中国楼市真正的危机
王育琨
过度超前的住房需求,虽然构成现时经济增长的引擎,但却对中国的长远发展构成巨大威胁,最终将使所有参与者皆为输家
中国楼市送走尴尬的2005年,迎来不确定的2006年。两难的处境使楼市政策并没有实质的改观:调控楼市价格伤了经济;放任价格伤了民情。尴尬政策的背后是尴尬的认知,尴尬认知的背后是难以启齿的利益。各种局部利益的交互作用,终于酿成中国楼市的真正危机。
政策在“任期利益”的冲击下摇摆
有人以“排山倒海”形容2005年房地产调控政策的出台,“国八条”、七部委联合出台稳定房价意见、房贷利率上调、预开征二手房交易所得税、央行建议取消商品房预售制的报告等等,刮起了一股股旋风,可是能够撬动价格走向的也就是少数几个城市。发展还是硬道理。2005年底中央政府又吹起了住房消费年的暖风,建设部的官员也频频表态看好2006年的发展形势。开发商则坚持一如既往的高调,上海绿地甚至宣称年销售额要超过250亿元。地方政府更是看多楼市,“任期利益”需要一定的增长速度来拓展。就是那些骂声不断的购房者和持币待购者,也指望市场有个明确的信号,以便财富早日增值。
楼市的尴尬,不由得让人联想到20世纪90年代中央政府的银行呆坏账治理。当年治理银行呆坏账,国务院总理曾经亲自担任行长,可谓前所未有的力度。但是所有的努力,最后终于还是被体制的惯性销匿。从1993年到2003年,10年呆坏账从5000亿元,一下子上升到了50000亿元。现在楼市出了乱子,引发了体制性腐败和民愤,还危及我国的长久竞争力。关注民生民意的中央政府高调宣誓调控,政策却在尴尬徘徊。若干迹象表明,巨大惯性的作用和话语权的偏移,城市官员强烈的“任期利益”,很有可能使中央政府的调控半途而废。
上海楼市是最好的风向标。因为价格涨得最猛,上海楼市格外受到中央政府的关注。与“政治问题经济解决”恰成对照,2005年的上海楼市则是“经济问题政治解决”的范例。当中央政府的问责制开始指向明确的时候,2005年3月,上海市顺应中央对房地产市场宏观调控的要求,提出了年内新开工配套商品房、中低价普通商品房各1000万平方米的目标。一个持续疯长5年的楼市,终于出现拐点,租赁市场和二手房市场率先下行,接着带动新楼盘上市价格跟着下滑。但是对这个基本面上海市政府的态度比较暧昧。上海市政府所属绿地集团的董事长张玉良就不认为新楼价格会下降。而且市政府对在压力下出台的调控策略,从来就不缺乏怀疑和修正的勇气。
楼市已经成为一个城市经济增长的重要引擎,任何不利于这个引擎发生作用的东西,都需更改与重估。如果说上海楼市价格看跌,无疑会挫伤投资偏好,这是上海经济所不能忍受的。这里包含着中国楼市的真正危机。
真正的危机：住房需求超越国力
与一般的认识相反,我看中国楼市深层危机,不是楼市价格的高低,甚至也不是楼市价格的分享机制,而是在众多利益集团追逐短期利益的作用下,住房需求膨胀超越了国力。
作为基本居住的消费需求,是一个与经济发展水平动态高度相关的变量,并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。经济学和社会学并没有给出一个经验数字或基准,人们于是有了不同的判断标准。有人抓住了住房价格与家庭年收入比,从中国畸高的比例（12∶14）与国际上的（3∶6）对比中,得出中国楼市严重泡沫化的结论;有人抓住了历史上国民人均收入与房价的对比,突出了中国楼市的泡沫;有人则简单对比上海、东京、首尔、台北、香港等三小时经济圈中的楼市价格,得出中国楼市极具投资价值的判断;有人则抓住中国人多地少的现实,坚持价格还有更高上升空间的判断。
住房总量什么时候都是一个对比的重要层面。香港与日本的人均GDP 都超过3.4万美元,而香港和东京的人均住房面积只有
香港与东京的房子,开间都小而且低矮,属于节能型的设计。而中国城市住房却是越建开间越大、楼层越高,属于耗能多的房型。据世界银行2002年报告分析,中国每创造１美元GDP所消耗的能源是西方7个发达国家的5.9倍,是美国的4.3倍、法国的7.7倍和日本的11.5倍。中国的能源利用率仅为美国的26.9％和日本的11.5％。面对这些令人瞠目的指标,不能不承认危言耸听者的理性。难怪联合国环境奖得主、美国地球政策研究所所长莱斯特·布朗说:“中国正在帮我们认识到旧的经济增长模式气数将尽。”是的,我们该问,中国耗能型的住房建设的气数是否将尽？
超越基本住房需求的住房狂热,已经成为中国经济的引擎。当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候,这个国家的居民就危险了。因为,靠这种方式积累的财富,只会给世界上其他国家创造重要市场,却不会给自己的长久竞争力增添什么砝码！这个畸形的增长引擎终将因为本末倒置而受到惩罚。惩罚已经开始。我国城市环境的破坏、劳动力成本优势的丧失,耗能型生活方式的确立,这些都会很快在我们城市和国家的持续竞争力上表现出来。可惜,做庄者是受“任期利益”左右的城市官员,他们无暇顾及长远。
显然,过度超前的住房需求,虽然构成现时局部经济增长的引擎,却对中国的长远发展构成巨大威胁,将蚕食中国公司的长久竞争力。找错支点的中国楼市,将使所有参与者皆为输家。我们不能等到万劫不复的惩罚来临那一天才幡然醒悟！