地产开发商们的热情向来只倾洒给营养丰富的土壤，当早期滋润的住宅于今天不再那么滋润时，他们就忙不迭地把双手伸向了商铺项目。一时间，“商业地产”的概念拂拂扬扬。
高回报引来八方呼声
近年来，众多商业地产项目及伴随各种商业业态竞相亮相，格外引人注目。
就北京地区而言，有些项目以商业组合为优势，有些项目以区域位置见长，各出“奇”招，带动了整个地区商业地产的全面发展，基本形成了以市级商业中心为核心，地区级商业中心和一批特色的商业街道为骨干，社区商业为基础的商业服务体系。
北京中大恒基房地产经纪有限公司的董事长刘益良说，“商业改变生活方式”已是大势所趋，从北京市现有商业格局来看，城市中心区的大型商业设施已经基本饱和，商业地产投资热点逐渐由城市中心区向外围转移，呈现出强力向外扩张的势态。因此，无论是从投资者、经营者，还是从开发商来看，商业地产都是众目睽睽的焦点。
北京美联房地产经纪公司副总经理张丹彤也分析说，北京的商业地产正在逐渐成熟。经过4、5年的发展，如今商业市场异常火爆。发展商和投资者都发现商业地产项目只要地段好、布局合理、价格适中其所带来的利润及回报率，远远超过住宅项目，从而开始重视对商业地产项目的开发。
北京的商业地产兴旺的原因，主要是近些年政府的城市改造、规划影响了原有的商业格局，一些受影响的商家在不断地进行再选址的运作；同时2008年奥运的商机带动了海内外商家对北京商业地产的抢滩，商业地产市场的供应量明显不足。
有别于住宅的差异化发展
刘益良分析说，商业地产从投资上来说有别于一般的住宅，商业地产投资主要靠物业的保值增值而获取投资收益，属于投资型；住宅开发主要是以满足消费者的居住为特点，属于居住型。近年来商业地产发展趋势强劲走高，投资前景被众人看好。2004年北京商业地产的产品结构、供需结构、客户结构都发生了革命性的变化，表现出来新的趋势和特点。目前北京形成了多个商业板块，除已经成形的传统商业板块以外，一大批新兴商业板块也正在迅速成长中。例如：写字楼市场板块紧跟商圈的规划步伐发展势头迅猛。去年前8月北京市写字楼新增项目有20个，面积100万平方米，今年前8月的新增供应面积则比去年同期多增加了7.5万平方米。尽管如此，北京市写字楼的租售市场仍相当火爆，延续了去年第三季度以来的租售旺势。
对住宅来说，开发商开发了产品后，面向的客户只有终端消费者和少量的投资者，基本是一次性消费；但是商业地产不同，开发商至少要面对三种客户，投资者、经营者和终端消费者。只有消费者买了商品，经营者才有可能交租金给投资者，开发商才有利可图。而要保证投资者的收益，吸引经营者，就必须对终端消费者的生活方式、需求种类、消费特点等做认真研究。只有熟悉了终端消费者的心理，项目定位才能准确，投资者、经营者才会找上门来。
高回报伴随高风险
隐藏在高收益、高回报背后的高风险伴随着商业地产的快速发展，逐步显露出其可怕的摧毁力。
其一、从行业自身性质来看，商业地产需要占用大笔的资金，与住宅房地产的开发模式大相径庭，一个大型商业地产项目需要整体的布局和一步到位的投资兴建，才能形成商业气氛，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。而且在项目正式投入运营后，为了吸引主力商家的进驻，形成商业大环境，开发商不得不采取多种让利行为，这势必会削减前期回报和增长回本周期，加大投资风险系数。所以这种商业地产对开发商的资金储备能力和抗市场风险的能力要求极高。
其二、一部分商业地产项目在经营方式上过于单一，导致无法形成预期的商业效果，直接影响商铺销售或者经营者的经营管理活动。由于多数开发商没有开发商业地产的经验，按照住宅的开发模式来开发商业地产，将精力过多的投入到销售环节，却忽律了整体的布局工作，从而引发最终的失败。可见，先有商业经验再投入到商业地产的开发，注重开发的整体性规划，这才是现代商业地产发展的主流趋势。
其三、投资者购买商业地产物业时，投入了大量的资金，而开发商承诺的回报率都是建立在长期稳定经营的租金回报基础之上，因此，一旦经营不良，投资回报便成为无法兑现的空头支票，可见投资者承担的风险也一样不容忽视。
谁该和谁配对——经纪人是最好的红娘
无论如何，商业和地产需要最佳结合，而不是闻风而动。业内人士一致认为，开发商、经营者的前期联手是成功的动力，对周边地区的详细开发和准确定位则是避免盲目开发的疫苗。尽管早在几年前，商业加地产的开发模式就被人们看得清楚，也引起了众多企业的关注，然而时至今日，就像有人说的那样，“商业和地产的真正联手仍未完全实现”。不少开发商仍然抱着过去开发住宅时得来的“金规玉律”吃饭，于是，为了和住宅一样快速地回流资金就需要把商业地产项目快速地卖出去，可是这样一来，事与愿违的事情就很容易发生，消费环境不好，消费者不买账，得不到消费者的认可就导致经营者也经营不善，最后的结局是一方不利，殃及池鱼，谁也没能落得好下场。
