存款准备金上调,楼市调整阴云密布


存款准备金上调,楼市调整阴云密布

 

    国11条公布后,业界普遍认为调整力度温和,本人昨日撰文,更提出此次国11条对打击投机力度有限,不一定能够实现遏制楼价过快上涨的目的,中央有可能在日后推出进一步的楼市调控措施(文章连接:http://blog.sina.com.cn/s/blog_53ac84b70100gnoj.html~type=v5_one&label=rela_prevarticle)。预言昨日随即兑现,中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整的货币政策,虽然并不是直接针对房地产市场,但对房地产市场却是有着较大影响。

 

    几天前的国11条之所以温和,是因为有货币政策调整在后,单一针对房地产市场的调控政策如果过于猛烈,加上货币政策调整的叠加效应,有可能出现矫枉过正的情况,所以很明显,中央是衡量并协调过这个问题的。

 

    之前不少专家仍然偏向看多今年的楼市,其主要原因就是去年中央经济工作会议上给今年的货币政策定了适度偏松的调性,也强调了政策的连续性和稳定性。但同时中央也强调了政策的灵活性,所以灵活性即不机械地以一个政策或思路统一全年的工作,而是根据情况的变化,随时调整政策。很多人似乎忽略了政策执行“灵活”这个字眼。而自去年年底,通胀其实已经有抬头迹象。今年新年第一周信贷也出现了过快增长。所以今年行情不应该过分依据去年年底中央经济工作会议所定的基本调子去判断。

 

    就市场心理影响而言,在行业政策与货币政策的双重夹击下,买卖双方的心理预期正发生微妙的变化,楼市有可能马上出现一波集体观望潮。也就是买家都选择观望暂不出手购买,而卖家因为暂时还不缺钱也选择观望,而不选择降价促销的态度,今年的第一季度市场成交应该会出现一定程度的萎缩。

 

    就实际影响而言,准备金上调会减少市场货币的供应量,对流动性有一定的抑制作用,流动性减少肯定会对包括楼价在内的资产价格,乃至消费物价产生影响。但本次上调仅0.5%,幅度有限,影响力度需要进一步观察。

 

 

 

关于楼价怎么才算调整到位

 

    市场有部分看法,中央需要稳定楼价,所谓稳定就是不上涨,当前楼价因为有巨大的需求支撑,所以应该属于合力范畴。我个人对这这个看法有一定保留。

 

    中央已经明确指出要遏制房价过快上涨的势头。从“遏制”的用词上已经明确传达了中央认为当前楼价有泡沫,楼价有其不合理性的意思,否则如果楼价十分合理又何必担心其价格上涨过快能?那种上涨过快叫补张,是价格回归,不用遏制的。遏制就是让不合理的价格回到合理的范围之内。

 

    虽然此前高楼价的市场仍能保持较大的成交量,但这部分成交量来自投资或投机需求。而投资和投机需求多半来自热钱炒作,具有一定的不稳定性,容易对市场乃至金融体系造成冲击,是需要控制的。而对于刚需市场,而过高的楼价也容易过渡消耗市场的购买力,会使整个是从缺乏持续、稳定的增长,所以就这个意义上讲,楼价过高并不符合国家对房地产市场长期稳定发展的构想。实际上楼价增长幅度基本与社会财富增长速度最为宜,而反观05年之后的楼市,楼价上涨速度一直超过GDP及居民收入的增长水平。所以当前楼价的确已经偏高,适度的,稳步的回归应该最合理与理性的选择。(当然也有部分专家提出通过收入增长逐步吸收当前的楼价泡沫,本人认为也是可行的)

 

危险的唱多理论

    最后顺便提提最近某些危言耸听的理论,诸如凡是谈论楼价有下调必要都是居心叵测的影响行业发展的观点等等。本人认为,清晰地认识市场发展趋势,面对市场的任何可能性,无论对房地产开发商还是对普通消费者都是理性的需要,只要对国策对市场了解透彻,才能做到顺时而动,才能避免在不适当的时间作出不适当的举措。无论何时都在歌颂形势一片大好,开发商要大干快上,消费者要跑步入场的才是真正的居心叵测。当然,那些混淆视听的唱空同样也是不要得的。

 

 

邓浩志

2010年1月13日

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