谢逸枫:二三线城市房价暴涨50%
国家统计局2月18日发布的商品住宅价格数据显示，今年1月，全国70个大中城市中，岳阳、海口、三亚分别以22%、21.6%和19.1%的同比涨幅名列前三，而位居环比涨幅前三名的依次是岳阳、桂林和洛阳。例如,岳阳是一个中部三线城市，居然位居房价涨幅榜首，而且在排行榜前列的，类似岳阳这样的二三线城市，已占据了绝对优势。在国家调控逐层加码之下，一线城市销量巨减，价格也上涨乏力。但是，二三线城市开始抬头，炒房的气氛非常活跃，房价也一路飞扬，并逐渐成为楼市的主角，“岳阳房贵”就是典型例子。
岳阳的房价两年就翻一倍，从2009年的均价2000多元，上涨到现在的均价4000多元。例如长沙的房价也疯狂上涨,引起房价暴涨的因素很多，诸如地理位置接近长沙、高铁概念、经济实力居全省第二名等。而最为直接的因素，则是土地拍卖价格过高，也是在两年的时间内实现翻倍增长，这就直接导致房价成本上升。国家希望地价不要太高，但地方政府肯定希望地价越高越好。”岳阳国土局办公室负责人的这番话，可谓道破了天机。地方政府对土地财政过度依赖，甚至已将土地视为生财机器，又怎么会下功夫去控制地价和房价呢，这也是80%的城市失约“限购令”的主要原因。
炒房热潮向二三线城市蔓延的态势，从去年就已经有了苗头。在一线城市房价高企，央企又加入抢地大战之后，不少民企和实力较弱的开发商，转向二三线城市投资开发。炒房客也闻风而动，在一线城市限贷、限购之后，纷纷转战于二三线城市，甚至深入到小县城，寻找炒房机会，成为房价飙涨的推手。此前曝光的一个国家级贫困县，尚在图纸之上的房子，就已炒卖到3000元，这种“炒楼花”手段的复出，则标志着楼市泡沫之大，已经到了必须加以遏制地步。我国的二三线城市，乃至于小县城，无论是经济实力、人口规模、人均收入、社会保障等指标，都与一线城市相差甚远。
而除了少数沿海发达城镇外，绝大多数城镇根本不具备支撑高房价的基础，只是在冒着极大的风险，重复击鼓传花式的博傻游戏。这种金钱游戏非常危险，一旦泡沫骤然破灭，无数人将因之破产，陷入债务泥潭中，城镇经济也会随之衰退，进而影响到社会秩序的稳定性。因此，对于这场正在加速向全国中小城镇蔓延的炒房潮，要保有足够的警惕心，尽快拿出解决方案，阻止中小城镇房价的过快上涨。要从社会全局的角度考虑住房问题，拿出更智慧更理智的方案，别再为既得利益集团所掣肘。否则的话，如果放任不管，楼市将无法实现软着陆的调控目标，而是要面对一场雪崩式的大溃败，无数社会财富将会随之消散。
所谓“住有所居”的观念，不是拥有一套能够居住的房屋，而不一定是有产权的房。他们有房住就行，是否有产权无所谓。不过，有房住且希望拥有房子的产权是每个人的梦想。
1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，限购令成为“新国八条”的重中之重。根据国务院的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。然而，时近2月底，目前已落实限购政策的城市却仅有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门。这意味着，国家统计局重点监测的70个大中城市中，仍有52个城市未出限购细则，约八成城市未在国务院要求的2月中旬之前落实“新国八条”。
从限购区域看，北京、上海等一线城市都比较严厉，本地居民限购第三套、外地居民限购第二套以及不符合条件的外地居民限购的范围为全市范围，而包括贵阳、石家庄、哈尔滨等6个城市在内的限购范围并非全市，如贵阳限购范围仅为中心城区人口密集的且房价高过一环内的住房。而从目前已经出台新版限购令细则的上述18个城市各自的规定看，共同点是本地居民家庭限购第三套，外地居民家庭限购第二套；户籍以及社保和纳税证明成各地限制外地人购房的门槛。
