物流房地产和物流基地的建设与发展
摘 要：随着物流产业经济的急剧升温，我国物流房地产和物流基地（园区）的建设与发展呈现出新情况新特点，本文从概念入手，就其出现的新特点提出几点建议。
关键词：物流房地产 物流基地（园区） 建设发展
一、物流房地产和物流基地（园区）的概念
物流房地产概念的提出。近年来，由于广州、成都、上海、北京等地先后出现了物流基地、物流园区、物流中心等大的建设项目，同时也引来了许多外地资金和外国资金大手笔的介入，使得物流基地（园区）和物流房地产的建设呈现蓬勃发展的态势，尤其是2003年有物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国，在成都、武汉、天津等地都有几亿、几十亿的投入，这样的大动作，好像一夜之间就将我国的物流产业吹热，并带来了一个新名词—“物流地产”，经研究和调查，物流方面的专家学者认为这个词是新闻记者或编辑杜撰出来的，而不是学者讲出来，原因是这个词并不准确或没有表达清楚与完整。一般认为“物流地产”就是根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，而开发商通过产权的转让或收取租金等形式来回收投资成本和获取利润。如果开发商通过产权的转让，将拿到手上的土地在转让出去，那他就是地产商，而开发商将土地上盖上厂房、仓库等建筑物或构造物，再出租给客户，那他就是房地产开发商，那么出租给物流企业或工业企业，那他就是物流房地产开发商，美国普洛斯公司就是如此。普洛斯先拿地建成仓库后，再转租给客户，普洛斯只作地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商或物流房地产开发商，而非地产商。
从普洛斯的发展看物流房地产的概念。普洛斯公司创立于1993年，当时称为安全资本实业信托公司(Security Capital Industrial Trust)，是一家服务性公司，主要满足客户对本地以及区域性物业与物流配送的需求。当时公司的业务是通过现在称之为“普洛斯运营系统”来实现的，这个网络系统由专业物业管理人士组成，共同为全球各地的客户提供服务。1997年，普洛斯迈出了全球拓展的第一步，在墨西哥的雷诺萨和荷兰的阿姆斯特丹分别开发了物流仓储设施。普洛斯现已拓展至墨西哥的4个领先市场以及欧洲最具战略性的25个物流配送市场。1998年7月，公司改名为普洛斯信托公司，于2001年7月开始进军亚洲市场，首先登陆日本，随后于2003年4月进入中国市场。普洛斯目前已在北美、欧洲、亚洲的75个战略市场拥有约2000家物流配送设施、分支机构与物业资产，公司发展前景广阔。从普洛斯公司的发展历程可以看出，普洛斯不是单纯炒买地皮的地产商人，而是拥有物业后再租赁给客户，获得长期稳定的利润，它在物流领域的运作属于物流房地产开发商或物流房地产服务商的角色。由此物流房地产的概念狭义地认为是用于物流产业的房产和地产，是物流企业财产的重要组成部分。广义的理解就是能够利用房产物业、区域土地、信息科技等资源，实现资源价值最大化的物流资源整合体。
借鉴“货运村”的概念。我国的物流基地（园区）没有统一的确定概念，但可以借鉴一个由欧洲委员会支助的项目“FV-2000-Quality Freight Villages Structure and Operations”，其中关于物流园区是这样定义的：一个货运村(a freight village)是一个定义了的区域，在区域内,所有有关商品运输，物流和配送的活动,包括国际和国内运输，通过各种运作者(经营者)实现。为了遵守自由竞争的规则，一个货运村必须允许所有与上面陈述的业务活动关系密切的企业进入。一个货运村也必须具备所有公共设施以实现上面提及的所有运作。如果可能，它也应当包括对员工和使用者的设备的公共服务。为了鼓励商品搬运的多式联运,一个货运村必须通过更适宜的多样性的运输模式服务。最后，一个货运村必须通过一个单一的主体经营,或者公共的或者私有的。我们物流基地（园区）也可以借鉴欧洲货运村的定义。
二、物流房地产和物流基地（园区）在我国的发展
物流基地和物流房地产在我国产生的背景。物流基地（园区）和物流房地产的实体是随着物流的产生而产生，发展而发展，只不过这种概念的提出和确定有其先后，美欧、日本较早一些，我国相对较晚。每个行业的快速增长往往得离不开经济发展的大环境，根据有关数据显示，我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期，中国物流与采购联合会、中国物流信息中心统计：2005年1～9月，全国社会物流总额为35.6万亿元（笔者撰写此文时，2005年全年的数据还没有出来，专家预计2005全年全国社会物流总额将达到48万亿元）。其中：工业品物流总额为30.6万亿元，同比增长27.2%，增幅比去年同期回落4.2个百分点。进口货物物流总额为3.9万亿元，2005年1～9月，我国社会物流总费用为22253亿元，同比增长13.6%(按现价计算，下同)。 摩根·斯坦利亚太投资研究组日前在《中国物流报告》中指出，中国每年的物流费用超过２０００亿美元。预计未来１０年内与物流相关的服务收入每年将有２０％的增长幅度。深圳目前的支柱产业就十分明确的定位为物流业，并把物流的发展提高到一个战略的高度。所以我国物流业的巨大发展潜力必将会带动相关产业的发展。
