谢逸枫:金九银十不买房要“后悔2008”

  各地楼市出现了冷热不均的现象，楼市成交仍未走出低迷，部分城市则再现“日光盘。一方面，中央政府一再强调调控决心，楼市持续反弹的可能性很小，即便出现反弹，也很可能招致更严厉的调控政策;另一方面，随着一些主流开发商降价换量策略见效，其他开发商也可能采取跟进策略，导致刚性需求由观望逐渐入市，楼市博弈将进一步加剧。总体来看，进入8月份，楼市显得比较沉寂。其中，成交量不温不火，低位波动，价格则保持平稳。

  与此同时，一些地方却续出现“日光盘”等热销项目，使楼市走势变得扑朔迷离。截至8月22日，北京商品住宅期房网上签约量为3340套，日均为151套，环比下降5.6%。如果剔除经济适用房和限价房，北京商品房实际成交量为2656套，日均为120套，环比下降7.7%。并且，上述数据同比分别下降60%、65%，说明北京房地产市场的调整仍在继续。但是，就在上周，上海、杭州分别又有楼盘热销，并且有地方陆续出现“日光盘”热销项目。

  虽然“日光盘”再现，但楼市借机反弹的可能性很小，调控已经进入“攻坚战”，楼市深入调整在所难免。国务院副总理李 克 强8天内两次要求坚决抑制房地产投机炒作。而近期国土资源部对全国房地产闲置土地整治情况进行通报，银监会则建议对四城市“三套房停贷”，以及住建部关于继续进房地产调控的表态、北京市有关商品房预售款“专户管理”政策的研究……一系列信息都表明房地产调控从严的趋势正在形成。另一方面，虽然有楼盘出现降价热销，但是“由于供应量充足，开发商还不敢就此提价。

  目前保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等主流开发商热销项目均已出现价格松动。并且，随着这些主流开发商降价换量策略见效，必然会对其他开发商起到示范作用。地方政府必须落实‘新国10条’，加快保障性住房建设，并且切实督促开发商加快土地开发以增加住房供应量，否则‘调控’就会成为‘空调’。

   今年经济保“8”任务看来问题不大，经济二次探底可能性也不高，所以中央政府对楼市的调控方向不会改变，出台新的紧缩性政策也不大可能。近年来房地产调控确实比较频繁，但预计下半年以现行的政策为主，不宜再出紧缩性政策。新的“国十条”以后，全国的楼市普遍出现了量价齐跌的局面，调控达到了初步的效果。目前看不出有出台新政策的必要，重要的是把已经出台的政策执行好，并观察调控效果已经足够。此轮调控没法收场。此轮调控将被下一年调控政策出台所替代，中国的房地产调控太过于频繁，此轮政策可能还无法持续到明年4月份。

  同行基本达成共识，今年9、10月份是买房的最好时机,2010年11月政策或出现反转。一线城市短期内将处于下降的趋势,但反弹的可能性最大。部分二三线城市由于土地供应量不断加大,房价上涨的后劲不足。2010年11月以后政府将有新动作,政策或将出现反转。2009年7.8万亿地方政府融资平台贷款余额有相当一部分要靠土地收入偿还。

  在市场高峰期,地方政府一亩地可以卖到250-300万人民币,但目前一亩土地平均价为120万,因此,许多地方政府将面临难题，开发商不会先死。目前手里有房子的人群应耐心持房等待,房价最终会涨上来,准备购房的人群今年9、10月份买房最好。他还建议,楼盘一开盘时去买最好。宏观调控政策一定是短期行为。房价按市场供求的关系和我们城市化的速度以及人口的结构来决定，它一定是持续上涨的。