虽然新国八条进入实施已有一月，但新政效应迟迟未能显现。政府到底是以行政手段强行干预，还是用间接手段引导市场自我完善，考验的不仅是决策者的智慧。 文/《房地产导刊》记者 梁学斌 质疑调控绩效 在新政实施一个月后的今天，国家相关部门交出了一份“并不理想”的答卷。 6月23日，国家发改委价格监测中心发表的商品房价格最新报告显示：5月份，中国商品房价格涨势进一步趋缓，涨幅较上月下降0.6个百分点。全国36个大中城市商品房价格有12个城市出现小幅回落，其北京、沈阳、上海、深圳、重庆等地商品房价格分别较上月下降0.41至2.03个百分点。 就区域来看，长三角地区除杭州商品房集中成交价比上月微涨外，上海、南京商品房价格分别较上月小幅下降，北京、沈阳、广州、深圳、重庆等商品房价格亦在下跌之列，其中北京房价较上月下降1.1%。但值得注意的是，中国东部地区商品房5月份的集中成交价格环比小幅微升，仍高于中、西部地区商品房价格环比涨幅。 对于这一结果，国际社会给予普遍好评。6月份，全球知名媒介《华尔街日报》撰文指出：在中国政府宣布对住宅房产征收5.5%的营业税之后，中国各地的房地产市场出现了交易放缓的迹象。文章认为，“这有可能是中国房地产市场在经历十多年的繁荣之后终于开始降温的第一个信号。” 不过，对于这一难得转机，国家相关职能部门的忧虑大于庆幸，而期待方价下跌的老百姓也不乐意。 “虽然中国房地产调控已取得一定程度的遏制，房价下降0.6个百分点，但后势仍容乐观。”建设部副部长刘志峰在有关会议上称，目前房价虽涨幅有所下降，仍处高位，与普通消费者的承受能力仍有较大差距。 中科院金融研究所金融制度室主任易宪容6月29日接受本刊记者采访时说：“如果事关老百姓切身利益的房价还是降不下来的话，新政实施的结果就会大打折扣。”此前，易宪容曾预言：如果房价调控到位，上海楼市将下跌50%，北京楼市下跌30%。 面对调控结果，国家相部门的语言也变得谨慎起来。 6月底，国家发改委相关负责人在接受媒体采访时称：“必须清醒地看到，调控效果还只是初步的，房地产调控是一个很复杂的过程。”分析人士认为，发改委的担心，基于这样一个事实：在新政实施两个月后的今天，政策实施正面临强大的压力。尽管中央干预房价的决心很大，但由于中央与地方政府、开发商与地立政府之间的博弈，新政实施变得非常微妙。 “虽然中国房价下一步走势还很难意料，但可以肯定，如果本次调控无法取得一定成效，不排除房价还会上窜的可能。”广东省政府参事，广州大学教授潘蜀健说。 考究地产新政 在过去的两年里，中国针对地产调控一直在噩梦中进行。 虽然从央行121号文件的发布到8·31土地大限，从提高房贷利率到加息，中央采取了一系列措施调控房价，但由于种种原因，收效甚微。而喊“冬天来临”的发展商，迎来的却是明媚春天。 国家统计局统计数据显示，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2%，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长；少数城市房价涨幅超过20%。今年1～4月，商品房、商品住房平均价格同比又增长11.9%和12.9%。而2005年一季度，全国累计完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%，而国内房地产开发投资增长超过30%以上的省市就已多达14个。 对于之前房地产调控政策的失利，虽然专家学者个别意见不尽一致，但主要观点集中两个方面。 一是脱离监控的房地产业，经过多年的发展已“疾重难返”。中国社会科学院财贸经济研究所倪鹏飞博士对本刊记者说：“由于房地产业问题严重，且涉及到众多的利益与非利益主体，单纯从土地或者金融等方面单刀直入尚不能治愈高房价的市场顽疾”。 早在去年7月底，易宪容在其《谨访房地产业要挟整个国民经济》一文中指出：“由于房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，导致房地产业在屡次调控中，所受影响微忽其微。” 二是政府调控不到位。过去两年，虽然政府从土地、金融入手的地产调控在一定程度上抑制了投资的增长，但由于前期政策“只调供应不调需求”，扭曲了供求关系，至少在客观上提高了价格上涨的预期。于是，房地产价格于日俱增。中国国际际金融公司首席经济学家哈继铭说：“调控另一个致命的弱点是，监管上的疏松使地产企业将市场调控风险转嫁到消费者身上。” 