随着市场经济的发展，“用今天的钱圆明天的梦”这种观念已经越来越深入人心，消费信贷市场空间不断拓展，尤其是房地产的开发热，带动房地产金融的发展。住房抵押贷款随着我国住房制度和金融改革的深化，城镇居民住房消费水平和消费能力的提高，呈现出快速增长的良好发展态势。但在住房抵押贷款规模和总额迅速扩张的过程中，个人信用问题成为政府、银行及社会各界迫切需要研究和解决的关键问题。
一、个人住房贷款违约与个人信用缺失
我国自1997年开展住房抵押贷款业务以来，随着房地产经济的飞速发展，个人住房贷款也一路攀升。据不完全统计，自1998年以来，个人住房贷款年平均增长率都在100%以上。到目前为止，我国住房贷款余额已经超过1万亿元，如果每年以50%增长量计算，到2007年余额将会达到5万亿元。而当前我国房地产市场普遍存在商品房局部供应过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房供大于求，中低档商品房供不应求，同时存在着投资过热现象，1998年-1999年全国房地产投资增长率保持在15%左右，2000年增长到19.5%，2001年更是高达21.9%，①至2003年9月末，中国房地产余额为21327亿元，②如果按照国际经验推算，“3年以后，个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将开始逐渐暴露出来”③，则2005年的个人住房贷款违约现象将进入第一轮高峰。有关资料表明，2000年农行个人住房贷款余额为408亿元，其中不良贷款为0.8%，当年发放的不良贷款违约率仅为0.04%。1998年至今，工行个人住房贷款增长了32倍，截至2002年3月末，个人住房贷款的不良率仅为0.25%。在工商银行的各住房贷款风险预警整改工作若干规定中，我们看到了近乎苛刻的业务标准：全部个人住房贷款违约率必须低于1%，1999年以后发放的贷款违约率必须低于0.5%， 当年发放的个人住房贷款违约率必须低于0.1%。但截至2003年工行个人住房贷款违约率已经达到2.5%，虽然尚低于海外银行（美国银行消费信贷的不良率为3.6%）①，但个人住房贷款不良率的上升，应给我们带来醒示。而所有这些违约现象又都与居民的个人信用密切相关，信用的缺失主要表现为提前还贷和不能按时还贷，但无论哪种情况都对个人住房贷款产生重大影响：
目前个人信用问题成为贷款违约产生最为普遍的原因，信用缺失不仅给银行带来了严重的风险和损失，也对整个金融业产生了巨大的冲击，对整个社会经济都产生了不可忽视的影响，甚至涉及到社会的各个方面。以银行发放一笔3000元贷款为例，一年平均利差为2%，一年期的利
润是60元，但银行为之付出的成本也与之相差无几，其中仅宣传资料和合同的资料费就是30元。一旦发生拖欠，银行再行追讨所发生的费用就远不止这个数字了。于是，以盈利为目的的银行有的选择退出，有的则缩小了放贷范围，提高放贷门槛。这样一来，虽然银行资金的风险系数小了，但银行个人消费信贷市场也大大萎缩了，从而使银行的整个业务范围缩小。同时，银行提高放贷门槛，实际上使一些确实需要贷款的中低收入阶层贷不到款，而却为那些事实上不需要去为个人信用消费贷款的人敞开了大门，在无形中促发了贫富差距的扩大。从长远来看，这不利于个人住房贷款的良好发展，也有损于建立健康的市场经济秩序，不利于经济发展。个人信用问题不仅对银行发放个人住房贷款产生重要的影响，也不利于个人自己申请住房贷款。对个人来说， 个人信用是人生的一种无形资产，如果个人不加以珍惜，就可能会遭到意想不到的损失。上海市A先生看中了一套房子，想申请住房贷款，可是被银行拒绝了，原因是银行发现他有拖欠巨额移动通信费的记录，换一家银行再试，还是不行，可见个人信用在申请住房贷款时的重要性。虽然我国目前还没有健全的个人信用体制，但无论哪家银行在进行贷款发放之前都要对贷款人进行一定的资信调查，如果发现申请人在任何时候有过失信的行为，都会拒绝对其发放贷款， 即使你有足够的偿债能力。而一旦有了信用问题的记录，则此人几乎就没有了任何贷款的可能。 一、 导致个人信用缺失的主要原因
