商业地产开发涉及到城市经济和规划、商业物业的开发与经营等一系列问题，具有复杂性和长期性。但是近年来，在所谓高回报的驱动下，商业地产开发掀起狂潮。以广东省为例，从上世纪90年代末开始，广东省商业地产开发便一路火热。起初是百货业，之后各式商业街、大超市、大卖场开始兴起。 　　商业地产发展迅速，首先是由于商业资本的巨大需求，其次是商业地产本身的高额利润。众所周知，同等区位的商业物业项目，租售价格常常是住宅写字楼等物业的两倍甚至数十倍，例如广州一德路某专业市场商铺售价高达每平方米20多万元，而周边住宅售价每平方米仅为六七千元，相差高达数十倍！正是商业地产丰厚的投资回报让众多投资商趋之若鹜。 　　广东省统计局数字显示，今年第一季度，广东商业地产开发整体水平基本延续了去年快速发展的势头。据统计，今年首季广东房地产完成开发投资同比增长14%，其中住宅开发完成投资同比下降了1.3%，而商业用房完成投资同比却大幅增长了70%！商业地产投资占房地产投资比重也急剧上升至13.49%。 统计数据同时显示，2003年广州市商铺供应量大幅增长，全市批准预售商铺面积为74.59万平方米，较2002年49.44万平方米增长50.87%；但全市预售商铺成交登记面积仅为55.47万平方米，较2002年57.82万平方米下跌了4.06%。这种反差在原八区表现得尤为突出：商铺市场供应增加了七成多，成交量仅增加了35.09%，而成交均价则较上年下降了28.49%。 　　广州市统计局有关统计数据还显示，今年首季广州全市推出的商品房项目53个，比上季度的95个减少了44%，其中住宅物业推出大幅减少，比上季度的81个狂减35个！但商铺推出量却有增无减--商业地产开发在广东开始出现一股狂潮。 　　全国各地情况也大同小异。20世纪90年代，Mall开始登陆中国，随后各地相继展开了如火如荼的Mall建设，例如已经开业的广州天河城、大连胜利广场、上海友谊南方商城、北京世纪金源时代购物中心、北京东方广场等，正在建设中的厦门明发Mall、广州东莞华南Mall、中关村国际商城等。根据商务部在10个大中城市的调查，2003年1至10月份，全国商业地产竣工面积大约2000万平方米。而现在，大型的Shopping Mall普遍规模在50万平方米以上，有的甚至达到100万平方米，投资动辄几十亿到上百亿元。随着商业物业逐步进入经营期，开发商、投资者、经营商户及市场之间的矛盾随之显现出来。 　　首先是空置总量大幅增加。广东省统计局数据显示，商业物业空置总量从去年首季的377.89万平方米大幅增加到今年首季的485.61万平方米，同比大幅剧增了28.5%。 　　其次，市场经营风险凸显。目前广东空置的商业物业总量高达485.61万平方米，按每平方米6000元-8000元保本销售计算，需要291亿-388亿元的销售额。 　　造成这些问题的原因，大致有如下三个方面： 　　一、规划的缺失。各级政府首先应根据不同区域的城市及消费水平，对市级、区级等不同级别的商业地产进行商业网点的规划。我国的商业地产开发已经出现了比较严重的盲目求大的误区和苗头。商业地产项目并不是越大越好，而且可以有多种形式，如郊区型、邻里型、商业中心区域型等。我国对已经建成的54个Shopping Mall的面积进行测算，平均下来单个面积是十三四万平方米，而这个平均数字在国外只有两三万平方米，国外的社区型、邻里型的Shopping Mall仅1万平方米。一些地方盲目建设大型商业设施，导致部分城市中心区出现了商业网点过于集中、经营错位的情况，这给中小商业设施带来了不小压力，从而引发了恶性商业竞争，并且加重了城市噪音污染和环境污染，增加了城市交通压力。 　　导致这一后果的另一重要原因是，我国商业地产的开发建设存在着严重的形象工程问题。为了强化市政效果，一些地方政府不顾实际情况，过于重视城市景观要求而忽视了商业功能的开发，使项目陷入招商难的尴尬境地。 　　二、开发商主导。目前商业物业的开发和经营权主要控制在开发商手中，大多数开发商希望开发的周期越短越好，而不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售场面火爆，但是项目盈利能力却不强的情况。另外，根据以往经验，开发商往往不可能把房子全部卖出去，因此一方面导致银行债务无法还清，同时也将经营风险转嫁给小业主，引发严重的社会问题。 　　三、专业咨询服务不够。商业地产的开发与经营涉及许多环节，要求投资者、经营者、物业经营者相结合。但是许多地产开发商并不了解商业经营规律，他们没有看到商业地产的开发与住宅开发的区别，在项目开发中直接套用住宅开发模式，由此带来巨大的投资风险。因此，既熟悉房产开发的运做规律，又了解商业经营的专业咨询服务显得尤为重要。可以预见，如果咨询服务不到位，现阶段商业地产开发不可能得到良性发展。