变更租金之争

原来的问题是：

有一份租赁合同，出租日是从2002年7月10日至2003年7月9日，月租金为5000元。2003年7月10日至2005年7月9日月租金调为6900元，每月调增1900元。出租方称：由于会计人员工作疏误在收租金时还是按原来的月租金5000元收取。其租赁户在缴租金时也是按原租金缴纳。在一年多以后，即，在5月份，出租人才发现此事。此时距离协商变更租金，已时隔22个月。因此出租人说，漏收租金总计41800元。该合同于2007年7月9日到期。请问该租赁户不愿意缴纳这部份漏收租金是否有理？出租人应该如何办?

很多律师都支持提问人索要租金的主张。

我有完全不同的看法。

我认为，书面约定固然是有效的。但是怎么看后来的行为？

我认为，后面的行为可以认为是：以未调高的租金交付既是一种履约行为又是一种邀约行为。出租方接收了未调高的租金，是承诺。这种承诺是以行为做出的。而且长达数月之久。因此，这个承诺推翻了原来协商的调高的承诺。

如果出租方否认自己以行为推翻了书面的调高合同，要举证。但是如何说明自己的工作人员有过错，不是自己的真实意思，是有难度的。

出租人要对自己的行为承担责任。不能想怎么解释就怎么解释。所以，再主张以调高的房租索要，是不对的。是难以得到支持的。

我提出了这个观点以后，很多律师谈了自己的看法。于是，我以“再谈出租租金变更是否有效”为题，又写了如下的话。

看了各位同仁的回复，深感我们律师的敬业。能够和大家进行讨论，我感到很高兴。下面我要阐述我的不同意见。

在书面变更签订以后，是否可以发生新的变更？这是一个原则问题。如果认为根本就不能变更，那又当别论。不过，我想谁也不会主张合同不能发生新的变更。否则就成了循环逻辑错误：对最初的合同能变更，对后头的就不能变更。这就说不通了。

好了，既然后头可以变更，那么有几种变更的方式？是不是必须是以“书面形式”对抗“书面形式”？法律没有这样的规定。所以，变更的方式可以是多种的。既包括了口头的，也包括了行为的。

回到本案来说，以自己的行为进行变更，是合情合理的。承租方交付租金，并且仍然以原来的数额。这一行为是不是他的真实意思表示？我觉得应该认为是。承租人是以清醒的、明了自己所为意义的思想背景下做出的这一行为。也许他在想：现在就看出租人是什么态度了。

还有一种可能，提问人并没有说，是先开票，还是后开票。如果是先开好票，拿票收款。那么就成了出租方提出了变更的要约，承租方以接受继续以原房租付款的要约，以行为表示承诺。

无论是哪一种情况，在本案中，出租人坦然接受，并且不断重复自己的行为，这会给出租人传递一个什么样的信息？承租人会很有道理地推论：出租人承认了自己以原租金标准继续承租的意思表示。换言之，如果想推导出另外的结论，要从逻辑上说，怎么推论呢？如何理解才是合乎正常思维的呢？从出租人一方来说，事（行为）可以一，不可以再，更不可一而再，再而三，甚至是长达22个月，简直是不知其行为重复了多少次。现在，实际上是一再重复自己的行为不知凡几（现在出租人却解释说是错误）！

假如就算是个错误，那么，难道出租人不应该为此而承担责任吗？这个承担错过的具体表现，就是承认合同没有变更，丧失了四万多元的租金。否则，说一声：“对不起，我错了！”就拿回来41800元，这个道歉的价值也太高了吧？

再有，所谓举证问题。承租人交付、出租人接受，这个证据足以说明了双方的意思表示。还要什么证据呢？需知：完成一个财务行为不是一个人、一瞬间的事。如果在相当一段时间，经过了多人的共同操作，包括会计、出纳、分管的领导、甚至还有其他的负责人，这在企业里是很正常的操作方式。就是这种情况下，还是维持了“以原租金标准接受”的状态，那如何解释这种“过错”呢？究竟是过错，还是以行为的方式表示了真实意思呢？

就算要求承租人依照最高院的举证规则进行举证，证明合同没有变更，那么承租人就可以用22个月的资料，足以说明合同没有变更，还是以原租金承租。

至于“单证”能否定案的问题。首先，这不是一个单独的证据。是一组证据。是在长达22个月中反复行为形成的证据组。其次，没有“单证不能定案”的法律规定。如果证据足以证明事实是存在的，单证未为不可。特别是在民事争议中，更是如此。

所以，我以为：当事人要警惕自己的一言一行。如果当事人以职务行为反复出现同一的意思，现在想反悔，也就太容易了吧？

我对于本案的讨论，不仅是就事论事，而且我认为，要强调：民事法律要求当事人对自己的权利有注意的义务，有勤勉的义务。这是具有普遍意义的。如果民事权利主体对自己的利益不给予必要的注意，又不勤勉地关注、检查行为的后果，现在仅凭以往的一纸合同就随随便便推翻自己的行为，说是“承办人的错误”就是承办人的错误，那么行为的客观性又从何体现呢？

我觉得，如果法官这样判案，就是主观判案（主观归责）。不是依据客观事实进行判断。试问：说“是会计的失误”有什么证据呢？还不就是依据了出租人的一面之词吗？

我们作律师，也一样。不能单纯地同情所谓的“被赖帐人”的损失。一个人，一个法人，对自己的利益不给予适当的必要的关注，其结果是丧失了权利。这个道理，我希望大家都去给当事人介绍。提醒当事人尽好注意义务和勤勉义务。

我认为，自己的观点不是属于“另类”之见。

这是对合同法和民法原则的正确认识和应用。

我的论述贴出以后，一些律师建议我整理成文，发表出来。后来因为瞎忙，就忘记了。最近整理就作，翻出来一看，觉得自己说的还是很有道理的。于是，就放在我们的网站上，以飨读者。

高宏道律师

二〇〇六年十二月十九日