调控政策的屡屡失利，加之国务院总理温家宝的高度重视，中央相关职能部门面对强大的舆论压力，采取更加严格的措施抑制房价不可避免。潘蜀健称：“从某种意义说，七部委《意见》的出台也是不得已而为之”。 在汲取了前几次调控的经验后，七部委《意见》亮出了从政府、金融、土地、开发商，用户等多个层面入手的组合拳。 虽然新政避免了房价脱缰的危险，但从短期内的运行结果看，新政并未从根本上使房价得以回落。在经历了短暂的沉寂后，部分地方房价又开始蠢蠢欲动。易宪容比喻：“火车呼啸而过，卷起了一阵狂风，但过后实际一切如常。” 其中的原因是多方面的。不过，不可否认的一点是，虽然本次新政将“追究地方政府”纳入调控之列，可遗憾的是，新政仍遭到部分地方政府的间接抵触。 这其中，不能排除部分地方政府为防止地方财富蒸发所做的努力。由于房地产投资占到地方政府固定资产总投资的48%左右，且是地方政府重要财源，地方政府千方百计保房产，有其内在动力。著名地产策划大师王志纲在接受本刊采访时举例说：“上海发展目标原定是2010年人均GDP达到1万美元，但他们发现按目前房地产涨价的形势，2008年即可达到人均GDP1万美元的目标。” 易宪容称：“在本次调控中，由于中央的规定了较为弹性政策，各地方政府在出台相关配套政策时，都会从最为宽松的方面来理解中央的政策，都会从最有利各地房地产市场进一步发展来制定相关的政策，这样下来，看上去是市场规范了，但最近不少地方出台的规范市场的规则与没有出台政策前市场的实际情况还要宽松些。” 但同时，七部委意见在政策制定上本身的“一刀切”，也是部分市场较为成熟的地方政府“无所作为”的主要原因之一。 潘蜀健接受本刊采访时指出，中国是一个地域非常辽阔的大国，各地不仅自然风光，风土人情不一样，其经济发展水平，社会资源条件也相差很大。而房地产又是一个地域性很强的行业，由于房屋和土地的不可移动性，其地区间、城市间的差异就更大。据中国人民银行6月7日公布的全国城镇储户问卷调查报告，各地对房地产调控政策出台后的反应并不完全相同。上海居民未来三个月准备购买住房的人数比上季下降了12个百分点，但北京、广州反而上升了2.2和0.7个百分点。 有些城市房价出现了极快增长，经济对房地产业过度依赖，颇切需求“清泡沫”。但对于广州这样比较成熟的房地产市场，政府就不要太深介入市场。同时，对于西北一些房地产业刚刚发展起来的城市，还需要政府细心扶持。潘蜀健说：“如果统统‘棒打’，有些‘殃及池鱼’的味道。” 此前，知名经济学家郎咸平在接受《中国房地产导刊》采访时亦谈到：“目前来说，中国最需要的是房价稳定，这就需要区域调整，进行结构调整。不同的地方有不同的政策对应待，才可能达成对社会对国家较好的效果。” 导致新政绩效大打折扣的另一重要原因在于：在各方利益的博弈中，以地产企业为代表的利益团体占据了新政的话语权。 自5月11日七部委《意见》至今，以地产企业为代表的利益团体表现相当活跃。 6月2日，由建设部住宅与房地产业司组织召开的“2005房地产市场形势与调控政策报告会”在北京举行。会上，建设部相关负责人在开发企业的一再追问下，除了向开发商介绍市场状况、重申调控意义之外，努力引导正确舆论。 6月5日，国内颇负盛名的房地产商民间组织——“中城联”数十家会员单位的老总聚首深圳万科总部，研讨当前形势和对策； 6月6日，另一颇具影响力的房地产商民间组织——工商联住宅产业商会的成员在调控重地上海召开座谈会。这一主题为“房地产企业自律、诚信”的会议，讨论矛头却直指房地产新政导致行业“入冬”； 6月12日，在北京举行的“中美新市场经济论坛”上，北京地产界的大腕们与建设部官员梁小青对峙，质疑地产新政相关举措的科学性…… 新华社的分析文章认为，住宅产业进入了一个“开发商集权时代”。近几年来，一个庞大的房地产利益集团逐渐产生，开发商、一些专家学者、研究机构、部分媒体等等联手，形成一个利益链促成的“话语链”，圈成一个“你只有听的份的话语场。”在长长的住宅产业链和市场环境中，开发商居于核心地位，具有强大的支配权和绝对的话语权。 有意思的是，去年以来，一直对中国房地产业予以猛烈开火，并认为部分地区泡沫严重的中科院金融研究所金融制度室主任易宪容，6月份，因为预言房价下跌，被扣上“扰乱楼市”的大帽子，相关领导要求其写东西“再正面一点”。 危机地产后续改革？ 事实上，对于本次新政，经济学界争论最为激烈的是：对于一个已经逐步走向市场化的产业来讲，政府到底是以行政手段强行干预，还是用间接手段引导市场自我完善，才能从根本上促进行业的健康发展？ 