谢逸枫:房企最差钱时期已过去
导语：2012年6月28日，中国指数研究院发布《2012年上半年品牌房地产企业经营业绩盘点》，2012年以来，在坚持房地产调控不动摇的背景下，品牌房地产企业顺势而为，积极调整产品结构、创新营销策略、加大推盘力度，并依托多年累积的品牌优势。在中国指数研究院监测的重点品牌房企中，中海、保利、华润等17家企业的销售额同比实现上升，其中，融创、世茂等企业销售额更是同比大幅提升50%以上。万科：622亿；中海：534亿；保利：472亿；绿地：402亿；恒大：378亿；龙湖：179亿。
截至2012年6月8日，Wind数据显示，目前两市共有27家房企披露了中期业绩预告。其中，7家预增、2家扭亏。而业绩预减、续亏和首亏的公司分别达到9家、7家和2家。预增公司中，重庆实业（000736）预计上半年实现盈利约7538万元，同比增长923.75%。世荣兆业（002016）和广宇集团（002133）均预计业绩同比增长在100%以上。相比之下，房地产大环境低迷对部分地产公司的业绩影响开始显现。
截至2012年6月12日，除招商地产、SOHO中国、中科股份、华夏幸福和绿城中国外，其余15家综合实力排名前20的上市房企万科、恒大、中海、保利置业等均已发布5月经营情况。数据显示，15家标杆房企销售金额达2686亿元，平均年度目标完成率接近四成。上市房企公布的数据显示，在市场回暖的带动下，标杆房企业绩全线飘红，五成企业5月成交金额环比增两成，万科、保利、恒大、中海4家龙头房企首次出现单月成交同超百亿元的情况。
截止2012年6月11日，万科、恒大、中海、保利新四强上市地产公司均已发布完5月业绩报告，恒大地产2012年6月11日发布报告称，今年前五个月，恒大集团累计销售额268.2亿元，累计销售面积440.5万平方米；其中3月份销售额为2月份的199%，4月份销售额为3月份的204%，5月份销售额为一季度销售总额的125.5%。5月实现销售103.7亿元，超过2011年1月创下98亿元销售纪录的6%，首次迈进“单月销售百亿俱乐部”的大门。
保利2012年6月11日也公布了亮丽的月报，称其5月签约面积91.65万平方米，同比增长48.46%；实现签约金额107.68亿元，同比增长45.4%。这也是保利自2月份起，连续4个月实现同比双增，销售复苏势头明显。事实上，迎来开张“红火”的企业不单是恒大，5月销售突破亿元的还包括万科（107.2亿元）、中国海外（123.1亿元），保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)（107.68亿元）。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对《第一财经日报》记者分析：“房企业绩逆市暴涨楼市全线飘红主要有四个方面原因，一是大房企“以价换量”的销售策略结果。大规模大幅度的价格促销行动是大房企业绩逆市暴涨楼市全线飘红直接原因。二是利好的调控微调，刺激刚需爆发。全国55个城市调控微调和三次降准及一次降息等利政策调整，释放巨大的市场刚性和部分改善需求量。三是二三线城市楼盘销售火爆。得益于大部分项目楼盘布置在二三线城市，由于受到的调控影响小，商品房价格相对便宜，成交最快速。四是大房企及时产品调整，加大普通商品房供应。大房企及时调整产品供应结构，针对刚需和改善的居家需求，以中高端的中小户型供应为主，多批少量的供应策略。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“从今年上半年和5月销售业绩的数据看，意味着上市房企和大房企最差钱时期已经过去了。从房地产市场看，却是房地产市场最坏时刻已经过去，压抑房地产市场投资的政策已经出尽，虽然完全放松的可能不大，但也不会有新的政策出台，因此，房地产市场会继续缓慢的平稳复苏。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“虽然房企整体资金紧张程度未到2008年，但不意味着大部分房企最坏最困难时期已经过去，主要是房企面临着巨大的库存和债务到期的压力。从供应量看，2012年5月份10大典型城市商品住宅供应量共计557万平方米，与去年同期相比下降13%，与上月相比增加5%。成交量上，5月份10大典型城市商品住宅成交量共计628万平方米，与去年同期相比上涨27%，与上月相比增加32%。
从成交量来看，5月，十大典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，创下近16个月的新高，成交面积为668万平方米，环比4月上涨29%，同比增长15%，已连续3个月同比正增长。一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，创下近16个月新高，成交面积为331万平方米，环比上涨40%、同比大幅增长了20%。北京和深圳同比增幅最为显著，分别为47%和41%。上海是唯一出现同比负增长的一线城市，下降2%，但仍然创下近12个月的新高，与2011年相比处于较高水平。5月份成交量的增长和刚需的释放有着莫大的关系。国家房地产严厉调控下，10大典型城市中有很大一部分是刚需购房者带动成交量。
截至2012年5月，4个一线城市新建商品住宅成交量同比、环比均明显上涨，除上海外，其余3个城市新建商品住宅成交量比去年同期均明显增加。上海虽然近期成交量回升势头较好，但明显不及同为一线城市的北京、广州，而供应量增加的速度又大于其它一线城市，导致上海本月库存再度增加，且目前已经连续两月库存水平超过2011年12月的水平，连续刷新2008年12月以来的最高库存记录，库存尚未触及本轮上升周期顶部。
截至到5月24日,全国54个大中城市当月累计新房销售套数较4月同期上升22%。其中,四大一线城市领涨,同比增幅达28%。预期5月54个大中城市新房成交量较4月环比回升幅度在20%左右,并有望超过今年3月,成为2011年初新一轮调控以来的月度新高。截止5月22日,北京商品房市场住宅签约套数为6673套,同比上月同期5791套上涨15.2%。
