陈真诚：房价向下，房市向尚
文/陈真诚
（内容导读：在未来3-5年左右的时间内，对整体房地产市场而言，将呈现“房价向下、房市向尚”大势…
申明：本文内容仅为个人观点，不构成任何个人或企业、机构依此进行投资决策或消费购买决策等方面的依据。）
2008年：买卖双方搏弈，房价持续下降
弹指一挥间，转瞬又将一年！
自去年9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）及其后的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（452号文件）以来，房地产市场开始异变，房价步入下降通道，房地产步入调整周期。而中央政府在房地产政策上让住房保障制度回归，使一度持续高热的房地产市场预期彻底异变。在这种异变中，中国房地产进入并走过了买卖双方对立般搏弈又遭遇飞来横祸打击的2008年。
2008年，谁也无法否认，中国房地产正经历着有史以来最为特殊的一年。
自年初以来，万科等大型开发商在“拐点论”旗帜下带头降价促销，房地产市场便掀起了一波又一波促销浪潮。正在打折促销风从南向北蔓延之际，汶川地震的不期而遇，又加剧了市场的观望。而随着市场的不断变化，越来越多的消费者，包括部分开发商，达成了集体继续观望的群体意识，乃至群体弃购。但尽管房地产市场已经异化，尽管房价尽显下降走势，而大部分开发商不愿意降价销售，或只是以降低来做秀促销。而此前房价一度持续快速大幅度疯涨，造成了消费者对开发商和政府作为上的抱怨情绪进一步发作。而现实性的高房价，又客观地成为了阻碍房地产市场交易活跃的最主要障碍。于是，买卖双方以近乎对立般的心态进行心理搏弈。在这种对立般搏弈下，房地产交易在房价的下行走势下日趋冷清。由于成交日益减少，房价预期继续走低，房地产预期继续向下。
或许，中国房地产正值正常的调整周期，却碰巧遭遇由美国次贷危机所衍生的金融危机并发展成经济危机，这使本来已经向下的中国房地产预期更遭遇到了飞来横祸的打击。于是，房地产预期进一步走低，消费者进一步观望，成交进一步减少，房价走势继续走低。
房价走低，投资购房者继续远离市场，自住购房者进一步观望，市场更进一步趋冷，交易更加减少。而与成交锐减所相对应的，是供应大增。此前，房价快速疯涨、房地产投资预期膨胀、房地产高热，导致大量资金进入到房地产开发领域，使得大量房地产项目在去年和今年开工建设。而近几年房价持续高涨，拉升了房地产投资回报预期，拉动地价跟着大幅度上涨。不少开发商，加入到了大量买地囤地的阵营中。一方面是“地王”频生，另一方面是大量资金沉淀到了土地中。而政府不断从严的土地政策，和因土地政策而从严限制的房地产开发贷款政策，逼迫集体缺钱的开发商不得不加速开发项目。本文作者陈真诚分析认为，在有效需求减少的同时，却是供应的大幅度增加，房地产市场已从高度供应短缺向需求紧缺突变。
各地市场普遍出现供大于求的客观现实，大量的房地产存货待售，更进一步打击了房地产预期。这样，房价预期继续走低，房地产市场交易日趋冷清，房地产步入冬天。
房地产步入冬天，不但开发商们急了，一些地方政府也急了。于是，一些地方政府开始使出各种手段“救市”，试图托市救房价。
只是，因此前房价长时间过快过大幅度上涨而政府作为一直难到位，消费者所积累的高度对立情绪，并没有因房价的部分下降而消退，相反却因地方政府的“救市”而有所加剧。于是，市场依然继续深度异化，消费者继续观望，并越来越表现出不利于经济增长的弃购行为。
在这种现实情况下，加上金融危机带来的经济危机对中国经济增长和民生保障造成了威胁，因此，在落实住房保障制度、抑制房价过快上涨、确保民生的同时，中央政府必然要力保经济增长，防止经济下降。
为了刺激经济增长，中央政府必然需要大手笔动用金融手段，动用降息、降存款准备金率等货币政策。而大手笔动用货币政策，又可能再次刺激房地产投资过热。而且，一些地方政府的“救市”行为，暴露出了货币政策可能造成房价再次大幅度反弹的危险。于是，中央政府出台了专门针对首次购买90平方米及以下的普通住宅等民生保障住房市场的投资与消费刺激的财政、金融政策，为房地产未来政策走向定下基调，为连续降息、降存款准备金率不至于被解读为中央政府救房价托市而奠定基础，为地方政府的“救市”设定基本前提。
