法治时代的房地产开发

什么是房地产开发？这个问题仁者见仁，智者见智，可能会有N个答案。十几年前，人们会说：房地产开发就是建房子。这个说法没错，但其对问题的认识只是停留在原始的、低层次的物的界面。还有人说，房地产开发是管理和技术集合。这个说法有了进步，对房地产开发的认识算是超越了形而下的层次，看到了房地产开发中的技术和管理因素。但仅仅如此吗？在法治时代，这个认识显然还是远远不够的。我认为，法治时代的房地产开发已不仅是物和技术的集合，更应该是物、技术和法律的集合。

如果把房地产开发比作人体，法律就像血液一样已经融合到了它的全身，有此即生，离此即亡。首先，在政府监管这个层面，从项目立项审批、土地审批、规划设计审批、拆迁许可、施工许可、工程验收等全过程，均有政府部门予以监管，没有合法的批准手续即为违法建筑，法律上是不认可的。其次，在开发过程中，开发商从土地买卖、规划设计、施工采购等整个过程，开发商要对外签订几百个、几千个合同，特别是采购合同多达几百种，一份合同签订或履行有问题，都会导致开发工作受阻。再次，在商品房销售中，要签订几百甚至几千份商品房买卖合同，在购房人法律意识、维权意识越来越强的今天，稍有疏忽，就会给开发商带来巨大的损失，可谓忙活了一年白忙了。由此可见，法律对房地产开发的重要性了。

还是用事实说话吧。济南舜华园建设发展有限公司先后开发了舜华园小区、数码港示范社区和数码港大厦等项目，他们早在1998年就聘请我作为他们的全程法律顾问，为项目开发的各个环节把关，三个项目进展都很顺利，基本没有发生法律纠纷，即使发生了个别诉讼，也因为律师早有防范，最终取得了满意效果。三个大型开发项目基本没有法律纠纷，更没有因法律纠纷造成损失，这是很难得的。这也是他们重视法律工作，意识超前的回报。而省城东部一大型楼盘，因逾期交房、逾期办证问题被几百位业主起诉追索违约金，先后被法院强制执行几千万元。虽然逾期交房、逾期办证有开发管理上的问题，但当初如果有专业律师认真制定好商品房买卖合同，损失是可以避免的，至少可以大大降低损失。

我常和一些开发公司老总们说，避免法律纠纷造成的损失，就是增进效益；应该把律师顾问费计入开发成本预算，这个投入是必要的，也是会有回报的。在法治时代，房地产开发与法律的关系如此紧密，能不引起重视吗！聘请有经验的专业律师，预防为主，防患于未然，这是法治时代对房地产开发的必然要求。

(常春藤律师事务所宋洪昌律师www.cctls.cn)