而国家统计局的数据，2012年1~5月份，全国商品房销售面积28852万平方米，虽然同比下降12.4%，但降幅比1~4月份缩小了1个百分点；而商品房销售额16932亿元，下降9.1%的同时，降幅也缩小了2.7个百分点。从研究机构看，5月份30个城市新房成交量环比上升21%，创2011年初调控以来新高。在5月监测的40个城市中，25个城市周均成交面积同比上涨，10个城市涨幅超过50%。
从库存量来看，截至2012年5月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%，库存总量回落至与3月份相当的水平。10大典型城市中，只有上海、南京新建商品住宅库存量上升，其余8个典型城市新建商品住宅库存量均下降。据目前形势，10大典型城市总体库存量很有可能已于2011年12月到达本轮库存周期的峰值。截止2012年5月末，10大典型城市中，除青岛外，上海新建商品住宅库存量最高，达1002万平方米，比去年同期增加29.5%。
截至2012年5月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，与去年同期相比增长19.78%，与比上月相比下降1.77%。4个一线城市中，除上海外，其余3个城市新建商品住宅库存量均下降，这些一线城市很可能已经于2011年11月-12月度过本轮库存上升周期的顶峰。
截至2012年5月底，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部典型二线城市新建商品住宅库存总量为2845万平方米，与去年同期相比增长32.11%，与上月相比下降0.78%。6个东部典型二线城市中，除南京外，其余5个城市新建商品住宅库存量均下降。相对一线城市而言，东部二线城市库存触顶回落的趋势不是很明显，但大多数城市仍很可能已于2011年12月-2012年1月达到本轮库存上升周期的峰值。
截止2012年5月末，全国商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。2012年5月份，市场出现一定程度反复，库存量有所增加。但随着6月份成交量的反弹，6月份全国商品房存量应当会减少。
从存销比看，截至2012年5月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为13，存销比连续3个月回落。在5月份成交量大幅反弹的背景下，由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的10大典型城市新建商品住宅存销比持续回落，且回落速度加快，市场调整压力最大时点可能已经过去，市场复苏正在到来。
截至2012年5月底，4个一线城市新建商品住宅存销比为11.5，一线城市新建商品住宅存销比7个月来首次回落至偏大(9-12)区间。与上月相比，2012年5月，4个一线城市的存销比都明显下降，其中，深圳、北京的存销比已经非常接近合理(6-9)区间，市场的复苏可能正在到来。截至2012年5月底，6个东部二线城市新建商品住宅存销比为14.8，与上月相比回落速度加快。6个东部二线城市中，除青岛新建商品住宅存销比继续上升外，其余城市存销比出现回落。其中，南昌回落至合理(6-9)区间，厦门、杭州回落至偏大(9-12)区间。不过，总体来看，二线城市存销比仍然显得过大。
从债务量看，还没有从楼市转暖的喜悦中松口气，不少企业就即将迎来信托的集中兑付期，三季度房地产信托产品将出现兑付高潮。有数据显示，今年全年房地产信托到期还款总额2500亿元，其中仅三季度就超过1000亿元，三季度将达到全年房地产信托产品的兑付最高峰。国泰君安数据显示，7月份信托到期量是今年年度高峰，将会达到504亿元。
用益信托不完全统计数据显示，今年到期房地产信托产品兑付规模按季度统计分别为307.4亿元、352.5亿元、439.6亿元、419.4亿元。国泰君安数据显示，今年一季度到期兑付规模为366亿元、二季度为368亿元、三季度为716亿元、四季度为309亿元。国泰君安的7月份数据显示，今年年度高峰，将会达到504亿元。无论是绿城的股权转让、项目出售还是华业的新融资方式，均表明在信托兑付期压顶时刻开发商的日子并不好过。
从资金层面上看，截止2012年5月份，全国房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；利用外资168亿元，下降36.8%；自筹资金14518亿元，增长16.3%；其他资金13188亿元，下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%。从销售额看，截止2012年5月份，全国商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%。从年内环境看，2012年房企仍然面临着较大压力，去年因滞销形成的高库存、待开发土地建设资金需求以及较高的负债压力。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“从目前上市房企公布的季报和公告来看。针对当前的市场状况，各大房企也在积极调整战略布局。一方面，大部分房企都做了产品结构调整，适应以刚需为主导的市场需求，提高适合刚需的中低端比重，适当降低新项目价格。另一方面，则是加大向二、三线城市的布局。以地产龙头万科为例，今年前4个月，万科在北京都没有新项目入市，4月新开的5个项目都分布于青岛、唐山、南充和贵阳等二、三线城市。与一线城市相比，二、三线城市的消费者更倾向于购买全国性质的大型品牌开发商的项目，即便是在整体价格下行的情况下，大型品牌开发商的让价力度也可以依靠其品牌及质量优势，略微减小降价幅度，保持收益与签约率的良好平衡。”
数据理来源于：中原研究部和易居研究部