颈。然而，由于中国经济及城市发展正处于高速发展阶段，全国范围内的大规模城市基础设施建设在今后一段时期内仍不可遏制，这必然导致单位土地上投入成本的相应增加。加之，自2001年以来，尤其是2004年“8.31”之后，土地“招牌挂”制度的日趋透明，这些综合因素直接地导致了单位土地价格的节节攀升。因此，土地集约化的利用以提高单位土地的产出效益将是大势所趋。相应地，对房地产开发也提出了更高的要求。随着国家“将90平米以下中小套型作为主流产品”战略的实施，房地产开发的生产方式的变革迫在眉睫，产业化、集约化、节能环保的绿色建筑是必然的方向。 二、“地根”、“银根”紧缩 从陆续出台的一系列全国性宏观调控政策措施，到目前区域性的有针对性的政策执行细则，均围绕着两个核心：严控土地、紧缩信贷。“地根”、“银根”的进一步紧缩使国内相当一部分开发商面临空前的土地储备和资金压力，房地产行业内的“洗牌”加剧，房地产企业加速进入整合时代。 “地根”的紧缩将导致开发商取得土地的成本居高难下，企业并购作为一举多得的战略，使有实力的企业更有效地获得更多的土地储备。2005年开始，以万科并购南都为代表的企业并购事件频繁发生。同时，"地根"紧缩也将会抑制地方政府的用地冲动，控制城市用地规模的盲目扩大。 伴随着“银根”的日益收紧，部分房地产企业正面临着资金链紧张或断裂的危机，或合作开发或项目转让套现，寻找新的融资方式层出不穷。同时，为了平衡投资风险，对于有实力的发展商而言，跨地域发展是必然的选择。长期来看，"紧缩"信号的持续释放，使市场的流动性减弱，也将影响投资者的预期，从而导致银行贷款的紧缩，在一定程度上对房地产市场的投资冲动产生影响。 三、地方政府问责制 近几年来，中国房地产市场迅速膨胀，2006年全国开发投资额是2001年的3倍；房地产价格高速飞涨， 2006年全国房地产平均价格是2001年的1.6倍。透视全国各地市场，地方政府的角色耐人寻味。尤其是土地管理中暴露出的顽疾：官商勾结哄抬地价的现象屡见不鲜，政府受土地利益驱使盲目扩张用地，土地闲置问题严重，违法违规用地、滥占耕地漠视农民权益现象屡禁不止……，政府“经营城市”的“土地财政”备受置疑。 2006年9月5日，国土资源部再次出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，涉及土地利益、政府责权等八项重要的改革内容，调整中央地方的利益分配关系，降低地方政府获取的土地出让纯收益比重，逐步减少地方政府盲目扩张用地中的经济利益驱动，并且通过地方政府问责制加强宏观调控政策的执行力度。预计2007年将成为真正的“政策执行年”，随着反贪腐的深入，政府的廉洁净化将有助于房地产市场的稳定健康发展。 四、大众住房建设加速 中低价房是未来住宅消费的主导，这是国情、民情所决定的。发达国家的长期实践证明，住房问题不可能完全依赖市场来解决，需要政府的直接参与。中高收入阶层的住房可通过市场解决，但中低收入阶层的住房具有强烈的公益性，应视为“准公共物品”，需要政府承担住房保障的义务。而中国目前房地产发展正面临着市场化过度与住房保障缺失之间的矛盾。 2006年5月建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》将“发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”放在今后房地产市场发展的重点环节，这是从中长期的城市规划及城市发展的战略性高度重新定位房地产市场的未来发展重心，将引导未来住宅开发的方向。各地也相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施。因此，稳定楼市、保障大众利益的住房建设将成为2007年及未来相当长一段时间衡量地方政府执政能力的重要指标。 五、国家区域战略倾斜 中国区域经济的不平衡发展带来房地产发展的“区域轮动”效应。“十五”期间，长三角房地产市场蓬勃发展；珠三角、环渤海区域房地产市场稳步增长，而东北部及中西部城市仍处于发展的起步阶段。因此，宏观调控对各区域的影响效果不一。长三角市场遭遇了最严厉的调控。同时，随着上海社保案的查处对违规资金的威慑作用，预计2007年以上海为首的长三角区域房地产市场仍将处于调控的阴影下，房地产市场将在继续调整中趋于稳定。2007年，珠三角地区由于房地产供不应求的情况在短期内不会出现明显改善，市场需求依然旺盛，预计房地产市场热度依旧。继珠三角、长三角地区开发之后，随着国家区域发展布局的调整，环渤海经济区开发启动，预计2007年，环渤海经济区的天津等其他城市将进入一轮快速发展期。目前的中西部地区尚处于房地产市场启动或快速发展的时期，该地区受本轮宏观调控的影响较小，预计2007年中西部地区将迎来房地产市场发展热潮。 六、海外基金投资稳健 中国整体经济良好的运行趋势和投资机会促使海外基金在中国房地产项目中的投资变得更加积极主动。尽管2006年7月的一道“限外令”对短期“海外热钱”炒房行为有所遏制，但一些著名的大型国际投资机构并未停止进入中国市场的步伐，仍不断地通过收购、合作的各种方式更深入地进入国内房地产开发及营运业务。海外基金继续看好上海、北京等一线城市的高端住宅尤其是别墅市场，同时不少海外资本也开始采取稳健的投资策略，投资优质的商业地产。除此，在未来的数年内，海外基金在中国的投资项目将会逐渐从一线城市扩展到二线甚至三线城市。 长远来看，外资增加投资中国楼市的趋势不会有大的改变。尤其自2005年7月汇改以来，尽管人民币汇率有贬有升，但弹性正逐步增强，人民币基本处在一种升值势态。升值大趋势已形成，人民币正步入中长期的升值轨道，这也将更加坚定海外基金投资中国楼市的信心。 七、证券市场趋热 2006年以来，证券市场的日益活跃吸引了大批的流动性资本，部分房地产投资资金有可能逐步撤出楼市而进入股市、基金等证券市场。短期内，部分资金的撤出将有助于抑制房价快速上涨，稳定房地产市场的发展。但长期来看，由于证券市场具有较高的风险性和不确定性，在证券市场获利的投资者亦将会转投房地产市场。并且证券市场的活跃有利于加快房地产信托产业、房地产基金的发展进程，预计未来以稳定租金收益为收入的房地产产品如酒店、商业写字楼等将进入快速发展通道。 八、奥运会、世博会预期“透支” 奥运会和世博会无疑已经成为推动北京和上海经济增长的重要引擎。奥运会和世博会的基础设施建设投资正通过“乘数效应”拉动两地经济的快速增长，同时也带动相关产业的蓬勃发展。但不可否认的是，近年来奥运效应、世博效应在局部区域被过度夸大，导致奥运及世博会场周边房地产价格直线攀升，而过度透支“奥运”、“世博”概念将可能导致楼市的后期乏力。然而2007年至2010年，大城市的酒店业及与旅游相关的行业仍然会受益于奥运、世博效应，有较大的发展空间。