楼市扑朔迷离，买哪些房子才不上当？

高汉明

去年底、今年初国家出台了若干楼市调控政策，刚刚结束的“两会”上，楼市是大家讨论的热点。这似乎给人一个印象，楼市会下行，所以导致越来越多人进行观望，准备推迟买房打算。

但一些结婚族、拆迁族、升级换代族，因为刚性需求，还是打算上半年出手买房。这一群体，在如今楼市扑朔迷离下，该买哪些房子才不上当？新形势下，怎样的房子才适合自住，性价比较高呢？本文提供的几种思路，或许能抛砖引玉，给今年打算买房的消费者些许启迪。

性价比才是硬道理
重要性★★★★☆

故事：马小晴春节前四处看房，她只认准一些价格低、地段好、环境优、配套佳的房子。她觉得，只有这样的房子，才是性价比最好的房子。

建议：从前常会有人说，所买的房子，或由于小区环境好，或因为房型好，超过了周边楼盘的价格，所以价格高出同类地区、同类楼盘一截。然而，这只是物有所值，而真正的“高性价比”则是“物超所值”。、

同在一个地区的不同楼盘，假如价格相等，但离卖场、地铁口、学校、医院、超市、银行等设施更近的楼盘，就属性价比更高的。所以，买房有时宁可牺牲小区人工景观、绿化率或者会所，也要追求“开门八件事”是否便利，毕竟房屋最大的功能是居住，与日常生活更密切的“卖点”，更能凸现“高性价比”。

低价是重要参考因素

重要性★★★★☆

故事：熊先生最近准备买房了，他买房不光看地段和配套，还看重的是，房子的价格与最高价相比，是不是下跌了30％甚至更多。下跌了30％，可以出手，没有达到这个标准，则暂时观望。

建议：春节后，许多地方楼市销量不是太旺，但也并不是没有卖得好的楼盘。稍微留意就可以发现，那些卖得好的都是价格策略比较务实的楼盘，而卖得不好的基本上价格都虚高。这其实说明，在目前市场情况下，价格才是第一销售力。

目前市场有这种一种情况，房价确实下跌了30％，但对比发现，其根本没跌到位，还有很大的让利空间。对于这样的楼盘，买房者可以这样分辨，以本区域2007年房价最高峰值时作参照，如果已下跌30%－50％，基本算是跌到位了，即底部基本探明，如果还没到位，应当视为还有补跌可能。

当然，这样测算仅限于普通毛坯房，不包括特殊地段、特殊景观的房子。这类物业不是普通消费者购买的，所以，这里介绍的测算依据，对它们是失灵的。

选择地段要折衷
重要性★★★☆☆

故事：买房买地段，这是亘古不变的真理。金鸣就是以这样的原则购买婚房的。找寻了三个多月，上个月他才在武昌中北路买了一套小户型房子。

建议：很多人买房时既想总价低、面积大，又想买核心地段，这其实很难实现。尤其是如今买房，选择地段时一定要懂得“折衷主义”。

所谓“折衷主义”，就是要放弃那些寸土寸金的核心地段，因为那里的低总价楼盘一般单价都很高。同时也要放弃那些没有多大发展潜力的偏僻地段，那里的房价固然低，但升值的空间和速度也同样值得怀疑。折衷的结果就是，要用适度超前的眼光来判断，哪个区域正在快速热起来，而现在还不算太繁华，这样的区域才是目前买房的最佳选择。
　
送面积要物超所值
重要性★★★☆☆

故事：如今，武汉有一些楼盘买房送面积。有便宜谁不占？如果送面积，房价还不高，这样的好事哪里找？因此，顾波买房时，特别留意这样的房子。上个月，他还真的买了一套买一层送一层的复式小户型。

建议：买房送入户花园、阳台、阁楼……去年底，武汉楼市就有各种送面积的措施。甚至还有复式楼盘打出广告，说“买一层送一层”。

事实上，不少地段好、配套优的楼盘，价格其实并不低。那么，他们凭什么吸引人们购买呢？答案就是送面积。有些楼盘，赠送面积甚至可以高达30%，按实得面积计算，事实上单价并不很高。

