前言：从投资实践来看， 任何资产的定价都是由供求关系和心理预期所主导，并通过买卖双方在“公开市场“的交易形成价格波动趋势，特别是房产的开发成本因涉及滚动开发中不同资金的“风险溢价”要求不同或‘隐性成本’不透明等因素，导致帐面成本和实际支出不符，反而只能成为房产定价的参考依据（信息失真）。通过排列以下影响供求关系和心理预期的因素，希望能为参与市场交易的各方人士共同讨论2006成都房市的价格波动趋势起到“抛砖引玉“的作用。 政策对话（一） 中央政府的声音：“和谐社会”树亲民新政、“金融安全”不容挑战！ 1、 通过银行信贷资金支持房地产开发拉动内需的目的已基本实现。 2、 在我国金融安全等同于国有银行安全的情况下，中央政府对房地产开发中过度使用国有银行信贷资金并把国有银行作为风险转嫁主体的担忧。（全力支持四大国有商业银行到海外上市融资！）。 3、 构建和谐社会则关系到党的领导地位和执政能力。（毕竟“居者有其屋”是每个人正常生存的基本条件）。 4、 对预期人民币（资产）升值的“境外热钱”的“诫勉谈话”（大陆不是香港）。 5、 能源价格的大幅飙升和矿产资源的掠夺性开采形成的系列社会问题和经济问题，已到了“高度紧张”的状态。（“中航油”事件和“国储期铜”事件中为何全力做空？与“国际资金”对赌是否为了“定价权”？） 地方政府的声音：调控政策应“区别对待”，经济发展还需市场稳定。 地方政府作为调控政策的执行者： 1、 首先要对地方经济的发展承担责任，根据实际情况制定实施细则，才能稳定市场，。（房地产对地方GDP、税收、就业及相关产业的贡献和带动有目共睹）。 2、“经营城市”从而提升地价符合价值规律，防范“系统性风险”重在监测商业房产的“空置率”。 3、深刻领会“稳定市场、平抑房价”的房产新政精神，严格控制商品住宅价格的进一步上涨。一方面通过税收手段提高交易成本，扩大出租房源，整顿中介市场。另一方面在土地出让中增加住宅用地的供应量，减少或暂停商业用地的供应。 4、解决“居者有其屋”的可操作方案：A：加大“经济适用房”、“廉租房”的开发量？（开发商无利可图不愿干，另有所图政府又担心，价高了住户要骂娘，价低了注定产生“道德风险”，属潜规则中“可说可不做”的典型范例）。 B：支持80平米以下的小户型的商品住宅开发（相对可行，但对平抑房价的效果难以在数据上体现）。 C：鼓励住宅租赁市场发展，对规范运行“保底包租”模式的中介机构给予相应奖励。 5、高度重视商业地产的空置率，积极引导开发商转变思路，提前“锁定风险”。 友情提示：本文实属笔者“痴人说梦”之作，阅者姑且观之，如有异议还请不吝赐教，本人不胜感激。