终结房企暴利关乎调控成败

　　媒体报道，截至到4月27日，WIND数据显示已有112家房企发布2010年年报。在剔除掉ST企业以及异常数据后，《证券日报》记者选取了A股市场上100家上市商品房开发企业进行粗略计算(含新城B股、下同)，得出这100家上市房企的平均销售净利率和销售毛利率。与此同时，将剔除后ST公司后的1981家A股市场上市企业(下同)进行销售净利率和销售毛利率的平均值进行计算，可以发现，以商品房开发为主的上市房企盈利能力普遍要高于A股市场整体情况。

　　根据WIND显示的数据看出，进行平均值估算可以得出：2008、2009、2010年100家上市商品房开发商的平均销售毛利率分别为36.88%、35.83%以及37.60%；销售净利润分别为10.45%、18.71%以及16.76%。一般来说以高周转模式进行开发的房企利润还可以衡量，但事实上还有很多“囤地式”开发商，一块土地到真正开发时身价已经翻了数倍，“这种情况下的土地开发利润率就很高了，但是从年报上是无法看出来的”。

　　上海重庆房产税试点满三月，成交下跌房价仍坚挺。2011年1月27日晚，上海、重庆分别宣布自28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。房产税的试点使二个城市的购房者观望气氛浓厚，商品房销售出现不同程度的下滑，但房价并未出现明显下降。上海、重庆正式推出房产税试点，到今天已经运行满三个月。在房产税及一系列调控措施影响下，上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，但目前这些城市的房价仍然坚挺，并未出现明显下跌，甚至还有微涨，房产税对于楼市调控并未产生立竿见影的效果。多数业内人士认为，仅靠单纯的征收房产税，并不能够有效的遏制房价。中国社科院财贸所所长高培勇表示，成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。

　　经过多次加息的累加效应，以及限购政策的影响，地产销售不会在目前明显恢复。未来可能出现价格理性调整、土地市场持续冷淡和投资增速放缓。李少明认为，楼市限购的影响仍在持续，各地房价总体呈现僵持状态，利率及存款准备金率持续上调效用正在逐渐体现，开发商、购房者、政府间的博弈仍在继续。

　　房价持续居于高位，后续还会不会有更严厉的调控政策出台，近期从管理层的各种表态中不难发现，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。

　　收紧房地产行业融资渠道是减弱房价上涨动力的重要手段。日前有消息称，银监会可能于5月1日前后出台新的规定，进一步规范房地产信托业务，收紧房地产信托融资。个人首套房贷也可能将首付提高至五成，上海某国有银行信贷人员称，目前还没有相关通知，首套房首付五成杀伤力较大，短期内应该不会出台，但如果房价出现继续上涨，这也可能成为能够立竿见影的一剂猛药。

　　 房企暴利从何而来？首先，来自于“房”。房价的飙升使开发商的利润扶摇直上。近十年来，不少热点城市的房价仅在金融危机肆虐的２００８年出现过“微跌”，其余年份均保持上涨，且涨幅大多在两位数以上。

　　一面是调控继续从严的预期加重，另一面则是京沪广楼市销量的反弹式回暖、上海10万元单价的豪宅，更是单日就成交了17亿元，另类通道的炒楼潮开始抬头。房企有暴利，这就是房地产业趋之若鹜的原因。4月27日，有媒体报道中指出，国家发改委价格监督检查司的司长许昆林接受相关采访时表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。　

　  终结房企暴利关乎调控成败

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　　上海重庆房产税试点满三月 成交下跌房价仍坚挺