一季度GDP专家预测为8。4%实际为8。1%，结合二手市场成交反弹，新房在降价促销基础上获得小阳春式的成交，舆论由暴涨转向可能的反弹，甚至是暴涨。

　　其实，非大跌实际由市场经济决定。而从后市分析，实际上反弹的两大基因正在生成当中。

　　第一：与房价高度正相关的金融基因。

　　与房价产生关联的金融因素合并称为反弹的“金融基因”。

　　包括：刺激超前消费并嫁接于高自住率基础之上的按揭信贷、开发商非自有资金占款中的金融因素、土地资源占用过程产生的时间成本、利率套期投机、利率差异化与市场化、民间融资合法化、存款准备率释放流动性因素等几个主要方面。

　　——按揭信贷

　　“房地产贷款增速持续回落。”央行数据显示，3月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11万亿元。而一季度仅增加2427亿元，同比少增2812亿元，一季度增量占同期各项贷款增量的10.2%，比上年全年水平低7.3个百分点。

　　分类来看，房地产开发贷款和个人购房贷款的增速持续下降，前者贷款同比增长11%，增速比上年末低6.1个百分点，后者同比增长12.1%，比上年末低3.5个百分点。而房地产开发贷款余额甚至出现下降局面，同比下降8%，余额仅有7710亿元。

　　于是问题就出来了：央行提报的今年用于楼市的信贷规模约8万亿元，而目前的成交回暖恰好被证明导致反弹的金融弹性非常巨大，即以前信贷规模每增加一万亿元与现在的一万亿元所导致的成交量，后者更胜一筹。。

　　——存款准备率释放流动性

　　年初，许多开发商寄望于货币政策放松及存款准备金率下调。但近日来自央行的1月份统计数据显示，监管层要求商业银行合理控制放贷节奏的窗口指导可能仍在进行。1月新增贷款7381亿，同比少增2882亿元，创三年来同比新低。其中，住户贷款增加1527亿元，较去年同期少增1779亿元，非金融企业及其他部门贷款增加5840亿元，较去年同期少增了1065亿元：企业中长期贷款少增了2484亿元，短期贷款则多增了595亿元，当月票据融资增加80亿元。同时存款减少8000亿元，同比多减7800亿元。1月末，全部金融机构人民币存款余额80.13万亿元，同比增长12.4%；人民币贷款余额55.53万亿元，同比增长15%。存贷比已达到69.3%，这也制约了1月商业银行的放贷规模。而一些经济学家认为原来预计很快出台的存款准备金率下调政策也将有所推迟。

　　此举正好印证此前的预言，央行总会在适当时候推出一些松动性信号来刺激楼市的刚需。

　　——利率变动

　　央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。

　　一季度成交结构显示，79%的购房者属刚需中的刚需，这个时候差异化住房政策并没有完全覆盖，仅止于建行等少数商业银行并且审批严格，预期制度化以后，刚需将迎来一个爆发期。

　　第二：与房价高度负相关的供应基因。

　　房地产贷款增速下滑的背后是房地产开发投资的不振。数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1~2月份回落4.3个百分点。

　　2012年的地产业将上演《2012》剧情吗？汉能投资董事长陈宏表示，2月12日，一个地产商告诉他，地产界的严峻形势不容忽视，“2012年地产业有几道坎今年要过，一是四五月份所拍地的土地出让金要交；二是八九月时短期的一两年贷款到期（90％的房地产贷款是短期贷款）；三是地方财政收入吃紧，会逼地产商交土地出让金。来自国泰君安地产行业分析师孙建平的数据显示，2010年以来大规模发行的房地产信托产品平均期限1.9年，2012年成为到期高峰，总规模达到1758亿元，其中季度高峰在三季度，为716亿元；单月高峰在7月份，到期总额达到504亿元。安信证券分析师邹文军估算，2012、2013年房地产业的资金链缺口加大，分别将达到12423亿、20351亿，资金缺口大致相当于当期销售额的25%、40%。

　　资金紧张后开发商如何出牌，从一季度情况分析已见端倪：

　　首先是以价换量，其次是通过集中促销去库存，三是差异化房源结构化供应，四是战略调整，最关键是降低负债率，提高销售速度。正是因为开发商、信贷、政策、供求关系适当调整的综合作用，直接导演了今年以来少见的小阳春，这种预期并将伴随持续调控与信贷向实体产业转移的未来政策环境，所以是长久的有效的。

　　而建立反弹的前提肯定与供求关系紧张密切相关，开发商要降低成本，提高销售速度，降低负债率，优化战略结构，包括地区与产品两大类，就必然走向紧缩供应，提升供应质量，实施成本控制，这是一个提高单价降低总价的总体运行机制。

　　再来看看政策指向是否认识到反弹的两大基因：

　　未来保障房一块将获得制度保障，而商品房领域除税费改革，如加速推出房产税改革，还有就是信贷差异化制度化，这些举措均已经在严格调控的时期成为共识，非特别措施。

　　所以预见，在宏观环境趋于稳定的大态势下，上述基因一旦形成，防反弹倒是个题中应有之义。