未来房地产税的征收对象是什么？

——闲聊未来房地产税（二）

笔者在《闲聊未来房地产税（一）》中分析了房地产税开征的可能性，认为在房价持续“飙升”时代，被社会热议多年的“物业税”已正式变成进入立法程序的房地产税，但何时结束这个立法过程，征税对象及税率如何确定，目前应该是仅仅处于讨论阶段，一些媒体报道的税款计算方法，无疑是哗众取宠。笔者在本篇中将以未来房地产税系目前房产税与城镇土地使用税的简单合并为基础，分析一下未来房地产税的征收对象究竟怎样？

目前的房产税的征收对象是房屋余值（不含个人非营业用房）与出租房屋的租金收入。而因为这两种税率存在着巨大的差异，因而在实际征收中存在着很多弊端，如企业纳税人会通过提高物业管理费等方式，刻意冲减租金收入；一些企业纳税人会以关系特殊，系“无偿使用”为名规避高税率的租金收入；个人出租房屋，更没有办法确定其真实的租金收入，因此征收起来难度极大，多数地区只足额收取了个人房产出租给正规单位，通过开具发票而缴纳的房产税。此外，按照房屋余值征税也有一个很大的漏洞，而且有失公允，因为建造年代久远的房产余值很低，征税过程无法体现房产的增值元素。

因此，未来房地产税的计税依据从大方向来看，可以肯定无论自住还是出租，统统会按照“评估价值”计算。那么，具体要对哪些房产征税，则有着不同的思路，但“豁免”将成为各种版本的共同属性。我们从此前试点对个人住房征税的做法看，重庆划入的征收对象有三类：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房，指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。而上海划入的征收对象是本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

两地试点经验不难看出，上海市仅对“新购房”征税；重庆主要是对高档住宅和外来购房者征税，而且包括存量的独栋商品住宅。而在笔者看来，考虑到税收伦理，对存量房征税有违契约精神。因为居民购买商品房的时候，政府并没有说要征这个税，但购买之后却又强行征收，纳税的时候就难免产生上当的感觉。仅此一点，两地试点之后“俞正声入常、薄熙来入狱”也就不难理解了。

那么，未来房地产税的征收对象究竟是什么？首先，我以为“重庆模式”不具备推广价值，但可以借鉴。因为这种规定涉及面太窄，而且不宜操作。其次，本着维护政府诚信的原则，应该仅对增量房征税。而在具体操作层面，应该主要有三种方式：一是对新增高档、豪华住宅征税，主要是对别墅类的房产不论面积、套数一律征税；二是对增量房超面积部分征税，比如目前传说的以人均60平米为限，但同时应该考虑“首套”普通住宅免税；三是对超过均价一定幅度的房产征税，以促进中心区居民向外围疏散。

至于如何确定税率？笔者将在下一篇中进行分析。