顾海波：海南房产泡沫的危害！
——海南房价“过山车”警示：凡事必有度、矫枉必过正
前序:此次疯狂的海南楼市泡沫不仅对海南是一剂及时的退烧剂，对仍在持续发烧的长三角、珠三角、北京乃至全国楼市都是一个警示。
2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略，到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。1月15日，海南省决定，在国际旅游岛建设总规划正式获得国家审批前，全面暂停土地出让和审批新土地开发项目，顿时，各路资金（包括央企、国企）发扬了“一不怕套老、二不怕割肉”的“大无畏”精神，蜂拥而至，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，犹如“海鲜”时价，一天一个价。
然后刚刚过去的春节长假成了似乎成了海南楼市的分水岭。与节前的火爆景象相比，海南楼市目前呈现出高烧退却后的冷清。今年春节，海南楼市旺季不旺，疯涨的房子终于卖不动，开始出现打折潮。疯狂的海南房地产市场已经大大透支了国际旅游岛概念的利好。这次疯狂的海南楼市犹如海市蜃楼、空中楼阁，昙花一现！
如果海南出现房地产泡沫，那也不是第一次了。1988年海南被划为经济特区后不久，房地产泡沫加剧了海南的经济泡沫。1998年底，泡沫破裂，703万平方米的房子没有售出，占全国烂尾楼总量的10%，海南岛成了名副其实的“烂尾岛”。而这场泡沫最后的遗产，不但使无数投资者血本无归，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。最终影响到了海南特区建设，使得海南特区建设基本失败，这个失败影响了海南发展十几年时间。结果并没有人为此负责任，千万亿计的纳税人的钱就这样打了水漂！是谁应该得到道德、伦理的谴责和追问！
“烂尾楼”也能创造GDP？！“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”也能创造GDP?！其中的腐败也能创造GDP?！重复建设也能创造？！“烂尾楼”对“保8”有贡献？！然而一个投入大于产出的“GDP”有意义吗？！一个破坏性的、浪费的、造成两极分化和污染的“GDP”有意义吗？！无怪呼广大老百姓把“GDP”调侃为“狗的屁”！我们是资源极度稀缺的国家，我们有这个资本吗？！这同当前大打“口水仗”的所谓“低碳经济”和科学发展观是背道而驰的！
上世纪海南楼市泡沫的危害至今还历历在目！难道我们交的学费还不够多吗？！教训还不深刻吗？！希望这次海南房价疯长不要再重蹈当年的覆辙！“吃一堑，长一智”，衷心希望我们的这一堑不要吃得太深！稍有历史的常识的人都知道，世界房地产史和世界经济史的发展都是螺旋式的、有起伏的！房地产泡沫一定会破！世界各国房地产的发展历史都证明了这一点！每一次的经济危机都是由房地产泡沫所引发！谁都逃不掉！凡事必有度、矫枉必过正！根据美国一份最新的报告显示，就在2009年，美国因为受到房地产“次贷”案的影响，就有280万户家庭2009年收到丧失抵押房产渎回权通知（丢房产），创历史新高；这一数据2010年预计将持续增长。
这次疯狂的海南楼市犹如海市蜃楼、空中楼阁，昙花一现！时间之短、震荡之剧，属于罕见！不仅给海南发烧的楼市是一剂及时的退烧剂！对仍在持续发烧的长三角、珠三角和北京乃至全国楼市都是一个及时的警示！
党中央明察秋毫，近期对非理性的房地产市场进行了及时的警告，一系列针对非理性房地产市场的政策相继出台，2010年1月7日国务院办公厅颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条）就是最好的佐证。国11条中明确指出了各级政府稳定房地产市场的责任，其中第十一条指出“进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展”。但是必须指出，难道中国房地产疯长了10多年，还有哪些地方房价涨幅太小了呢？！海南、长三角、珠三角和北京等房价投机过甚、疯涨地区的领导们是否应该对此负责么？！中国房地产的调控为什么会成为空调？关键在于我们的调控没有责任主体！各级地方政府、银监会、房地产管理部门包括统计部门对高房价具有不可推卸的责任！
笔者认为，在当前全国楼市泡沫十分严重的情况下，各级政府、银行必须认真执行中央政府的一系列房地产调控政策；房地产价格的“大起不落”严重违背客观经济规律和房地产自身发展的规律！也严重脱离国情和民情！不利于我国楼市乃至经济社会的长期健康发展！国际房地产泡沫破裂和海南房价“过山车”警示：凡事必有度、矫枉必过正。必须要保持对规律、对民意的敬畏！
一、“国十一”条需要有操作细则和惩戒措施！应该尽快出台、严格执行！物业税、所得税（尤其是所得税，个人所得税法规定任何财产转移都必须征收20%所得税，这是知法违法、放纵投机）必须尽快征收！保障性住房和中小户型（要恢复“90/70”工程，要增加40—50平方米的商品房）要加快建设；要严惩囤房囤地违法行为；严格实行“限外令”；要严惩各级政府、银行的不作为、渎职、违法和腐败行为。必须要拿出实际行动出来！
二、当前房地产价格（主要是住宅）价格的理性回归有利于中国经济的软着陆！有利于中国提振内需！有利于中国经济结构的调整和社会经济的可持续发展！
三、必须主动挤泡沫！下定决心、排除万难！实行经济结构的转型！体制、机制创新！严厉惩治腐败！就房地产领域本身而言，要尽快建立规范的制度，要紧紧抓住“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投资、严惩腐败”的二十字方针，要系统、刚性、长期的调控！使中国房地产价格理性、主动回归！避免中国房地产硬着陆！进而避免中国经济社会硬着陆！不要把我们广大老百姓害的太深！不要忽悠低收入老百姓去买房！房价理性回归了，老百姓收入增长了，老百姓自然自己会去改善！中国占权重最大的广大中低收入者期盼着！！！
注：
此文以《不能再当“烂尾岛”》为题发表于上海最新一期《新民周刊》（2010年第9期，略有删节），谢谢《新民周刊》的理解和鼓励！
顾海波
2010-3-6
顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师
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链接：
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