这几个月各大城市的房屋成交量进一步缩减,致使房价有进一步下降的可能,而一旦下降成为现实，下降的预期则更得以强化,将使下降成为常态,这样不仅影响各地的房地产市场的持续发展，更为严重的是将影响各地的经济增长,进而影响地方政府的财政收入和危害金融系统的安全，所以最近许多地方政府纷纷实施所谓救市政策，以期使房市摆脱目前低迷的局面。

      但是我想说的是现在房地产业总市值那么大，要想救成功绝非易事,况且如果救，该如何救？依据目前推行的降低住房交易税,鼓励居民购房等措施,我认为远远不能达到目的.其中住房交易税的降低一方面很难调动购房者的积极性,因为收入和房价预期都预示着现在买房不划算,同时住房交易税的降低还必然盘活一些住房存量,这样会加大房产的供给,进而加大下降的动力;当然即使救得了，也需要更多的刺激政策,如按揭贷款条件的放宽,利率,存款准备金率的降低,这可能需要付出很大的代价，同时也将承担更大的风险.因为如果房市在政策的庇护下躲过这一劫后,房价不会维持在一个平稳的位置，可能会进一步上涨，这样在将来如果经济形势得不到持续好转,贷款者收入能力也就得不到提高的情况下,其还款压力自然剧增,从而可能出现断供危机,进而蔓延到整个金融系统和实体经济中.更为严重的是现在许多民众看不到未来收入会有多大幅度的增长,加之多数家庭没有多少余钱,要想刺激内需谈何容易,同时承担的风险有多大我们能想象得到,估计到吗?我觉得这一风险和破坏程度应该不逊色于美国

     而中央政府在这个问题上既希望花很小的代价，又想维持房价不降的局面，既想通过房地产市场繁荣来刺激内需,保证经济增长,又不希望看到房价进一步上涨而使泡沫变得更大.事实上仅仅想刺激消费和投资,而不让房价上涨的想法在我看来是不现实的，也是不可能的.要么先任由房价下降,交易量可能先降后升,即待币观望的民众在起初房价下降时不会出手,等降到一定程度就会介入,或炒底,或购买自住;要么松动政策,刺激内需,交易量上升的同时房价进一步上涨,上涨的同时,交易量却在锐减,同时在这一过程中房价进一步上涨又产生了更大的泡沫.这样中央就要在这两个方面,权衡得与失,做出抉择了。   

      既然这样,如果不放松政策，房价很有可能下降，而房价下降，不仅地方政府经济快速发展难以继续，而且财政收入也会大幅锐减，其结果可能是许多企业发不上，发不全工资，最后这一经济问题将可能演变成社会问题,权衡利弊,结合具体的情况我认为目前保增长是目前的首要任务,但不应通过保房市达到保增长的目的,因为此次房价下降主要集中在一线城市间,二三线城市根本就没有降.即使一线城市降了许多,但相对民众的承受能力来说仍然居于高位,因为之前涨幅也很大,也就是说总体来看全国的房价仍处于高位,所以从这个角度说目前的房市不该救，同时政府也不应轻易言救市,以让自己在言论及后续真正救市方面掌握主动权,先让房价再自由发展一阵子,以释放一些泡沫,然后再看外围经济形势怎样才决定;此外采取措施救股市,使股市回暖,这样大量的流动性就产生了,而且这些流动性经过股市的一年来的暴跌后会逢高离开股市,其中一部分进入银行,一部分进入实体经济当中,这样自然会刺激消费和投资,同时也转嫁了银行的放贷风险.

      当然在当前严峻形势下,地方政府处境是很困难的,中央政府出境也不见得好,最近国家税务局公布9月份全国税收增速骤降至2.5%,所以中央回旋的空间较以前也变得小了,但总体来说中央处境要好得多,所以我认为目前中央应临时性的让渡部分利益给地方政府，以同地方政府共度难关;同时我认为最关键的是中央应着力促使经济转型,着力进行经济增长方式转变,千方百计寻找,创造新的经济增长点，并在此过程中注重改善收入分配，并打破阻碍收入分配关系理顺的一些因素，这才是经济发展之根本！

后续::面对外需放缓,为了保持经济平稳较快增长,中央有意启动内需,并已经出台了一些政策,措施,如加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。

     同时中国社科院金融所研究员尹中立指出，把“加大保障性住房建设规模”放在首位说明了中央对待楼市的政策态度：放松政策是为了促进房地产投资，而非“托市”，是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购房者买开发商的房子。

    对此观点我很赞同,对中央的用意我感到很英明,即刺激了投资,又维持了房价的稳定.但是加大保障性住房的建设主体是谁,资金从何而来?如果是各级政府的话,因为地方政府的经营往往是入不敷出,今年我想更是如此,处境将更加艰难,所以很难拿得出这笔资金,只有中央注资加上地方配套一部分资金,购买者出更大一部分;退一步说即使各级财政抽出一部分钱出来,开发商可能会联合起来采取措施向地方政府要政策,因为在需求放缓的情况下,保障性住房的建设就挤出了对商品房的需求,从而影响商品房的销售,我想这是政府和房地产开发商都不愿看到的。所以在我看来要想保投资,必须托市,否则谁愿意投资呀!现在形势那么严峻,我想那些精明房地产开发商如果不在地方政府的支持和某种允诺下是不会贸然去从事大额房地产投资了,此时他们就有更大的谈判权了,可以向地方政府索要更多的优惠政策,其中就包括政府暗暗托市,因为托市,地方政府也是有好处,可以增加地方财政收入,可以增加招商引资额,进而增添政绩!所以实际上要保投资时,就是,就要,就在或明或暗的托市

    同时昨天中央有关部门在其网站发布消息宣布首次购房首付降至2成，同时契税降至1%，对此我认为用意在于调动大家的购房积极性，稳定民众对房产的需求，进而维持房价，甚至还可能抬高房价，在现实收入增长很有限，在未来收入不明朗的情况下，贸然出台这样的政策，就想美国那样在扩张信用，人为的造成一些贷款信用等级降低，最终可能将步美国后尘！

刘万军个人博客:    liuwanjun.chinavalue.net    电子邮箱:[email protected]