王志纲简介： 王志纲，王志纲工作室首席策划师，北京财智经济战略管理研究院院长。自诩为不明飞行物，亦或野生动物。 原新华社著名记者，当记者时人们不叫他“王记者”，而叫他“记者王”；影视大腕，其独特纪实风格的电视片令业界耳目一新；作为中国著名的策划人推出畅销书《谋事在人》、《成事在天》、《策划旋风》、《行成于思》，风靡海内外，发行量高达数百万册；应邀担任中国最大的民营企业商会--广东私企商会的首席顾问，被企业家们恭称为“王老师”。 2004年后，王志纲完成自身“腾笼换鸟”，研究方向从地产领域跃升至泛地产和城市战略研究领域，成为一个在公众心目中具有很高知名度和影响力的成为战略规划大师。 从最早操刀碧桂园项目，到成功策划广州华南板块战役；从在广州创办自己的工作室，到担任中国最大民企商会——广东私企商会首席顾问，王志纲与广州结下了不解之缘。 作为地产策划大师、城市战略规划专家，成长与斯的王志纲长期关注整个中国地产的走向、珠三角的走向以及广州地产的走向。 当地产新政后的广州，市场处于一片沉默时，王志纲又说话了。 5月及6月下旬，著名策划人、区域战略规划师王志纲两次接受《房地产导刊》采访，就业界普遍关心的问题发表自己的独特见解。 “当一个行业几乎所有人都挣钱时，这个行业离出大问题就不远了。” 《房地产导刊》：2004年以来，虽然国家针对房地产行业的调控一直持续，可全国房依旧价一片飘红。是什么原因造成这一现状？中国究竟需要怎样的调控政策？ 王志纲：6月9日，我在中央电视台在做节目时，讲过“五马分肥”的故事。我认为造成今天中国房地产特别商品房的上涨，应该是“五马分肥”的结果。一马就是招、拍、挂，各路诸侯、各地政府都希望从土地里面获利，显示政绩，土地指标的控制造成土地的稀缺，然后导致土地价格的飙升；二马是土地供应量的减少，造成一种市场恐慌，这一恐慌也间接导致价格上涨；三马是部分房地产商趁机推波助澜，制造紧张气氛，促使一些消费者提前透支自己的消费能力；四马，就是江浙一带的很多企业家，挣了很多钱也，来参与购房，炒房。还有一匹马就是洋马，境外资本。 所以我认为整个中国房地产行业的治理，要把它做系统工程来考虑，特别是从制度安排上。如果能把这些问题结合西方的经验和中国的实际情况解决好，那么就不会出现千军万马直奔商品房、高价房的现象。 《房地产导刊》：5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这一旨在挤压泡沫，规范行业发展的文件，虽然受到普遍欢迎，但也有人认为新政夸大了泡沫，有点矫枉过正，你怎么看？ 王志纲：从宏观上看，房地产肯定有泡沫，所以肯定是暴利行业。上月上海车展，展出了十几辆上千万元一辆的车，结果来了一批买家全买走了，核实买家身份，无一例外都是房地产商。 2002年到2004年的中国富豪榜，房地产商所占比例从1/3到3/5，再到1/2，说明房地产是有暴利的。2003年到2004年，进入中国500强的房地产商，资产增加180个亿，这么一个很有趣的现象。 有人对此曾作过统计 ，目前，房地产利润是中国各行业平均利润的3倍。中国房地产行业目前出现了三外现象：外资、外地、外行纷纷杀入房地产，联想、海尔、国美，更是以几十亿的资金进军房地产业。 中国有一句古话：“上帝要他买亡，必先叫他疯狂”。而我的话是：“当一个行业几乎所有人都挣钱时，这个行业离出大问题就不远了。” 因此，中央今天推出房产新政，我还是比较赞成的。 《房地产导刊》：相对于此前出台的一系文件，本次七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出手较狠，且融入了许多行政措施，为什么？ 王志纲： 过去两年，国家对房地产行业一直在调控，但相对于其它行业，成效并不明显。随着房地产利润的暴涨，老百姓非常不满，今年在两会上总体爆发了出来。两会原来没有关于房地产议题，没想到在两会上关于房地产的议题最响亮。