京一季度楼市先抑后扬，市场缓慢回暖
文/董成竹
一季度楼市缓慢回暖，期房商品住房环比增长明显
据北京市房地产交易管理网统计数据显示，09年一季度，京城共销售期宅商品住宅25101套，销售面积262.4万平米；除去经济适用房、限价房等保障性住房成交量，京城一季度实际成交的期房商品住房为22088套，成交面积为233万平米。环比08年四季度的数据可以发现，期房商品住宅成交套数下降了23.8%，成交面积下降了16.9%。但是，我们也注意到，虽然一季度期房商品住宅的总体成交量环比有所下降，但是期房商品住房的成交量却呈现明显上涨态势，数据显示，环比08年四季度，期房商品住房成交套数上涨了52.3%，成交面积上涨了41.2%，涨幅比较大。对此现象，笔者分析认为，08年四季度京城的保障性住房大量入市，使得期房商品住宅的成交量明显上升，但是由于保障性住房属于政策性住房，且对购房者有较多的条件限制，因此并不能真正反映市场的回暖情况，大量保障性住房的入市对周边的商品房销售形成了一定的影响。而到了09年一季度，由于政府利好政策作用的逐步显现，特别是北京市政府在春节前出台了43号文，提出了15项救市措施，对京城的楼市回暖提供了有利的支持，在此利好下，京城一季度实际成交的期房商品住房成交量大幅增长，楼市也出现了久违的“小阳春”。
现房成交量上升明显，凸显开发商促销效果
与期房商品住房成交量相对应，京一季度现房成交量也出现了明显上升的显现，据亚豪机构统计数据显示，一季度京城共成交现房商品住宅5442套，成交面积为 71.5万平米。环比08年四季度，分别上涨了32.9%和30.5%。增幅也是非常的明显。这与一季度期房商品住宅环比下降的现象形成了鲜明的对比。相对于期房来讲，现房具有看得见、摸得着、及时入住等许多优点，而且，从目前在售的现房住宅来看，这些项目多已经进入了尾房销售阶段，在楼市尚未明显回暖的大背景下，开发商对于这部分产品促销的力度还是比较大的。因此，这类产品受到了购房者的青睐。加之春节之后，政策利好的作用日渐显露，导致了现房商品住宅的成交量明显上升。
一季度前两月交易低迷，三月份成交量大幅增长
从一季度商品住宅的成交走势来看，一二月份成交量总体处于低迷的状态，数据显示，一月份成交的期房商品住宅套数为5957套，成交面积为57万平米，二月份成交量略有上涨为6563套，69.7万平米，而到了三月份成交套数达到了12581套，成交面积达到了135.5万平米。不仅期房商品住宅成交量持续上升，现房商品住宅的成交情况也出现了持续回暖的现象，数据显示，一月份成交的现房商品住宅套数为1243套，成交面积为15.5万平米，二月份成交的套数为1719套，成交面积为23万平米，而到了三月份成交套数达到了2480套，成交面积也达到了33万平米。对此，笔者分析认为，一二月份正赶上了元旦、春节、元宵节等传统的节假日，人们忙于过节，对于买房选房造成了一定的影响。而到了三月份，楼市逐步出现了回暖的态势，一方面得益于政策利好的刺激如，房贷政策、限外令解禁政策、相关税费的减免政策等，另外一方面春节后，许多开发商都积极促销自己的产品，一些行业协会也发起了相关的促销活动，如北京市房地产业协会就联合了多家单位，搞了“春暖楼市”的促销活动。这些因素在三月份综合发力，导致了三月份比一二月份的成交量大幅上涨。
一季度开盘项目环比下降明显，纯新盘项目寥寥无几
与08年四季度项目相比，一季度开盘项目最为明显的现象就是开盘项目个数及新增供应量大幅下降，据亚豪机构统计数据显示，09年一季度共计60个项目开盘，新增供应套数为12309套，新增供应面积为121.5万平米。环比08年四季度，开盘项目个数下降了40.6%，新增供应套数下降了48.2%，新增供应面积下降了46.3%。降幅非常大。此外，在一季度开盘的项目中，纯新盘项目仅为3个，占总开盘项目的比重仅为5%，而08年四季度开盘的项目中，纯新盘项目所占的比重达到了23.8%，由此可见，09年一季度纯新盘入市非常冷清。笔者分析上述数据后认为，一季度开盘项目环比下降了四成多，尤其是1、2月份仅有十来个项目开盘。这主要是受目前的楼市环境及节假日因素影响造成的。从一季度各个月的开盘情况来看，一月份开盘项目11个，新增供应面积24.5万平米，2月份开盘项目12个，新增供应面积27.2万平米，而到了三月份开盘项目达到了37个，新增供应面积也达到了69.9万平米。三月份无论是开盘个数还是新增供应量均与08年四季度各月的开盘量大体相当，这说明，节假日过后，京城楼市正在逐步回暖，但是也应该看到，一季度开盘的项目多为老项目后期入市，这说明，虽然楼市在缓慢回暖，但是开发商入市的态度还是比较谨慎的，尤其是新项目还处于观望中，这说明楼市真正复苏还需要时间的考验。
开盘均价总体回落，部分项目逆市热销，价格不降反升
