上市房企平均存货高达80亿 以价换量压力递进

                           每经记者 叶书利 发自北京

在1日于北京举行的“2011中国房地产上市公司研究成果发布会”上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出，政策高压之下，中国楼市过度膨胀的需求正在去泡沫化。

受此影响，中国指数研究院的研究结果显示，房企库存压力正在累加，以价换量的压力在递进。

需求去泡沫化

当天的会议上，受邀嘉宾秦虹在发言中指出，在三轮政策调控连续打压之下，时下中国房地产业已发生了四大变化。

首先，过度膨胀的住房需求正在发生变化。

秦虹指出，过去几年的中国房地产市场，需求呈现出明显的过度膨胀特点。比如2006年房地产业的销售增长速度和当年的竣工面积增长速度持平，2007年，住房销售面积增长速度为25%，但是当年的商品房竣工面积增长率只有5%，销售面积增长速度比竣工面积增长速度高出20个百分点。2008年经历了一个负增长后，2009年商品房住房销售面积增长44%，商品住房竣工面积增长率为46%，也就是说，过去几年，基本上需求大于供给。

她认为，目前这种过度膨胀的需求正在发生转变：如房产税试点及限购令等，冲击了投资性需求；政策不断打压之下，市场预期发生微变，导致恐慌性需求也在萎缩；信贷收紧，资金成本上升等，也促使过度超前性需求也在缩减，如去年北京购房者的平均年龄为27岁，而目前为39岁左右。

其次，过度宽松的信贷环境正在发生变化。信贷环境的收紧，导致信贷规模压缩，进而会影响到开发企业的开发资金链，另一方面，信贷规模缩小，导致资金使用成本在提高，加大成本。

第三，房价快速增长的趋势正在发生变化。目前的政策是抑制房价的过快上涨。尽管房价并未被记录在CPI里面，但是房价的快速上涨会对CPI的预期带来挑战。此外，过快上涨的房价，会随着生活成本和生产成本的提高，最终传导到CPI。因此在控制通胀的大背景下，控制房价会成为不变的政策。

最后，房企之前过度低风险的增长模式正在发生变化。

她解释说，过去的房企，扩张主要依靠银行贷款和预付款，因此，房企的发展风险更多地被转移和配制在银行及购房者身上，以后，公司的竞争力将越来越依赖于公司自身的运营与开发能力，从而告别过去粗放、简单的低风险赢利模式。

降价压力叠加

会上，张秋芳认为，伴随调控的加剧，尤其限购令的普及，需求正在去泡沫化，部分城市住宅市场开始趋冷，房企存货开始攀升。她指出，一季度，120家沪深上市房企的存货均值由去年末的73.08亿元增长到80.06亿元。

销售不畅，导致库存增加，资产负债率也随之水涨船高。

中国指数研究院的研究结果显示，一季度，120家沪深上市房地产公司的资产负债率已升至71.36%，比2010年末上升了8个百分点。

张清芳认为，在库存增加、资产负债率上升，以及加息压力犹存、市场需求仍被抑制的情况下，房企有可能通过两种方式来减少库存、加快资金周转率和资产负债压力。首先，适度控制投资规模，在拿地与新项目开工建设方面更趋谨慎与理性。比如一季度，全国120个城市共成交土地4372宗，环比下降21%，成交土地面积也环比减少31%，这正是房企投资策略更趋谨慎的结果与表现。另一种方式就是部分公司不排除主动调整价格，以价换量，从而加快销售进度。比如进入5月后，碧桂园、佳兆业均举行了降价促销活动，且获得了良好的效果，减少了不少库存，回笼了部分资金。

不过，对于楼市的未来，中国指数研究院的研究结果仍表谨慎乐观。张清芳认为，受中国城市化进程和人口红利黄金期的推动，中国房地产行业仍然处在一个较快的发展时期，但也需要理智地看到，伴随政府调控的深入和紧缩货币政策的持续，预计在未来三年，房企的业绩增速会逐渐放缓，发展会趋于理性与正常化。