新疆楼市之怪现象

新疆房地产业，尤其乌鲁木齐房地产业，与内地相比，具有十大怪象，这种怪象，是由其特殊的人文环境、地理环境和经济环境造成地，在营销中值得重视。
怪象一：黄金漏斗现象
处于消费金字塔塔尖的顶级消费群，拥有巨大的财富，他们是房地产中高档产品的消费者。在任何一个省会，都是这一群体的云集之地，也是高档房产的消费群体。而作为新疆的首府乌鲁木齐应该云集众多的顶级构买群体，但这个群体却像在沙漏里流失了。其原因就是，这里的特殊的人文环境，地理环境，以及“移民情结”，导致高端的人群转移到内地消费，而且越有钱越积极。以至于，新疆的别墅、定位顶级的住宅严重滞销。新天天安名门即是典型例证。
怪象二：白领阶层疲软
拥有高端技术和先进文化的社会精英，被人称为城市白领。这一群体是引领市场的主力群体，也是市场上最为活跃的群体。而在乌鲁木齐，白领人群并没有形成一个阶层，消费能力十分疲软。由于新疆的市场环境，以及政策环境的影响，这一群体大多东流、南下、西进。因此，乌鲁木齐的小高层住宅、公寓，大面积滞销，地州城市公寓无人问津。典型案例有天宝丽晶、外贸总部基地，以及金碧华府，以及水清木华高层等楼盘。
怪象三：开发商竞争失和
竞争是市场的必要推动力，而竞和更是开发商创造市场环境的重要举动。但在新疆开发商相互挤压，相互压价的现象十分严重，至今没有建立一个沟通交流的平台。在应对市场波动，政策调整时，整体表现的消极被动。典型现象是，项目盲目跟风，前两年楼市下滑，和今年的一哄而上。
怪象四：郊区大盘不会出现
乌鲁木齐市区已经十分拥挤，而城郊地带开发十分缓慢，尽管政府用各种手段引导，但始终没有调动开发商的积极性。比如乌昌之间的真空地带和九家湾的开发等。重要的原因，是由于本土的地理环境，和市政建设造成的。乌鲁木齐的地理环境是，越是郊区绿地越少，越荒凉，水资源匮乏，市政建设比如“四通”等缓慢滞后，开发商建筑之外的投资成本大，老百姓生活不便。
怪象五：把置业作为投资的积极性不浓
考察新疆的房价，综合货币因素，从1999年至今，房产价格基本没有增长。其重要的因素是，把置业作为投资的兴趣一直没有调动起来。任何产品如果以基本使用为主要功能，其价格就会处于底线，这也是乌鲁木齐的房价一直较低，人均存款一直较高的主要原因。04年传说的温州炒房团失望而归，也许是真实案例。
怪象六：有地没钱，有钱没地
在乌鲁木齐的开发商中，有不少的开发商陷入有地没钱、有钱没地的窘境。有的圈地两三年，至今无钱动工，而有的拥有大把的投资资金，却拿不到土地。“招拍挂”成为“游戏”规则。
怪象七：商业项目是城市之痛
没有任何理由的商业市场投资热，带来商业项目大面积滞销、经营不起来的城市之痛，如某大型物流园、医圣药业、新疆民街、米兰时尚广场、北京路康普钻石城商业项目等。除此之外，有些项目招商虽然不错，但由于在困境中迫不得已而采取在于“返租”销售政策，也使开发商背上沉重的包袱。开发商是否会被这个包袱压趴下，也只有看其后继的道涵如何了。