本次新政渗透诸多行政手段调控的痕迹。如《意见》规定：“对住房价格上涨过快、控制不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。” 分析人士认为，虽然这一招对长三角等“起泡沫”的地区颇有警告之意，但这一条款如果被“一刀切”的执行，将会出现抑制房价的种种行政手段，而非市场手段大行其道的状况。 而对于新国八条，将价格作为调控的参照系和标准，广州市某地产企业负责人接受本刊采访时直言：“这一现象极不正常的。商品房的价格调控本应该由市场来完成，可现在却成了政府调控的手段。”“一个完善于的市场里，政府最好少发政策文件、多按法律办事，这样市场才会更顺畅一些。”这位负责人称。 对于这一观点， 广州市房协会长陈敦林6月15日称：“开发商的观点不无道理，消费层次不一样，价格不一样。市场供求关系不一样，价格也不一样。”陈敦林说认为，政府对楼市的监管是必要的，但监管的太细、太微观企业将无所适从。 新政另一个致使的弱点在于，“由于新政增加了经济适用房供给这一条，很有可能造成市场的倒退。”广州市社科院教授谈锦钊称，新政要求经济适用房的利润要控制在3%-5%之间，这是极不可行的。在成本管理十分落后的情况下，开发商可以在保持一定利润率的情况下提高成本，结果是经济适用房的价格也在逐步提高，慢慢地不“经济”起来。 不过，让学者担心的是，在相关制度尚不完善的情况下，建设经济适用房，将有可能使中国20多年的市场化改革千功尽弃，重新退回到“双轨制”经济的老路。 潘蜀健认为，由于经济适用房没有让民众直接受惠，政府的优惠政策是直接给了开发商，中间转了几道弯后就有可能“走形”。如果政府直接参与建经济适用房，那就又回到了“大政府”的老路上，增加了腐败的可能。 那么，对于房地产市场，是应当以行手段强行干预，还是利用间接手段引导市场自我完善？“我们希望政府还是要让市场去自我完善，人为的干预通常是事与愿违”。花旗银行美邦中国研究部负责人薛澜说。 让外界更加担心的是，如果行政手段在地产调控中得以充分展示，并取得实效，那么接下的来中国进行一系列改革，中国是否会采用行政手段？ “这对本来市场不够透明的中国来讲，不利用国际形象的树立。”薛澜说。 地产需求怎样的调控政策 中国到底需要怎样的调控，这成为各界不得不思考的问题。现在看来，政府不应该再“头疼医头，脚痛医脚”，政府有必要提出长期的、可行的方案。 “我的建议是，房地产在健康发展，归根到底还得靠市场手段调控。”易宪容认为，中国此前的调控忽视了这样一个事实：部分地区房地产泡沫的形成有其深厚的宏观背景。过去几年，在银行利率低下，股市长期低迷的情况下，各类资金都汇聚到地产行业中业。如果一味“就房产论房产”，结果将不容乐观。 “可行的办法是从利率入手，用价格杠杆调控。”易宪容说。 此前，哈继铭也向政府建议，为了避免某些地区“泡沫”的膨胀和其经地区“泡沫”的形成，政府应当提高利率并抑制热钱炒房。在这样一个由于利率偏低而导致需求夸大、供求失稀的卖方市场中，只有通过高速利率，人而使需求和供求关系恢复到正常水平，才是抑制房地产价格的治本之道。 而与经济杠杆相配套的是，房地产行业本身必须着手解决一些长期未能解决的基础问题。这些问题体现在三个方面： 一是土地制度落实。中国房地产开发问题的“源头”在于土地，而不是银行金融。一些政府部门官员认为只要“管住”银行、“管住”资金便可万无一失，其实政府更应该“管住”土地。政府应当保障土地政策、土地制度落实到位，同时也应该接受人民代表的监督。 二是建立完善的信息系统。现在有关房地产的分析过于肤浅，有关部门提供的信息不完备，相关部门只是根据均价、供应量和销售量来进行分析决策。一个简单的均价很难准确反映整个房地产市场的情况，而且单价与面积并不是纯粹的线性关系，到了一定的面积会有跳跃性发展。因此，建立起完全、可靠、公开的房地产信息系统，为有关部门和消费者提供更多、更细分的市场数据信息，杜绝房地产企业“暗箱操作”，成为地产行业健康发展的关键要素之一。 三是清理市场，考虑取消预售制度。房地产市场日益成熟从卖方转向买方市场，开发商资金日益雄厚而社会信用面临危机，消费者上当受骗的事情时有发生，预售制度已经失去了当初出台的意义。目前，应该还房子的商品本质，一手交钱，一手可以交货，消费者可以看得清楚、拿得明白。 “只有更好地解决了土地、信息、市场等根本性的问题，房地产业才能保持长期的健康发展。”潘蜀健说。