| 物业管理条例与民办教育促进法之比较 |
| 于世勇 摘要：通过对《物业管理条例》与《民办教育促进法》的比较，总结、归纳了二者之间的不同之处与相同点，对了解、学习和把握这两部行业性法规，以及在现实生活和实际工作中有效地运用是有益的。 关键词：物业管理条例 民办教育促进法 比较 法规 中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：（2003）01-0021－02 从2003年9月1日开始施行的法规，不仅仅有《物业管理条例》（《物业管理条例》以下简称为《条例》），还有《民办教育促进法》（《民办教育促进法》以下简称《促进法》）也同时开始施行。我院既是国家批准的民办大学，又是以房地产专业为主的高等教育学院。这两部法规正是我们要全面了解、深入学习、重点研究的政策法规方面的内容。正巧笔者三年前就是在物业管理公司工作，而目前正从事民办教育工作，因此，当这两部法规出台后，便进行了一些研究、分析和比较，发现了一些有价值的东西和有意义的内容。 一、虽然两部法规立法程序不同，但在实施时间、立法时间、发展历程上又极其相似。 《条例》和《促进法》实施时间都是2003年9月1日；在立法时间上，《条例》是1999年4月建设部成立《条例》起草小组；2001年3月形成《条例》（送审稿）；2002年3月，国务院法制办将《条例》列入立法计划，并在送审稿的基础上，经过反复论证、修改和完善，形成《条例》（草案）；2002年10月16日国务院领导批示将《条例》（草案）公开向社会征求意见。2003年5月28日国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》草案；2003年6月8日国务院总理温家宝签署第379号国务院令，公布了《物业管理条例》,共用了4年多的时间。《促进法》的立法时间是： 1998年，全国人大常委会将民办教育立法列入九届人大常委会立法规划，由全国人大教科文卫委员会牵头起草。在充分听取有关部门、民办学校及专家学者的意见，多次召开研讨会、论证会后，形成了《中华人民共和国民办教育促进法(草案)》。2001年12月21日决定提请全国人大常委会审议。 2002年6月24日，九届全国人大常委会第二十八次会议在人民大会堂开始举行，民办教育促进法草案首次被提请常委会会议审议。经四次审议后，于2002年12月28日全国人大常委会审议通过了《促进法》，也有四年多的时间；两个不同行业在社会实践中的发展，尤其是在市场经济条件下的发展历程又极为相似，从时间上说都在20年上下，物业管理是从1981年3月10日深圳市成立首家物业管理公司（深圳市物业管理公司）。它标志着我们物业管理工作摆脱行政－福利型传统计划经济体制下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。从1981年至今22年时间；改革开放以来，我国的民办教育大致经历了三个发展阶段。第一个阶段就是从1978年到1991年，即以十一届三中全会作为起点，民办的教育开始发展，以非学历教育的再度萌芽为主要表现。从1978年算起，至今25年左右的时间。 二、虽然两部法规在颁布部门、主管部门、管辖范围上不同，但都属于第三产业内的行业性法规。《条例》是由国务院颁布、建设部房地产行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作、对全国的物业管理活动进行规范和法律约束，《促进法》是由全国人大常委 会颁布、教育部负责管理实施、对全国民办教育活动进行规范和法律约束。 《条例》规范的是房地产业中的“售后服务”，是对消费者（业主）财产的管理与维护，属于第三产业中的服务业；教育本身就属于第三产业，《促进法》约束的就是非公办的教育产业，是教育产业，当然也是第三产业。 三、虽然两部法规的立法侧重点不同，但立法的背景相似。《条例》侧重业主的权益，保护消费者的利益，限制和规范房地产开发商及物业公司的管理活动及权利；而《促进法》侧重的是投资者的合理回报，民办院校享受国家规定的税收优惠政策、侵犯民办院校的合法权益将被追究法律责任等等。 《条例》与《促进法》都是在我国计划经济向市场经济过渡时期，随着行业二十几年的发展，出现了许多难以解决的问题，为使行业能够健康有序的发展，急需行业的规范和法律的约束，在人们的期待、关注和千呼万唤中及时的出台了《条例》和《促进法》。据调查，上海、广州、山东、辽宁、北京等大城市物业管理面积已达50％左右，深圳市物业管理覆盖面积已超过90％。全国物业管理企业已有2万多家，从业人员已超过200万人，对于社会的稳定与发展，对于改善人们群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用，物业管理行业迅猛发展的势头需要通过立法、完善制度加以解决，《条例》就是在这种背景下制定的。