土地价格暴涨，各方博弈呈白热化

土地价格暴涨，各方博弈呈白热化

近期，《第一财经日报》公布了2010年01月01日至2010年11月22日土地出让金城市排行榜，在榜单的前10位城市中，除了杭州和重庆为负增长以外，其他城市均是大幅度上涨，其中上海、北京均首次突破千亿元大关，分别为1369.94亿元和1004.48亿元，同比分别增长69.06%和57.20%；涨幅实现翻番的大连、南京，分别取得土地出让金893.08亿元和464.23亿元、增长297.66%和128.66%。

与土地出让金高速上涨相对应的，则是土地价格的暴涨。

同期数据显示，上海市土地成交均价上涨了64%；北京市住宅用地每平方米均价8559元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%；大连的土地价格更是一路飙升，住宅用地每平方米均价已达5698.41元，暴增237%；商业用地均价21105.17元，暴增314%。

土地出让价格暴涨，可能源于连续几年的货币宽松政策和房价持续上涨所带来的诱惑，但随着国家货币政策的调整，未来中央政府、地方政府、开发商和居民的博弈，必将变得更加白热化。

在中央政府一方，已经明确将调控房价由原先的民生问题上升到了政治问题的高度，打压房价的决心已经相当坚决，尤其是今年“两会”以来不断出台的各项调控措施，特别是增加了对调控不力的地方政府将实行问责，凸显了地方政府在调控房价中的责任。

在中央看来，房价能否平稳，反映出的是中央的威信问题。因此，中央不断加大调控力度，尤其是借CPI高企，所采取或将要采取的货币紧缩政策，将使开发商的资金链更趋紧张。本月连续两次提高存款准备金率，就冻结资金7000多亿元，而且还有进一步上调的可能。另外，居民存款负利率，也将成为加息的重要理由，开发商的资金成本将大大提高。

即将召开的中央经济工作会议，将给明年的经济定调。笔者以为，紧缩将成为2011年货币政策主基调，开发商对资金的需求，矛盾将进一步加剧。

而在地方政府一方，一方面因为中央不断蚕食地方税收，导致地方财政增速不及中央，税收占地方可利用财力的比重越来越小。另一方面，因为经济和社会的快速发展，地方政府需要大量的可支配财力作支撑，而高地价不但让地方政府收取了大量的土地出让金，还同时抬高了税基，可谓两头受益。因此，地方政府一方面要落实中央的调控措施，一方面又害怕楼市低迷，处于两难境界。

在开发商一方，由于这几年的“好日子”，让他们赚得盆满钵满，手中“不差钱”，并且对未来市场充满信心，并未意识到高价拿地的风险。即使近期“二次调控”，他们还是不愿意轻易降价。

但高价拿地不但消耗了开发商手中的资金，还因为未来必须相应提高售价，必然会影响未来的销售，进而影响资金流转。

而处于弱势地位的老百姓一方，土地价格的暴涨，必然会推动房价的上涨。这和此前的很多调控政策一样，其实让老百姓很受伤，如近期“二次调控“，不但没有把房价降下来，还让真正需要房子的老百姓要付更多的首付，要承担更多的按揭利息。

在这四方博弈中，最大的赢家，明显看出是地方政府；而最大的输家，则是处于弱势一方的普通老百姓。

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