所以，在挑选楼盘时，不要只看销售面积，还要仔细算算，你的房子送了多少面积出来？实际单价到底是多少？然后，你就可以知道，这个楼盘到底值不值得购买了。

慎重考虑居家是否方便
重要性★★★★☆

故事：李先生今年45岁，一家三代在一起生活，他要买的房子，既要自己和老婆上班方便，又要小孩上学就近，还有父母购物不走远路。居家方便，成了他买房的首选条件。

建议：今年，绝大多数是买房者用于自住，以投资为目的的只是少数。既然是自住为主，那么居家方便就很重要。

想要判断出房子居家是否方便，适不适合自己，首先要了解自己家庭的生活方式和习性，准确体察家居生活需求，然后从地理位置、交通状况、房屋面积、住宅户型、房屋质量、物业服务、周边环境等因素，选择适合家庭生活习性和需要的房子。具体来说，以你家为中心的1公里范围内，有多少家大型超市、商场？有多少家银行的营业网点？有多少医疗机构和中小学校？交通是否方便？餐饮是否发达？甚至有没有电影院、健身场所等休闲文化设施？

如此种种，关系到你日后生活的便利，不得不慎重考虑。

安全也是重要因素
重要性★★★★★

故事：虽然现在很多小区都有门禁系统，但周婕和老公对一些小区还是不放心，所以，他们买房，除了看重价格、地段等必要性因素外，还考虑小区周边是否安全。

建议：武汉如今各大小区都有先进的门禁系统，安全似乎不是什么值得操心的事情。但对于一些小型开发企业、低总价楼盘来说，保安的安全意识等软件因素的作用，可能还要大于硬件设施带来的保护。另外，房子周边是否安全，安装的设施是否先进，也是不得不考虑的一个因素。

升值潜力是永恒主题
重要性★★★★☆

故事：买股票有抄底之说，黄佳佳认为，买房其实同样如此。虽然自己买房用于自住，但如果房子具备升值潜力，以后遇到合适的房子，换房岂不可以小赚一笔？抱着这样的观点，她一直在寻找有升值潜力的房子。

建议：无论是不是自住，都要考虑到房子的升值潜力。房子的升值潜力主要取决于其所在区域的发展性：一是区域内的商业发展，如是否位于商圈或位于商圈的辐射区，是否有大型商业设施或商业设施的建设规划；二是区域内的交通发展，是否有交通设施的建设规划，如高速路、公交枢纽、地铁站等。三是区域内的商务发展，是否有写字楼群的进驻。四是区域内的环境发展，环境景观的改善对房产价值会有一定提升，如大型绿地、公园、河道水系的改造或新建等等。

时尚活力也得参考
重要性★★★☆☆

故事：韩小涵今年26岁，浑身充满活力。对于房子，他也需要像自己一样，外表有鲜明的个性，景观设计和水系充满活力。如今寻找房子的他，把时尚活力也作为买房的参考之一。

建议：今年买房，有相当大一部分是初次置业的年轻人。年轻人大多追赶时尚，于是建筑的时尚感在一定程度上左右了他们的购买决策。

一般来说，一个社区的时尚氛围主要来自三个方面，一是建筑的外观和风格，二是配套的时尚商铺，三是时尚的人本身。时尚的房子，其实升值的潜力也很大。

环保车位一个都不能少

重要性★★★☆☆

故事：李东奎一直觉得，买房不能只考虑价格、地段因素，还需要考虑节能环保、车位等长远性因素。要是不节能，居住成本太大；要是没有车位，居住起来会很不便。

建议：现在买房，还有哪些因素需要考虑呢？可以选择具有科技含量的住宅，比如选运用新颖建材，循环利用建材与技术的环保节能型房子。此外，另外，不论自己是否已有车，小区车位必须超前考虑，比如两个单价相近的相邻小区，宁选车位比高的。

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低总价，更要低单价

如今，很多楼盘爱炒低总价，一些买房者往往被低总价所迷惑。其实，通常销售人员对你强调总价低，而不刻意提醒你实际单价有多高，往往其中就有问题。买房者在选购低总价楼盘时，并不能只看总价，建议多比较一下，看看是否单价也很低。所以，挑选低总价楼盘时一定要谨慎，莫让“低总价”蒙蔽，假如小户型的单价比大户型高出太多，而居住品质又没有显著提升，那显然就不值得购买。

首先，楼盘之间横向比较。比如两个楼盘的区位、配套、品质差不多，A楼盘的户型是60平方米30万元，B楼盘是55平方米30万元，是否一定就是A楼盘更划算呢？未必。因为开发商卖房算的是销售面积，而不是购房者实际得到的面积。假如B楼盘的赠送面积比A楼盘超过5平方米，显然就是B楼盘更为划算。所以计算单价，一定要以实得面积为基础。

其次，要与楼盘本身的大户型或周边的大户型楼盘进行纵向比较。开发商往往会说，小户型的建造成本比大户型要高，单价自然较高。这一点是共识，但关键是单价应该高多少，说法不一。就武汉市场而言，同一个楼盘的小户型，若比大户型的单价贵500元以上，一般就是不正常的。

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