房地产业的暴利与中央构建和谐社会的精神背道而驰，引起中央高度关注。这已不是一个单纯 的经济问题，而是政治问题，是关系构建和谐社会的重大问题。所以，中央推出的房产新政中，融入行政措施，也不得已而为之。 上海房地产泡沫造成：老头（官）、老板、老百姓“三老满意”。虽后果严重，但波澜不惊。 《房地产导刊》：经济学界和媒体，一直认为上海是房地产泡沫的重灾区，也是这次地产新政打击最严重的地区，你怎么看？ 王志纲：有人问我，现在说上海的房地产市场有泡沫，那么什么叫有泡沫？我说，举一个例子，一个小伙子长到18岁，长胡子，长喉结，这叫做没有泡沫；如果一个小伙子长到13岁，长胡子，长喉结，这就叫有泡沫，这是侏儒，是夹生饭。上海就是后者。 长期以来，中国地方政府的政绩考核是与GDP挂钩的。而在上海整个GDP增长中，房地产投资占有相当比重。 上海发展目标原定是2010年人均GDP达到1万美元，但他们发现按目前房地产涨价的形势，2008年即可达到人均GDP1万美元的目标。上海房地产2004年开发土地39984.66万平方米，原均价为5000元/㎡，现达到10000元/㎡，从1500亿元上升到3000亿元，按上海1000万户籍人口计算，人均15000元的GDP就成了30000元，合4000美元。 在房地产泡沫化过程中，上海没有受害者。第一，市民受益。上海人90%以上有自己的房子，即使拆迁也有补偿，每个人都是纸上富贵，当房价翻了一倍、两倍以后，每个人都觉得自己的身价上涨了。第二，发展商赚到了钱。比如一个发展商，去年获取了一块土地，一旦投入市场当年可以赚到几十亿。上海以外的发展商再也不满足于10％、20％的销售利润，拼命想进入上海。第三是政府受益。现在上海人均GDP突破5000美金，到2010年上海的目标是达到10000美金。GDP很容易随房价的翻番而快速上涨，省力、省心、效果佳。 上海房地产泡沫造成：老头（官）、老板、老百姓“三老满意”。虽后果严重，但波澜不惊，造成全民托市。 《房地产导刊》：上海楼价的上升，是否也与温州民间资本及境外资本的进入有关？ 王志纲：浙江资本与珠三角资本不一样，后者用于生产或存起来，前者是游资。因股市低迷，银行负利息，资金要找出路，而房地产业表现出3-5倍的利润回报，所以资金就盯上了房地产。 上海房地产价格上涨共出现三波行情，第一波是温州团炒楼，从一平方米3000元炒到1万元，第二波是上海本地人接盘，从每平方米1万炒到2万，第三波是海外游资，把房子从每平方米2万炒到5万。以至于上海发出“伟大的口号”：内环5万，中环3万，外环2万。 近年来海外基金看好上海，不断加大对上海的投资，香港人担心这是海外市场“弃港挺沪”的前兆。对于这种担心，我认为完全是多余的。资本投资历来都是哪里有暴利往哪里跑，海外基金到上海投资是因为他们看到增值的空间，并不是抛弃香港。如果哪天上海崩盘了，他们一定去香港。 《房地产导刊》：那么，上海给我们的教训是什么？ 王志纲：由于处于外力驱动阶段，上海本地有不少发展商根本无心于房产的策划、规划，施工监理更谈不上，根本就没有心思去打造精品。一些人无心工作，忙于炒楼，击鼓传花，只注重过程不看结果，在这种背景下垃圾产品大行其道。 事实上，上海的房地产还给全国带来了严重的后果，包括广州。所以从长线来看，上海要想成为国际大都市，成为中国经济首都，上海市政府必须下决心来治理和调控，必须刮痧放血。 广州十几年来一直是好孩子，可学近两年学上海学坏了。地产新政出台后，政府应有作为，让广州房地产业重新做回好孩子。 《房地产导刊》：相较上海等城市，广州的楼市在地产新政下可谓“波澜不惊”,主要原因是什么？您如何评价广州楼市？ 王志纲：首先，广州市场经济先行十几年，市场化充分。广州人“只问市场，不问市长”。上海是计划经济的大本营，向市场经济转化易出乱子，而广州一直是市场经济的摇篮，楷模。其次、楼价主要取决于供求关系。广州土地出让充分，番禺的大盘动辄几千、上万亩土地。 第三、 广州的市场需求则有限。