中国的事情，往往是不懂行的越界飞行、夸夸其谈，如某些经济学家；懂行的呢，也在忽悠老百姓，同样胡说八道，如某些开发商。

房产是“暴价”而非“暴利”

朱志砺

不久前，中国统计局公布了一个数据：房地产行业的平均利润率为7.77％。国内统计资料的准确性，我历来不存奢望。但这个7.77％的数据我信，它跟我的经验判断比较吻合。潘石屹说，国内房地产行业实际上还达不到这个利润水准，招来一片骂声。

事实上，国内房产行业是“暴价”，而非“暴利”。

国内房价与居民收入水平相比，实在是太高了，用“高价”两字，不足以形容其高。所以，我生造“暴价”一词，以描摹其价高。

有经济学家和开发商，以东京、纽约、伦敦、香港房价来论证，上海房价并不高。这是不对的，因为收入水平不同，社会保障和社会福利水平不在一个档次上，按揭利率不同，没有可比性。用“房价收入比”来衡量房价是不是高了，才是有意义的。

所谓房价收入比，即：居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比。比如房子30万元／套，家庭年收入3万元，其比值10比1；假定收入在5万元，其比值6比1，依此类推。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1；美国是3比1；而中国各个城市不一而论，从10比1到15比1都有。这样的房价收入比，意味着工薪阶层一辈子都要为供楼而替银行打工。

中国的社会分层中，人数庞大的农民以及农民工，基本无缘在城市购房定居；即使是对于中产阶层，房价之高，也非可以伸手可及，房价总是处在需要长距离助跑，然后使劲跳跃才能企及的高点上。

用房价收入比衡量，中国各城市的房价都是“暴价”。那么，“暴价”是否意味着房产商获得了“暴利”呢？

这个问题，我们要从房产的成本构成来看。

商品房的建筑装修相对来说较小，大体上只占到房价的10％左右。开发商最大的两项成本，一是地价，二是税费，以北京、上海、杭州为例，地价与税费这两项，要占到房价的60％以上，拿地价格高的项目，两项成本可达到80％。

在这种成本结构基础上，哪里有“暴利”可言呢？

我没有看到国内房产企业普查报告，但经验告诉我，国内房产企业的亏损面，至少在三分之二以上。

房地产行业的收益，以土地出让金和税费的形式，充实了地方财政。在许多城市，这两项收入，占到地方财政收入的半壁江山。这也可解释，为什么许多地方热衷于从农民那里征地，然后高价卖给开发商。

有人以富豪榜上房地产商人占多少为依据，证明房地产开发是暴富捷径。持这种看法者，同样是产业、行业方面知识严重短缺。

房产与地产，即有关联，又有严格区分。房产经营的是商品，而地产经营的是资源。“暴利”就在地产经营这一块上。以华东某市为例，地方政府以一亩10万多元补偿，从农民手里征地，以竞拍方式，最后以几百万甚至上千万元一亩的价格，出让给开发商。早期暴富的房地产商，实际上都不是通过房屋开发牟得暴利，而是通过囤积土地、改变用地性质、炒卖土地，从土地增值这个途径实现暴富的。

万科、潘石屹的soho、孙宏斌的顺驰，都是标准的房产开发商，而不是地产经营商，他们的拿地都是通过竞拍或转让而来，何来暴利？尤其是顺驰，前几年高速扩张期，在全国各地到处拿地，基本上都是在高价位上接盘的，在即将来临的房地产行业低潮期中，如何消化高昂的地价成本，应该是一个巨大的挑战。

从房价收入比角度看，房产的确是“暴价”。从房企的成本构成看，的确不存在“暴利”。如何平抑房价，使这个社会的大部分成员都能实现居者有其屋，安居乐业，并确保中国的金融安全，根子恐怕不在开发商，而在财政分利格局与土地供给制度上了。

（作者系资深企业战略咨询师、著名产业评论家）