这样，中央政府不断强调住房保障等民生问题，不断出台政策鼓励、刺激民生保障性房地产投资与消费，同时，银监会再三强调二套房政策不变，这样，客观上进一步打击了非住房保障领域的商品房市场预期。
就这样，中国房地产走过了特殊的2008年，即将步入未来的2009年。
2009年及以后：房价向下，房市向尚
目前，房地产市场遭遇的困难已经变得非常复杂。现实性的房价过高，经济危机的威胁，等等因素交织在一起，共同对消费者购房的信心形成打击，加剧了房价继续下跌的预期，使得消费者继续观望，持币弃购。房地产市场的有效需求，已经高度短缺。而另一方面，市场供应大量增加。除已有大量待售存货外，近年来大量增加的房地产开发投资，土地、金融政策逼迫大量土地必须按时开工，又将在未来增加不少增量。这样，房地产市场已经普遍出现的大量供大于求的问题，或将变得更为严峻。而刺激经济增长的政策，对房地产市场的刺激效果，往往具有滞后性。一些过高的房价，已让大量消费者避而远之。因此，在未来一定时期内，自住消费者还将继续观望，投资客还将继续远离市场或暂做观望，房价还将继续下调，房地产市场的深度调整还将继续。
尤其是，经济危机的威胁，使得房地产市场问题变得更为复杂，导致了别墅等一些本来受影响较小的市场也发生了变化。
事实上，金融危机导致的经济危机威胁，一方面降低了资金对购买别墅的投资热情，更因政府陆续出台的系列政策，旨在刺激实业投资、刺激实体经济增长，加上能源、原材料等资源价格不断下降，这些就可能进一步地促使一些有钱人或企业改变原来的别墅投资计划，放弃购买别墅。这样，别墅市场等也可能同样遭遇购买者观望、房价下降、成交日趋清淡的境遇。
尤其是，因购买群体具有共性，作为具有消费特性的别墅投资具有明显的可替代性，那么，别墅等房地产产品的投资预期发生异变，就不排除别墅房价进一步持续加速下降或交易日趋冷清的可能。
这或是金融危机进而经济危机威胁所给房地产市场带来的新问题，这是房地产市场所需要积极预防的。
这就是说，对于房地产市场整体而言，深度调整的趋势还将继续，商品房房价的总体趋势是“房价向下”，还将继续向下回调。
不过，为刺激经济增长，贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，自今年9月以来，在两个多月时间里，央行已经连续3次下调存款基准利率，连续4次下调贷款基准利率。
尤其是，11月26日，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。央行此次大幅度将贷款基准利率大降108个基点，创下了1997年以来的11年以来一年期人民币贷款基准利率最大降幅。至此，一年期存款利率下调为2.52%，回到了2006年8月19日～2007年3月18日的水平；一年期贷款利率下调为5.58%，回到2004年10月29日至2006年4月28日间的水平。
值得注意的是，本次五率齐降、一年期存贷利率降幅高达1.08，超过此前市场的普遍预期。这说明整个宏观经济形势已经很严峻，政府对经济下滑已表示非常担心。不过，话又说回来，降息又是预料之中的事。这是因为，此前10月22日出台的财政新政策中，对于首次购买90平方米及以下的普通住房者利率最低下限可至7折，利率就存在严重的利率倒挂，后经降息，虽然利率倒挂情况大为改观，但依然存在利率倒挂，再加上面临经济继续大幅下滑的威胁，央行必须继续降息。因此，央行再降息是预料之中的事。只是，如此大的降幅，相当于四次每次0.27的降息，超过了几乎所有人的预期。如果分析央行此次如此出手的原因，一个很重要的可能原因是，为了解决以前往往每出政策时总与市场预期的一致而使得效果被事先预期而化解的问题，从而释放刺激经济增长的信心。
总体来看，此次大幅度下调利率等五率齐降，是冲着保增长、刺激经济而来，可以直接降低企业融资成本，提高商业银行的流动性，刺激商业银行的放贷热情，有利于企业从商业银行获得相对较低成本的贷款，对刺激投资、刺激内需消费、刺激实体经济增长具有重要的作用，对化解美国金融危机及其衍生而至的经济危机所造成的对经济增长的威胁、提振经济增长信心、提振经济预期、预防经济非正常下滑等具有重要的作用，有利于整个宏观经济面的好转。
因此，可以说，尽管近期政府相继出台的宏观调控政策主要是针对保增长而出，难以改变房地产调整大势，难以改变房价下降回调的大势，但有利于刺激消费，刺激经济增长，刺激宏观经济局势整体向好，对房地产市场也将具有积极作用，可能将延缓房价下降速度，降低房价出现非正常下跌的可能性。