“杭州是浙江人的杭州，上海是中国人的上海，而广州是广州人的广州”。在浙江省，2/3浙江民营企业将总部设在杭州。据称，浙江企业家中，有1亿身家的会到杭州，10亿身家的会到上海，主动接受中心城市的“辐射”。而反观广州，也许是因为政府只重视打造硬实力，做大二产，搞大港口、大工业，造成与珠三角周边城市“争利”，由此削弱了“软实力”，无法通过金融、物流、人才等“三产优势”形成集聚与辐射效应，从而成了孤独的“牧羊人”，周边南、番、顺很少有人来广州买楼。广州没有形成总部经济。 当然，从主观上来说，则是因为广州人成熟理性。 《房地产导刊》：虽然本次新政对广州创成的冲击较小，但开发商年初必涨的预测，可能泡汤，你怎样看广州地产现状？ 王志纲：广州十几年来一直是好孩子。最理想的房地产市场，是略微供大于求，经济 上叫“好的市场经济”。即充分竞争、透明竞争、公平竞争，略供大于求。卖家要靠练内功，降低成本，把好产品卖给消费者，广州的房地产业过去10多年正是这么做的。正是缘于此，广州开发商到北京市场后所向披靡，正所谓“天道酬勤”。 由于上海的坏榜样 ，本来有百分之十几回报的广州发展商坐不住了。去年年初，十大发展商叫嚣楼价年内要涨10%，导致“好的市场经济开始向坏的市场经济转变”，结果去年广州房价上涨18%，市场经济失灵。 在中央地产新政出台后，政府在同发展商的博弈中应有作为，让广州房地产业重新做回好孩子。 中国地产还有20年黄金时间，无论目前市场如何变化，房地产整体发展方向不会变。 《房地产导刊》：新政的出台，或多或少对地方政府、开发商都产生一系列影响。现在无论是开发商还是消费者，各界都很关心中国房地产的下一步如何走？从整体方向上讲，中国地产的发展趋势是什么？ 王志纲：我曾说过，中国地产还有20年的黄金时间，无论目前市场如何变化，国地产整体发展方向不会变。我把它归纳为四个方面： 一是从粗放式圈地到精细化耕地。伴随着中央宏观政策的改变，土地将会成为最珍贵的资源。在这个背景下，粗放的、大呼啦的开发方式、无限制占地的方式将不存在。有一个典型的例子就是广州宏宇集团建造的北京“星河湾”，6月18日开盘时我去了。这一产品相当细致，可以说是精细化的经典。未来在中国，伴随土地资源的稀缺，优秀的房地产商在精细化商品上做文章、提高附加值，非常重要。 二是从狭义地产到广义地产。今天我们所做的房地产，基本上可以归类为“狭义地产”、住宅地产。因为在今天以前，中国已经贫穷了几百年、上千年，老百姓首先要安居乐业，所以首先有个安家的需求。明天，住宅地产顶多在这个行业里面占20％，将在更广阔的空间出现一个广义地产，他们是休闲地产、旅游地产、商业地产、教育地产、体育地产、物流地产等等。 三是“上山下乡”。以后的中国房地产怎么走？从长期来看，未来中国的房地产会两极分化，我把它叫做“上山”和“下乡”。“上山”，就是比如在北京、上海、广州、深圳，在全国的一线城市中间搭建一个平台，让政府官员认同你这个品牌，把带有城市运营的超常规项目交给你去做，然后就承上启下，承政治的、战略的“上”，用市场的手段把项目价值做出来，吸引各种各样的商家，形成老板有钱赚，老百姓愿意买，政府出政绩的三赢格局。“下乡”是指现在中国大量的二级、三级城市，房地产还有很大的发展空间，实力较弱的发展商可以到这些市场中去开发。 四是战略制胜。明天的中国，不管你承不承认、认不认同，已经进入一个战略制胜时代。三年前，企业重营销，我们称之为营销时代；五年前，企业重CI，我们叫企业包装时代。到今天、明天，战略为王、战略高于一切。一个企业如果在战略上把不住，战术上做得再好，可能在错误的路线上面越走越远。这里面有一个最经典的靠战略取胜的例子，就是广州的合生创展。2001年前后，他们用高价迅速在北京等地大量拿地，今天合生已成为中国地产的巨无霸，成为中国惟一一家销售额超百亿的地产商。 这个例子说明，我们的房地产业只有站在战略的高度看待自己、把握未来，才能走得更远，走得更好。