与08年四季度入市项目的开盘均价相比，一季度的开盘均价总体出现了一定的回落，据亚豪机构统计数据显示，一季度总体的开盘均价为11961元/平米，环比08年四季度的开盘均价下降了14.1%，每平米下降了近2000元。笔者认为，一季度开盘均价环比明显下降，有两方面的原因，一方面是由于09年一季度开盘入市的项目以价格较低的普通住宅项目为主，而且这些项目多位于五环外的远郊区域，因此开盘均价较低，从整体上拉低了开盘均价，而08年四季度为了迎合市场，开盘入市的项目则多为抗跌性较高的高档住宅项目，两相比较，自然会出现环比价格下降的现象。另外一方面原因是，一季度以来，一些处于远郊区域的项目由于自身的配套、品质等原因，导致了销售压力较大，为了适应市场，主动调低了开盘价格，执行了低价入市的策略。这也导致了整体开盘均价的下降。
但是，我们也注意到，虽然一季度整体的开盘均价出现了下降，但是有一些项目却出现了逆市热销的现象，开盘均价不降反升，涨幅每平米超过了千元。据亚豪机构调查发现，一季度保利百合花园项目、金隅万科城等项目均出现了热销的局面，悦溪公寓、首开·常青藤、万科中粮假日风景等项目短短两三个月的时间开盘均价每平米上涨了千元以上。笔者认为，这些逆市热销的项目有两个明显的特点，一个特点是，这些项目多为品牌地产集团开发的产品，如果保利地产开发的保利百合花园，万科开发的万科中粮假日风景等，另外一个特点就是，这些项目多为小户型、低总价的项目，且交通配套相当较高，非常适合年轻的刚性置业者购买。这说明，在目前市场大势变幻莫测的时期，正在有竞争力的产品还是会受到市场的青睐的。
项目分布特点明显，五环外及重点区域项目供应比重增加
一季度开盘的项目还有一个明显的特点就是五环外项目及重点区域项目供应比重明显增加，据亚豪机构统计数据显示，一季度五环外的开盘项目达到了33个，占总开盘项目的55%，显然成了供应的主力。从区域分布上来看，城市功能区的供应项目依然处于主体的地位，数据显示，一季度城市功能区供应项目总数达36个，其中朝阳区项目为25个，这些项目多为公寓及普通住宅项目，环线分布上多位于四至五环的位置。除城市功能区为，大兴、房山、通州、顺义等远郊区也是项目供应的热点区域。
笔者分析认为，一季度开盘项目与08年四季度的开盘项目相比出现了低价位、大众化产品集中入市的现象，这主要和目前的市场环境密切相关，09年以后，市场环境在政府的利好政策刺激下，出现了回暖的转机，二手房交易的火爆对新房市场也造成了一定影响，那些在08年迟迟为能入市的项目在此时也蠢蠢欲动起来，特别是三月份以来，随着交易量的逐步回升，一些远郊区的价位较低的项目也加快了取证入市的力度。因此，出现了较为大众化产品供应比重的增加。
普通住宅产品成供应主体，户型设计以小户型居多
从一季度开盘入市项目的物业类型上看，一季度项目以普通住宅为主体，户型设计上较为灵活且以小户型项目居多。数据显示，一季度共有40个普通住宅项目入市，这些项目整体的开盘均价为10795元，环比08年四季度普通住宅的整体开盘均价每平米下降了10.2%。从户型方面看，一季度的产品户型设计较为灵活，从小到45平米的一居到220平米的四居应有尽有。但是以90平米以下的小户型项目居多。从供应量来看，这40个普通住宅项目总供应套数达到了9197套，供应面积达到了92.8万平米，分别占一季度总开盘供应量的74.7%和76.4%。对此，笔者认为，一季度普通住宅项目成为了市场供应的主体，不仅说明目前的市场环境已经发生了改变，也说明了开发商开盘入市的策略也发生了明显的变化，低价入市，快速销售，获取刚性需求购房者的认可，成为了当前开发商的首要任务。虽然政策利好，在三月份得以显现，虽然三月的成交量出现了较大的提升，但是，从长远来看，楼市还面临着较大的不确定因素，如：国际国内的经济形式走势有待观察、较大的存量房有待消化、未来大量的保障性住房可能集中入市销售等等，这些均会对楼市的发展带来巨大的影响，因此，在当前市场环境下，如果能抢占市场有利时间快速销售产品，才是取胜的法宝。
总的来看，09年一季度京城楼市有喜有忧，虽然商品住宅的整体销售量环比呈现下滑态势，但较为令人欣慰的是，一季度实际成交的期房商品住房交易量环比出现了明显的上涨态势，涨幅达到了四五成。其次，一季度整体的入市项目的开盘均价也出现了明显的下降趋势，每平米均价下降了近2000元，降幅达到了14.1%，此外大量的普通住宅项目也在此时集中推出，为广大的刚性需求置业者提供了大量的选择机会。
从市场的种种迹象表明，目前楼市的整体环境在朝着积极的方向发展，商品住宅的交易量在逐步扩大，整体房价在逐步回落，一些品质较好的项目还出现了逆市热销的局面。这一切均表明，政府的利好政策作用在逐步显现，但是，未来楼市发展的不确定因素还很多，现在放言楼市已经回暖，房价已经触底反弹等等一类的言论还是为时尚早的。