个人信用发生问题并不完全是由于个人主观意志所决定的，而是由多种原因的造成的。
（一）没有形成良好的信用环境
目前我国还没有形成真正意义上的相对完善的市场经济体系，更没有形成人人讲信誉的良好环境。而信用环境对个人的影响是非常巨大的。在目前我国既没有完善的个人信用体制，人们又没有达到完全自觉的高素质水平时期，守信与失信的结果往往是大多数人们不愿意看到的，因为我们常常会发现一些信用缺失行为不仅没有受到应有的惩罚，反而减少了损失或者得到了不正当利益，从而会使人们产生一种侥幸心理， 认为在这种大环境下可以混水摸鱼，逃过惩
罚，这种恶性循环也是导致信用问题产生的重要因素。
（二）缺少完善、健全的信用体制
信用体制是约束人们行为的一种强制性规则，完善的信用体制可以促进人们的信用观念，形成一种良好的信用氛围。中国过去没有信用环境，
信用从体制到信念都没有，这是长期的问题，需要各方面慢慢地完善。在20多年的快速增长中，我们注重了硬件基础设施的建设，但是对于信用这个软件基础设施的建设，没有引起足够的重视。现在我们正在品尝它的苦果。在传统体制下，信用资源由政府独家掌握，政府是唯一的信用主体，加上政企不分，企业之间、企业和银行之间，甚至企业和职工之间的关系，直接或间接都体现为与政府的关系，企业、银行等并不是独立的主体，自身没有什么“信用”可言。随着市场化程度的提高，利益主体多元化了，资信的主体正在发生变化，政府、企业和个人，每一个独立的主体都要有自己的信用。这个转变是一个痛苦的过程，在这个过程中需要政府、企业、社会中介共同努力。 （三）个人收入波动影响居民的还贷能力
在个人信贷过程中，个人信用发生问题的一个主要原因就在于个人收入的波动。稳定的收入是保障个人能够按时还款的基础，一旦个人的收入发生波动，不管是由于个人所在单位的原因，还是由于特殊事件造成的收入减少，都会给个人按时还贷造成一定的风险。借款人由
于收入大辐下降，无法按期还款的原因也是多方面的，一方面会出于个人原因，但更多的是市场原因，因为没有人会自愿要自己的收入减少。一旦特定的市场原因造成某些群体收入产生波动，可能就会使银行遭受大笔坏帐。但我们应该辩证的来看待由于这一原因而造成的信用违约，很多人由于收入波动而产生信用问题是客观上无法解决的， 而不是主观上的意愿，这在建立个人信用评估体系时应区别对待。 （四）个人素质整体不高容易诱发个人信用问题
个人信用的缺失除了由于客观无法解决的问题之外，还有一部分则属于恶意欺诈。一些人在遇到困难时，想到用贷款来解决问题，也确实
想到情况缓解时能够偿还债务。但实际上人们总有一种趋利的心理，若非银行采取强制措施，他们宁愿把已有的资金用来再投资以获取更大的利润，而不愿意用来还贷。也有一些人想方设法钻政策的空子，明明有还贷能力却故意不还，期望银行利息下降后再一次性还清。更有甚者则纯属诈骗行为，这种现象在二手房交易中比较常见，骗钱是真，买房是假。购房者骗取了银行的贷款后就从人间蒸发，有的则是买卖双方串通之后，买方骗得银行贷款后，支付了卖方的债务，从此逃之夭夭，而房子的产权又回归到了卖方的名下，但银行的贷款也就一去不复返了。另外，还有一些特殊情况，如开发商违约而对贷款人产生不利影响。而贷款人却将对此的不满牵扯到拒绝对银行还贷。还有一些人因为贷款没有达到其预期的投资目的而拒绝还贷。所有这些问题都出现在贷款人本身的素质、观念、和道德修养上面，有一些甚至是大多数人都存在的侥幸心理。所以提高个人素质，消除恶意违约是解决个人信用问题的主要因素之一。 （五）法律法规尚不健全