而《促进法》也是在民办教育迅猛发展的背景下制定的，1997年10月，国务院颁布了《社会力量办学条例》。但随着形势的变化，民办教育发展中不断出现一些新情况、新问题，条例在某些重要方面的规定已不适应民办教育发展的需要。另据统计，全国各级各类民办学校2001年已达56274所，比2000年增加982所，在校生923万人，比上一年增长222万人。截至2002年，我国民办教育机构有6万多所，在校学生1000多万人。正是由于这两个行业的迅猛发展，不断地出现新情况、新问题难以解决，这些都促使两部法规及时尽快尽早的出台。 四、虽然这两部法规关注的就业群体不同、社会认可程度不同，但都引起了社会上不小的反响。《条例》关注的是目前已经从事物业管理方面工作的200多万人员和即将从事物业管理方面的工作人员，而《促进法》关注的是培养未来社会需要的人才，是尚未就业的人群。 在社会认可程度上，中国社会调查所所长李冬民讲：“新条例（《物业管理条例》）也有许多不尽人意的地方。”这部新法规出台后，出人意料的是，在业界未能引起一致的喝彩声。 因为“这部法律质量不是特别好，操作性不是特别强，特别在如下3个方面有较突出的缺陷：业主委员会的成立程序、新旧物业公司的交替问题和专项维修基金的保管与使用。条例有待于重新立法、或者在细则上下功夫。”（北京隆安律师事务所律师秦兵如是说）；而教育行业对《促进法》的出台评价较高，普遍认为《促进法》的出台正逢其时，它无论对民办教育的发展还是对中国整个教育全局来讲都是一件令人振奋的事情。 虽然两部法规在就业群体、社会认可程度上不同，但因为这两部法规与人民群众的切身利益息息相关，所以，无论是在《条例》和《促进法》颁布实施之时，还是在两部法规的研究起草阶段，社会上人民群众以及行业专家、学者都在关注、关心和谈论这两部法规。电视、广播、杂志以及网上的聊天、评论等等社会媒体都进行了广泛大量的报道和传播，反响较大。 五、两部法规在条款的数量上相近，并都需要与之相配套的法律法规。《条例》共有七章70条，《促进法》共有十章68条。为加强法规的可操作性，社会各界人士及政府相关部门都要求国务院和全国人大及早出台与这两部法规相配套的法律法规。教育方面要求尽快出台《民办教育促进法》的实施细则及程序性法规。物业管理方面在2003年６月２８日建设部就出台了《业主大会规程》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》两个新规则，目前建设部正会同有关部门制定《住房维修资金管理办法》、《物业管理收费管理办法》和《物业管理企业资质管理办法》的修订，同时也在进行《物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》示范文本的起草工作，并在着手建立健全物业管理专业人员职业资格制度，指导中国物业管理协会制定《物业管理服务标准》。另外，《条例》颁布以后，各地也在按照《条例》的精神，结合本地实际情况，制定或修改地方性物业管理条例或办法。 这些配套法规和地方性法规与《条例》形成一个有机的整体，使《条例》具有了很强的操作性。 六、都是阶段性产物。“一个寿命长的条例法规，是细致、具有很强的操作性的。比如：德国民法典有2300多条，100多年来非常稳定。《条例》起码应当写三四百条，而现在只有70条”（北京隆安律师事务所律师秦兵如是说）。其实我国的许多行业的法律法规都是先由国务院先制定《×××条例》，经过三五年或若干年的实施后，再由人大研究讨论通过《×××法》，《×××法》一般多是《×××条例》的补充、修改和完善后的结果。《民办教育促进法》就是1997年7月国务院颁布的《社会力量办学条例》在实施五年后的法规。《条例》也不例外，我认为最多五年，物业管理方面的由全国人大颁布实施的法律就会出台。《促进法》也会因为在“民办教育产业集团问题、股份制实验问题、转制学校问题、与国际教育接轨等问题”上没有得到解决答案，而经过若干年后的修改、补充、完善后再颁布新的法律。《促进法》要得到切实的实施，必须有与之配套的法律法规，如实施细则、程序性法规等。同时，也要建立法律法规冲突解决机制。 参考文献： [1]物业管理条例[S].国务院 第379号令公布, 2003-6-8. [2]民办教育促进法[S].全国人大常委会审议通过,2002-12-28. [3]陶西平.我国民办教育发展现状和未来走向[N]. 北京青年报,2003-7-16. [4]中国物业管理信息网 www.pmabc.com [5]大中华物业管理网www.wuguan.com [6]中国教育和科技网www.edu.cn |
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