即便是这些已经出台了限购令的城市，在限购时间方面，只有贵阳明确了调控目标，其他城市都没有相关规定，只是一个临时性的措施。这反映出地方政府在落实中央政策时仍存在一定的抗拒和侥幸心理。地方政府对土地财政的依赖现状没有改变，房地产行业对地方GDP的巨大贡献，加之调控以来并没有哪个地方政府因为没有严格落实政策而受到严厉的处罚，能拖则拖是必然的选择。目前的局面说明了三点：“一是很多城市违令；二是地方决策者很纠结；三是限购激起大讨论，尤其北京限购五年，导致政府意见出现分歧。
警惕热钱转战“未限购”二、三线城市有补涨风险。近日，新华社亦发文抨击此种现象，文章指出，如今房价节节走高，迟迟不出台限购令，可见有些地方对土地财政的依赖性很大。文章最后强调，限购令出台后，投机热钱有转战二、三线城市迹象。因此，其他城市应积极跟进，出台限购令宜速不宜迟，抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪。
事实上，当前各地城市房价已经涨至历史高位。在北京等不少城市限购令出台之前，房地产投资、投机人和一些热钱持有者已经有所警觉。限购令出台之后，投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。由于一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价也继续上涨。
近期，国家外汇局发布了《2010年中国跨境资金流动监测报告》，第一次较为全面和具体地分析了近十年来跨境资金流动情况，尤其是披露了境外热钱进入中国的情况。从根源上讲，只要国内楼市有投资机会，只要人民币升值，那么房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。“不让购房，他们转而寻求收购控制成熟的物业公司的股权，通过股权交易，费用低，且易逃避政府监控。另外，部分外资更倾向于购买土地、项目股权。最值得关注的是，外资进入中国楼市的积极性和规模，与人民币升值密切相关。”
在今年人民币还将对美元升值3%-7%的情况下，预计热钱还会继续进入中国楼市。目前各地的限购令基本都“拷贝”了“新国八条”的内容，最大的差异在对于限购的界定。其中最大的分歧有两点，即限购区域有所不同和对外地人的限制条件有点差异。总体而言，东部偏严，中西部偏宽。值得关注的是，很多大城市中，郊区的新房成交量所占比重已超五成。成都、贵阳、太原等中西部城市多只限主城区，不限郊区，而北京、上海、南京等东部城市限全行政区。
这必然会导致部分需求将转而在郊区释放。从目前看，游资从一线城市流向二、三线城市的迹象尚不明显，但对于政策相对宽松的中西部，外界已有不少关于热钱流入的担心。自去年多个大城市实行限购以来，二、三线城市就接过了涨价的“接力棒”，中国指数研究院发布的百城价格指数报告显示，位列去年12月房价涨幅榜前列的均为二、三线城市。
限购力度将不断加强二、三线城市可能要加入。这一轮以限外为核心的调控“肯定不会以36个城市为终点”。未来，可能将有更多的二、三线城市加入到限购令大军当中。据“新国八条”的要求，这一轮全国至少有36个城市在2月中旬出台地方调控细则。更有消息称，住建部更是已经拟定了第三批限购城市名单。在本轮限购政策的压制下，今年这些限购城市的投资投机需求必将大幅萎缩。对于楼市的未来走，限购属于行政干预措施，在中央在稳定房价效果欠佳的情况下，不得已下的一剂猛药，只是权宜之计，只要调控效果显现，房价能够回落到合理水平，就会停止实施。
与“新国八条”中“2月中旬之前出台住房限购实施细则”的要求对比，目前落地城市数量明显不足，约有八成大中城市未出台限购令。背后折射出地方政府严重依赖土地财政的现实。眼下，限购令难产可能导致热钱流向未实行限购的二、三线城市等问题成市场焦点。如房价不会落到合理水平，难保中央不会继续出台更严厉政策稳定房价。如果听任房地产投机风行，任房地产泡沫越吹越大，实体经济将逐渐失血，经济健康运行的系统性风险将进一步加剧。