信用、信誉，既有法律的概念，又有道德的范畴。道德是非常重要的，如果完全没有道德，即便法律制定得再详尽，社会信用体系也无法建立。但是如果没有相应的法律的规范，使守信者得到保护，使失信者付出高昂代价，那么道德沦丧必然蔓延。当前，要进一步完善有关信用、信誉方面的法制建设，特别是在信用的信息征集、评估、披露、使用，以及由此而涉及的个人秘密、个人隐私等方面，必须要有明确的法律规定才能建立起信用体系。
个人信用体系的建立需要开放的社会环境，更需要法律法规等制度为其保障。而现状是我国还没有一部专门对个人信用进行规范的法律。信用法制的不健全使得个人信用资信评估难以推广，个人的经济行为缺乏刚性约束，使失信者钻了法律的空子，加剧了信用危机。当前，建立个人信用制度的困难主要是在法律上如何既能维护信用机构的债权，又能保护个人的相关权益，如隐私权等，尚缺乏明晰的法律条款加以解决。（六）利率波动导致信用风险的存在
利率高低一般是直接影响经济主体储蓄行为和资金积累行为的重要因素。而利率的波动在间接上也会影响居民手中的货币价值和贷款所承受的还贷压力。利率上升，就意味着居民所还贷款的利息上升，还贷压力增大，而如果居民的收入不变或减少，那么很有可能会发生不能按时还款的现象，即产生客观上的信用风险。同样，利率下降，会减少居民的还贷压力，而如果人们在还贷期内预期利率会下降，则可能会产生恶意的不还贷或故意拖延还贷期限的问题，即主观上的信用风险。尤其是当金融政策不稳定或经济波动较大时，会给银行带来较大的损失。
（七）房地产投机现象潜藏着信用危机
在房地产开发热中，出现了一些虚假繁荣，房地产投机行为有越来越严重的趋势。在利益的驱动下，人们哄抬房价，一方面会促使泡沫经济的产生，高价房卖不出去，会使投机者不愿意或没有能力继续还贷。同时物价的变动带动利率市场的变动，也可能会出现投机者提前还贷的现象，但无论哪一种情况，都会给银行带来风险。另一方面房地产投机过多会导致房地产市场剧烈波动，房地产业大起大落，秩序趋向混乱，必然会导致一部分人获得暴利，而一部分人却损失严重，在这一过程中，投机者会在某种程度上把风险转嫁给消费者，即购房者或贷款者，从而形成一种间接的信用风险。
二、 减少个人信用违约的对策
（一）加强宏观管理
1.加快经济发展步伐，切实增加居民收入。 个人贷款违约现象是市场经济尚不成熟不完善的一种体现，只有进一步加快经济发展的步伐，让个人在经济发展中将贷款尽快的转化成利润，以满足贷款人经济上和心理上的需求，从而使其有能力、有意愿去偿还贷款，进而形成一种良性循环。银行愿意借款给个人，个人也能够及时将贷款还清。只有经济发展了，才能达到双方共盈的效果。
2.建立有效的防范住房信贷的风险管理体系。 包括全社会范围的个人信用制度、建立科学的个人信用评价体系、重点开发风险低、潜力大的客户群体,建立银行内部消费信贷的风险管理体系、实现消费贷款证券化，分散消费信贷风险、进一步完善消费贷款的担保制度。把个人消费贷款与保险结合起来、实行浮动贷款利率和提前偿还罚息等各个方面。将这些具体的管理方法、管理体制有机结合起来,形成一套完整有效的防范消费信贷违约的管理体系,这是从客观上个遏制信贷违约的有效途径。
3.强化法制观念，培养诚信意识。 个人的思想、素质、道德、修养是形成个人信誉的前提，只有对全民进行彻底的诚信教育和基本的法律知识教育，消除人们心存的侥幸心理和不正常的情绪转移问题，同时要严厉打击恶意的欺诈行为，使人们树立正确的人生观和价值观，这对于减少贷款违约现象将是十分有利的。其具体方法可以通过政府组织的文件宣传，社会组织和社会舆论的影响及学校等教育机构等来进行教育以争取把诚信作为人们头脑中做人做事的第一反应，从主观上彻底消除违约现象。弥补信用缺失将是提高还款可能性的关键。