对房地产来说，目前正值属于资金密集型的房地产行业普遍缺钱、消费者普遍观望乃至弃购的关键时机，虽然此次五率齐降并非冲着房地产而来，但是，不但将降低开发商的贷款资成本，还将实际降低已经购房的消费者减轻贷款利息支付，降低未来购房者的总成本预期，因此，将对房地产行业形成一定的利好。
而且，随着房地产市场的调整，中国房地产市场将越来越成熟，消费者和开发商将越来越理性、越来越成熟，房地产泡沫将慢慢地被挤出而逐步回归正常。因此，从中长期来看，房地产市场的未来大势是“房市向尚”，是积极而乐观的。
至此，本文作者陈真诚分析认为，在未来3-5年左右的时间内，对整体房地产市场而言，将呈现“房价向下、房市向尚” 大势。在此，要说明的是的，所谓“向尚”，虽然未必一定向上，但一定是向着健康、良性方向发展的。
连续的货币政策：加剧市场洗牌，降价促销或减少投资或为上策
央行两个多月来四次降息，有利于刺激商业银行的放贷热情，有利于刺激大宗消费贷款从而刺激大宗消费，有利于资金密集型的企业从商业银行获得贷款并降低贷款成本，有利于整个宏观经济面的好转，但此次五率下调并非冲着房地产而来。尤其是，在下调商业银行存款准备金率中，中小银行小调的幅度要比几大商业银行和财政储蓄的幅度要大，这释放了央行重点刺激央行向中小实体企业增加贷款热情的信号。
因此，虽然此次五率齐降，将对房地产行业形成一定的利好，但房地产市场面临的问题依然严峻。
由于此前房价连续疯涨而导致现实性房价依然很高，在相当程度上透支了未来的消费需求，而大多数开发商不愿意降低房价来刺激销售，买卖双方依然对立地搏弈着，消费者还将继续观望。
而且，政府不但没有松动关于二套房的房贷政策，而且不断出台政策重点支持民生保障性住房建设，释放系列扶持民生保障性住房建设并加大政府投入的信号，实际上在进一步打击非民生保障性住房的商品房市场预期。并且，这种对商品房预期的打击作用具有浓厚的制度特性和政策倾向，将在很大程度上对冲此次大幅度降息等五率齐降对房地产预期的提振效果。
再则，此前10月22日出台的财政新政策，对房地产而言，比此次降息的威力要大，但对房地产市场的效果实际上并不大。
况且，政策对房地产市场的效果往往具有滞后性，而市场上普遍存在大量供过于求的问题，
因此，可以预期的是，央行两个多月来四次降息，短期内依然难撼房地产大势。在未来一定时期内，自住消费者还将继续观望，大量的投资客还将继续远离市场或暂做观望，房价还将继续下调，房地产市场的深度调整还将继续。
特别值得指出的是，目前，房地产行业普遍遭遇资金短缺。在房地产市场预期作用下，尤其房价继续下降、房地产继续深度调整预期下，商业银行纷纷提高了风险防范意识。尤其是美国金融危机极其衍生成了经济危机，商业银行进一步提高了对房地产业贷款的风险评估，对房地产开发企业贷款的惜贷情绪浓厚。因此，尽管央行连续多次下调商业银行存款准备金率，但大多数房地产开发企业，尤其那些中小房地产开发企业，依然难以从商业银行获得足够的商业贷款。而那些信誉良好、企业风险小的大型企业则可获得更多的成本更低的贷款。在这种情况之下，房地产市场将进一步分化。央行两个多月来四次降息，尤其是本次五率齐降、一年期存贷利率降幅高达1.08，将进一步促进房地产市场的分化，加速房地产开发企业中强者愈强、弱者续弱乃至被淘汰出局而加剧市场洗牌的局面的形成
因此，本文作者陈真诚建议开发商，不妨趁央行连续四次降息、政府陆续出台系列政策刺激消费、刺激经济增长之大好机会，及时适当调整房价以促进销售。同样，由于房地产市场大势并没有改变，房地产深度调整还将继续，对于那些资金紧张的开发商，在及时降价促进销售以回笼资金的同时，不妨及时调减开工规模，压缩投资。有富余土地的开发商，不妨学习美国开发商在应对房地产危机时所采取的“燃烧土地策略”，争取机会出售土地，以换取资金。只有能顺利度过本轮房地产调整、顺利度过本次全球性经济危机的开发商，才可能获得继续生存继而获得发展。对于能在本轮房地产调整、本次全球性经济危机时期能够生存下来的房地产开发商，将迎来良好的未来发展机会。
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