最近一两年，商业地产发展迅速。最新统计数字显示，去年1至10月，全国商业地产竣工面积大约是2000万平方米。有关专家认为，随着经济发展，商业地产的成长空间也将越来越大，但目前商业地产规划和建设专业化操作水平仍然偏低，难以满足市场需求。 ●住宅开发模式不适合商业地产 目前有许多商业地产项目的开发商是从住宅开发转过来的，开发思路也在很大程度上沿用了住宅开发的模式。五合国际中国区总经理刘力曾规划过一些商业项目，结合实践经验，他认为，如果沿用住宅的开发思路，商业地产很难取得成功。商业地产与住宅项目存在很大区别。据刘力分析，这种区别主要体现在三个方面。首先从营销的角度来说，住宅产品是直销，而商业地产项目类似“传销”。大型综合商业项目的销售对象是商家，特别是主力店，大部分国际主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，按其要求进行规划设计。其次，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻；而一个大型商业项目则需要一次投资建成，才能形成商业气氛。这种开发模式要求发展商具有雄厚的资金储备以及抵御风险的能力。此外，专业化公司在商业设施的开发中比在住宅开发中具有更重要的作用。 ● “定制化”要求高 专家分析认为，商业地产开发过程中，“定制化”需求很强烈。前仲量联行欧洲公司总经理John J Mcssherry指出，商业地产项目的规模、定位等要有自己的特点。他说：“商业地产是商业与地产的结合，商业项目的设计要与商家的需求结合。在设计过程中，要同时满足三类人的需求。” 而在这方面，许多国内商业地产项目所做的工作明显不够。据刘力介绍，他们接手的一些商业项目是先有设计再进行招商，他认为这是不对的。“从设计角度讲，应根据不同业态的特征，有针对性地进行设计，避免盲目设计造成的浪费，这些都应考虑到。”旺德行在商业地产咨询顾问方面经验丰富。其总经理王东晖指出，目前有许多开发商由于对商业地产缺乏了解，只根据自己拥有的地产进行规划，不考虑市场需求及城市功能需要，潜在风险巨大。可见，一家地产公司提出的“定制化”服务理念在商业地产方面应有很大发挥空间。 ● 它实际上是一种金融产品 据悉，在国外成熟市场，商业地产自开发之初就是一个金融产品，从其产生开始即可在资本市场上流通，买家多为保险公司和基金组织。目前中国的商业地产开发和运营离成熟市场还比较远。王东晖指出，中国不少地产开发商将商业地产当作房产来租售，贪图短期利益，违反了商业地产开发的基本规律，同时也不能保证项目长期运行能力。从长远发展的角度考虑，国内商业地产项目有必要也必须按规律进行专业化操作。 在宏观调控的大背景下，目前国内有许多商业地产项目对新资金需求强烈，而国际上许多基金也对内地的商业地产投资比较感兴趣。但目前国外资金投资国内商业地产的成功案例还比较少。据国际商业房地产展览会亚太部负责人Christine Lam女士分析，主要原因是目前国内商业地产项目没有进行专业化操作，所以国外金融机构很难评判其中的风险。 当然，在资金压力比较大的情况下，一些发展商也进行一些金融创新动作，如产权投资式商铺，这种方式主要面对的是一些普通的个人投资者，并在一定条件下承诺稳定的回报率。中国连锁协会秘书长裴亮博士认为，这种模式虽然在法律上并没有明确许可，但在实践中还是有一些成功的案例。在进行这种投资时，投资人也应具有强烈的风险意识。王东晖分析称，随着商业地产逐步成熟，这种普通的个人投资者将逐渐被专业投资机构所代替。（文 / 王洪珍）