4.进一步完善相关法律制度。 根据现实中存在的问题，制定相应的法律法规。 对贷款违约行为进行制裁，尤其是对恶意欺诈行为更要从严处罚。与现有的信贷管理体制相结合，特别是在个人贷款的担保方面进一步完善法律法规以减少违约风险造成的损失。在司法过程中，在维护债务人权益的同时，也不能忽视对银行等债权人的法律保护。同时对法院对贷款案件的受理范围应该适度扩大，诉讼费用也应有灵活的调整范围以减少银行的经济损失。
5.加大政策扶持力度，培育专业的个人信用评级机构。 信用评级是对北平对象未来债务清偿能力与信任程度的评判，是对信用风险的评价，从本质上讲，是一种建立在客观基础上的定性判断，在市场经济发达国家，信用评级也已相当成熟，信用评级机构也相当完善。在我国信用制度建立过程中，应借鉴国外经验，依据公平、公正、独立的原则，在起点建立和培育我国个人信用评估机构，与国际行业惯例接轨， 引进国际上先进的征集技术，以保证评价结果的客观与公正。
（二）建立个人信用征信制度
建立我国个人信用制度是一个系统工程，需要各方面联动，但可以先易后难，逐步试行，从信息采集，完善法规到信用评估，动态监管等，逐步建立起一套可行的个人信用制度。个人征信制度是指在对个人信用信息的采集、利用、提供、维护和管理活动中必须遵守的规范和准则。对于国家来说，了解个人资信情况是制定政策的前提，对于个人来说，个人信用纪录是个人的另一张身份证，会使个人的许多经济行为明确和简便。而要建立完善的个人征信制度主要从以下几个方面入手：1.加快个人资信评估体系的建立。 在市场经济条件下，最佳的开拓，
最有价值的个人信息资源影视良好的资产信用，尤其是良好的金融资产，他是个人信用的有力保证，我们必须建立统一的评估标准，对个人资信评估进行立法，加强整个社会的信誉基础建设。金融监管机关和全社会要积极配合扶持和发展社会征信中介机构。在个人资信评估体系建立之后个人征信制度的建立就会简单了。2.政府和中央营银行应充分发挥组织和协调作用，实行个人信用联合征信。 政府应强制有关部门和社会有关单位将征信数据以商业化或义
务形式贡献给个人信用管理机构，个人信用管理机构采用信用联合征信方式把分散的信息加以汇集、加工和储存，形成个人信用档案信息数据库。中央银行应保证商业银行把张掌握的征信数据开放或油田间的开放，最终促使个人信用征信制度和管理体系的建立。
3.须结合我国国情建立个人信用征信制度。 在建立个征信制度是不
能照搬西方发达国家的类似制度，而应充分考虑我国国情。我国现已有
一些行之有效的管理制度，例如户口本身份证、人士档案等，应充分利用这些资源，建立个人信用掌管部门之间的网络建设， 形成网上统一的共享个人信用数据库，达到事半功倍之效。
4.尽快成立个人信用管理局和管理行业协会，创建一个有利于个人信用征信发展的法律环境。 现阶段，我国主要有中国人民以行管理全国
个人信用，但中国人民银行作为中央银行， 管理任务已经繁重，特别是随着我国个人信用的发展，其监管难度将会更大，所以，必须成立专门的管理机构，将洋行的个人信用管理职能接管过来，实行有效的监管，统筹规划与协调，至于个人信用征信行业可以由民间机构组成，实行组织监督，同时应加强立法， 对隐藏、假报个人信息的行为给予严厉惩
罚， 创造适合个人信用征信制度建立的法律环境。
（三）加强金融机构的风险管理
如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不能忽视的风险源。目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间中，个人资信状况面
临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到这些情况的存在，金融机构必须加强风险管理，才能进一步减少信用风险的产生。