物流房地产和物流基地在我国的发展。在我国物流基地（园区）和物流房地产的发展是随着物流企业逐步走向市场化、商业化后，才被逐渐认识和接受。如果从深圳平湖物流基地（园区）的建立开始算起，我国物流基地（园区）和物流房地产的发展也不过八、九年的时间，可这八、九年的时间却是突飞猛进的八、九年，仅围绕长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三个经济区域就有130多个物流基地（园区），而全国却有300个左右物流基地（园区）或准物流基地（园区）。这些基地（园区）无论是政府主导还是市场主导，大多数的物流基地（园区）都是以物流企业为主体，服务于物流企业，如上海的外高桥物流基地（园区）、北京的空港物流基地（园区）等等。这些基地（园区）的发展不仅吸引了本国的大、中企业，而且还吸引了大量外资企业的进入，如美国的联邦快递（FEDEX）、联合包裹（UPS）、德国邮政(DHL)、丹麦马士基(Moeller)、日本日通(NIPPON EXPRESS)、新加坡海皇（NOL）、荷兰TNT等等，还有世界著名的物流装备生产厂，如美国的巴特勒，德国的西门子、林德，瑞典的沃尔沃，日本的丰田产业、大宇重工等，也加大了在中国的投资。这些跨国企业大举进入中国市场，并已抢占了一部分国内市场份额。当然，我国本土的物流企业也不示弱，据初步统计，物流主营业务超亿元的已有近百家，超十亿元的有60多家。如中远、中外运、中海运等等。他们依靠本土的优势，都在积极布“点”建“网”。
三、对发展物流房地产和物流基地（园区）的建议
1．国家要有统一规划
物流产业发展的合理布局，是发达国家早已高度重视的问题。日本1966年就制定了《流通业务城市街道整备法》，根据这一法律，25年来日本在全国22个城市中建设了24个流通基地，将运输、集散、中转、储存、配送、租赁、定货、销售、售后服务等功能有机结合起来，大大提高了物流设施的利用效率。这些城市按照城市的整体规划确定物流基地的地点、数量、位置、规模及功能,并报中央政府审批。德国联邦政府在统筹考虑交通干线、主枢纽规划建设的基础上，通过调查生产力布局、物流现状,根据各种运输方式衔接的可能，在全国范围内规划物流基地（园区）的空间布局、用地规模与未来发展。英国、荷兰、比利时等国家也都有自己的物流基地（园区）。 他山之石，可以攻玉，我国的物流基地（园区）和物流房地产建设与发展可以借鉴欧美、日本等国家的经验，这样我们将少走弯路或不走弯路，也不用摸着石头过河。
2．企业不要盲目跟风
尤其是房地产开发企业，不要一看廉价土地就“红了眼”。有一些由地方政府主导的物流基地或物流园区，他们片面追求政绩，以低地价来吸引开发商，有一些开发商（尤其是房地产开发商）简单地认为低地价是大馅饼，而强吞下去，最终消化不了。也有的想先占领土地后变土地的“性质”（就是由工业用地变为物流用地，再由物流用地变为建筑用地或其它用地）。这些多是企业的一厢情愿或投机行为，其投资风险之大不言而喻。
物流行业是目前国家支持和鼓励的重要行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流地产商也能比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。因为物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，需要的土地量一般会比较大，土地的价格原本就比中心区便宜，加上房地产开发商有意大幅圈地，地价自然更加便宜。房地产商和记黄埔地产有限公司在广州率先开发物流地产，其开发规模宏大的广州国际玩具礼品城位于广州市黄埔国际物流园区，由长江实业、和黄与广州国际玩具中心有限公司联合投资运营，建筑面积约50万平方米，总投资额15亿元。根据销售报告，目前玩具城内拥有800多商铺，原定销售的七成单位已全部售完，余下三成商铺也有不少商家咨询想出租。如此良好的市场反应，其他房地产商迫切要介入这一领域，这样的企业一定要慎重，不要盲目跟风。
3．专家意见正确引导
物流方面的专家学者利用自己的专业特长，深入调查研究，利用理论指导实践的特点，充分发挥舆论与智囊的作用，向国家向企业向那些头脑发热的企业家或开发商以及向政府部门多提建议，多指导实践。
参考文献：
[1]黄中鼎. 现在物流管理[M] 复旦大学出版社， 2005.
[2]席文官. 物流商业地产的开发与营销模式[J] 搜房网.
[3]中国物流与采购网. (http://www.chinawuliu.com.cn)
[4]丁俊发. 拥抱中国物流业的春天,在第四次中国物流学术会议上的讲话.