今年，央行五次上调存款准备金率，虽然不是针对房地产，但开发贷款和购房贷款双双趋紧，房地产融资创新亟待“破题”。房企该怎样解决资金瓶颈？近来，省会豪宅产品争相入市，严厉的市场环境对它来说是福是祸？地价异常需上报国土资源部的新规能起到预期的效果吗？今天我们听听中国房地产策划联盟副秘书长田步亮的独到见解。
关键词：创新融资
房地产资金链紧张
经典语录 整个房地产资金链非常紧，这也就使得这个行业的风险性加大。
■记者：去年，监管层就开始控制地产类上市公司再融资，商业银行对于房地产开发贷款也持续收紧。今年，央行又五次上调存款准备金率，房地产开发贷款和购房贷款双双趋紧。资金面趋紧将会给房企带来哪些影响？为何住建部政策研究中心相关人士说，房地产融资创新亟待“破题”？
■田步亮：资金链是房地产业的生命线，房地产行业是资金密集型行业。房地产行业从拿土地开始，到施工，再到拿预售证，都需要大量资金。土地资金、建设资金需求量都很大。如果整个房地产资金链非常紧，这也就使得这个行业的风险性加大。一旦资金链破裂，购房者肯定会受到连累。
今年我国的信贷规模不会超过7.5亿，信贷政策收紧。今年央行几次上调存款准备金率后，存款准备金率已达创纪录的21%，银行的贷款额度越来越紧张。
另外，我国房地产企业只有一二百家的上市企业可以上市融资。但上市融资的效果也不是太理想。我国一些排名靠前的企业，如绿地、万达都不是上市企业。品牌企业可以依靠信托产品进行融资，不过一些中小企业融资渠道就更狭窄了：一是违规收取房子的预售款，二是工程款的垫资，三是高昂的非法民间高利贷。这种形势下房地产融资创新亟待破题。
“零库存”解决资金难
经典语录 现在对于开发商来说，要解决资金链的问题，功夫还是在“诗外”，就是要解决非资金链的问题。
■记者：在资金面趋紧短期内得不到缓解的情况下，房企该如何解决这个难题？
■田步亮：破解资金难题有两个方面，一个是客户融资，就是让客户来买房子，房企回笼资金；二是非客户融资，通过银行、信托、股市进行融资。但是全国上下资金面都很紧张，所以非客户融资很难。如果你要贷款，银行说要等一等；上市也很难；信托又是高端服务，品牌房企才能做。所以对于大多数房企来说，破解资金难题要站在资金以外考虑问题。这种情形下，房企要模仿工业企业的订单营销，站在客户的角度解决资金链紧张的情况。
也就是说，在整个资金链趋紧的情况下，开发企业不仅仅要降价促销，还必须从拿土地到规划就考虑“零库存”的问题。类似于工业企业的订单生产。房子卖给谁，怎么卖，什么时候卖完，资金怎么回收，都要从拿地时就要考虑。
房地产仅以价换量是不能解决资金难题的。有时候房子 户型定得太大，降价后，总价也高，还是不能被市场认可。原来市场融资环境宽松，贷款也好贷，现在房子建好了，或已经建到一半了，再改已经来不及了，库存就会越来越多。现在对于开发商来说，要解决资金链的问题，功夫还是在“诗外”，就是要解决非资金链的问题。
■记者：在楼市惨淡的状况下，开发商迫于销售压力，挖空心思地想出了种种促销手段：时下某些楼盘通过垃圾短信不停骚扰市民，或者上马路散发楼书。你认为这些销售手段可取吗？
■田步亮：存在就是合理的。目前在我国从一线城市到二线、三线、四线，都有地毯式派发传单，狂轰乱炸似的短信群发。这些都是广告促销手段，是营销里面的“味精”，手段粗糙一点，却是广告促销的工具之一。不过，我认为这种原始的促销工具对于拉动房地产回暖，意义不大。
我国的房地产市场现在还不是降价，而是降涨幅，开发企业应调低对开盘价格的预期。
关键词： 豪宅产品
市场环境喜忧参半
经典语录 在严厉的市场调控下，做豪宅产品未尝不是开发企业应对市场低迷的一个新突破口。
■记者：石家庄恒大华府天际墅即将开盘，国赫红珊湾下月面市，美达西山御园御制联排别墅国宾新组团全城首度公开，万达公馆也持续热卖。不论是远郊别墅还是位于省会黄金地段的城市豪宅，今年以来，省会涌现出很多豪宅产品。虽然调控政策一轮紧似一轮，但豪宅产品丝毫没有减缓涌入市场的速度。你认为在严厉调控下为什么豪宅产品还争相入市呢？
■田步亮：在严厉的市场调控下，做豪宅产品未尝不是开发企业应对市场低迷的一个新突破口。目前我国的房地产市场是两头热，高端产品、保障房产品卖得比较好。而豪宅就是高端产品之一。从营销方面看，现在的市场情况对豪宅产品是利好的。
但是豪宅产品也有不利的一面。豪宅是去库存化比较慢的产品，占用资金比较多，需要品牌房企、有资金实力的企业对豪宅产品进行慢火熬汤似的营销，在这种情况下，销售节奏不是很快。不仅石家庄这样的二线城市，就连北京、上海等一线城市，豪宅产品去库存化的节奏也是比较慢的，投资回报周期比较长。
关键词：异常上报
拉开土地问责的序幕
经典语录 地价异常上报在房地产调控中能起到警示作用，但实际效果还有待观察。
■记者：根据国土资源部的有关规定，各地要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常成交地块，各地主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省市国土资源主管部门。你认为该规定会起到有效的作用吗？
■田步亮：地价异常上报在房地产调控中能起到警示作用，该政策可以说拉开了土地问责的序幕，但实际效果还有待观察。实施了新规定，地价马上降下来是不太可能的，这里面还有个惯性的问题。
关键词：房屋评估
房屋征收可以“找市场”
经典语录 该办法的实施不仅让房价可以参照市场价格，更重要的是，让地价也可以参照市场价格。
■记者：继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部近日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。该办法规定，房屋价值评估不再综合政府指导价，完全按照市场交易价格；评估机构由被征收人选择等。办法还明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况对被征收房屋价值进行评估。那么此举意味着什么？
■田步亮：《国有土地上房屋征收评估办法》传递出了一个明显的信号，就是房屋征收可以“找市场”了。“找市场”，是指评估机构由被征收人选择。该办法中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
该办法的实施不仅让房价可以参照市场价格，更重要的是，让地价也可以参照市场价格。因为搞房地产的都知道，房子并不增值，还折旧，增值的是土地。随着土地的增值，按照市场价征收房屋价格必然有较大上涨空间。我认为，该办法实施后，旧城改造、拆迁，对于老百姓来说是个利好。