1.为化解个人住房贷款带来的流动性风险，商业银行应积极采取市
场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。 逐步推行住
房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债券转让市场。房地产贷款有贷款银行或其他金融机构创造出来以后，在转手给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接， 提高银行资金的流动性。一方面，银行通过发行抵
押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动风险。 在此基础上，住房贷款
证券化应提上日程。
2. 引入保险公司和担保公司，促进个人住房贷款风险的分散化。 同时，
商业银行应根据客户的不同需求以及客户的资信水平， 设计不同的提
供多元化贷款服务，推行多种还款手段。一方面可以帮助购房者在贷款前明确还贷责任，选择最适合自己的贷款方式。另一方面，加入保险公司和担保公司，有助于对贷款者资信的考察、确定和贷后的跟踪监督工作，以减少风险损失。
3.加强对贷款申请人的资信调查， 真实评价贷款申请人的资信状况。
贷款申请人未能按时足额偿还贷款本息的最重要原因有两方面，一时没有偿还意愿，即道德风险， 而是没有偿还能力及能力风险。商业银行
可以通过建立合理、科学、可行的个人信用评价体系，运用一系列的技术评价指标，把准个人贷款申请人的自信状况通过量化的方式表现出来。在这点上，商业银行在对企业法人的资信评估上建立了可靠的评估体系，我们可以吸收经验，把适用于企业的自信评估体系经过合理科学的改进，应用于个人信用评估上。个人信用评估模型至少应包括个人保障支持、经济支持、个人稳定情况、个人背景、公共记录、社会信誉、推荐人印象和自信调查员的主观评价这几方面的内容。通过个人信用评估模型的评估结果，综合反映个人的资信状况， 从而在数字上揭示贷
款申请人的还款意愿和还款能力。
4.加强行业研究，建立和完善信用风险管理基础数据库。 信用风险
体系建立的是否完善，主要反映在三个方面，方案的设计，信息的采集和信息的加工，而信息的采集又是三项工作的基础，它直接关系到信用风险管理的结果与实际是否相符。因此，我国银行必须按照行业进行适当分工，通过对不同行业的长期、深入研究，了解和把握不同行业的基本特点、发展趋势和主要风险因素，可以为受管理对象在同一行业内部和不同行业之间的风险比较创造必要条件，从而为信用级别的决定提供参照。同时，建立和完善客户基础数据库，为信用风险评估的顺利开展和信用管理结果的检验打下良好的基础。5.设计与信用风险管理工作相匹配的新的信贷流程和信贷组织架构。
信用风险管理不仅取决于商业银行的内部评级体系建立完善与否，而且还要求改革银行的信贷风险管理流程和组织架构，否则信用风险管理方法就不会发挥应有的效果。我们知道，信用风险管理方法可用监测信用风险的构成，制定各类客户的总体风险水平和贷款限额，监测客户评级结果的变化情况，确定准备金规模，贷款定价，分析利润，分配经济资本等。由此可见，信用风险管理涉及银行许多部门的工作，新的信贷管理流程要与内部评级系统相匹配。在信贷组织架构上，改变以往的“块块”
管理模式，按照“条条”来进行风险管理，根据不同业务品种、不同
行业、不同金融工具来设定风险控制与监督岗位人员，由总行风险控制部直接管理，如实行高级审贷官制度。此外，这种管理组织架构还要求风险控制部门定期对各业务部门制定的具体风险管理对策和目标进行检查和监督，并且将市场销售部和操作系统部门分开设置，健全内部的制约机制，同时把信贷人员的薪酬和放贷业绩相挂钩。