就有人分析说，开发商是开发地产的，商业方面是绝对的外行，外行人做内行事，难免要吃亏摔跟头。于是，一些开发商开始提出，在商业地产前期开发建设过程中，经营公司和物业公司应该介入，使楼盘的建筑设计更符合商业运营的要求。因为经营者的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是其对周边的业态了解，这就可以对未来经营的前景做出比较准确的判断。
而就现状来看，处在开发商和经营者之间还有一个最佳的环节，那就是房地产经纪人。他们不仅对房地产的开发状况了解，同时还熟悉商业的经营环境。换句话说，在商业和地产的配对过程中，经纪人就是最佳的红娘。
事实上，在全国上上下下众多的房地产项目当中，无论是住宅项目还是商业地产项目，很大一部分都是由房地产经纪公司在操作。北京的伟业顾问、协成、金网络，深圳的中原、世联，上海的金丰易居，香港的美联物业等就是代表。
看看北京的金源“摩尔”
“摩尔”像一股飙风，呼啦啦地一下子刮响了整个中国。“摩尔”是一个庞然大物，不像种一棵土豆那样简单，只要有地谁都可以种得了。但是，国内的、国外的，繁华城市的、犄角旮旯的，轻量级的、重量级的，一窝蜂的官员、行家、专家、学者，只要上得了台面的业界人等，几乎无不在为“摩尔”的到来争论不休。有的献计谋，有的泼冷水，有的唱高调，有的悲天下，一时之间“摩尔”声名远近皆知。
“摩尔”到底为何物？“摩尔”即Mall的音译，英文全称就是ShoppingMall，即为大型购物中心之意，被认为是一种新型的复合型商业业态。ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食等功能于一体，是包括百货店、大卖场以及众多专业连锁店在内的超级商业中心。其特点是规模大、行业多、功能全，完全就是商业地产的最高版本，一个“超级恐龙”。
2004年10月24日，亚洲最大的ShoppingMall金源时代购物中心，在一堆堆看客或狂喜、或猎奇、或憨笑声中沸沸扬扬地开张了。无论如何，作为金源集团进军商业地产的鼎力之作，金源时代购物中心被列为了北京市2003年度60项重点工程之一，其投资共达38亿多元之巨，规划建筑面积占87万平方米，无论是规模还是资本，都史无前例。
金源集团董事局主席黄如论曾公开说，金源集团将逐步告别住宅市场，全面转向以酒店和购物中心为主的商业地产开发，并希望能在全国建10个左右ShoppingMall购物中心。“金源集团吹响了摩尔时代开始的号角”，完全可以这么说。
一些专家学者就说：“不能照搬国外模式，必须具有中国特色！”因为消费文化、购物环境等等方面都难免存在一定差异，如果盲目攀比、跟风，很容易导致消化不良的结果。
金源时代购物中心总经理蔡训善说，一个成功的Mall应具备丰富的商品种类、雄厚的资金储备、激烈的竞争准备、经验丰富的团队等因素。但就算一个运转良好的ShoppingMall要收回投资，至少得10年以上。而金源时代购物中心每天至少要有10万人的客流才能保证商城比较正常的运转。
于是就有专家给金源摩尔献策，不管这样的计策是否适用或合理，87万平方米的建筑面积，如果每天达不到10万人的规模，连人影都难以见着，这的确是摆在金源摩尔面前一个棘手的问题。
高回报引来八方呼声
近年来，众多商业地产项目及伴随各种商业业态竞相亮相，格外引人注目。
就北京地区而言，有些项目以商业组合为优势，有些项目以区域位置见长，各出“奇”招，带动了整个地区商业地产的全面发展，基本形成了以市级商业中心为核心，地区级商业中心和一批特色的商业街道为骨干，社区商业为基础的商业服务体系。
北京中大恒基房地产经纪有限公司的董事长刘益良说，“商业改变生活方式”已是大势所趋，从北京市现有商业格局来看，城市中心区的大型商业设施已经基本饱和，商业地产投资热点逐渐由城市中心区向外围转移，呈现出强力向外扩张的势态。因此，无论是从投资者、经营者，还是从开发商来看，商业地产都是众目睽睽的焦点。
北京美联房地产经纪公司副总经理张丹彤也分析说，北京的商业地产正在逐渐成熟。经过4、5年的发展，如今商业市场异常火爆。发展商和投资者都发现商业地产项目只要地段好、布局合理、价格适中其所带来的利润及回报率，远远超过住宅项目，从而开始重视对商业地产项目的开发。
北京的商业地产兴旺的原因，主要是近些年政府的城市改造、规划影响了原有的商业格局，一些受影响的商家在不断地进行再选址的运作；同时2008年奥运的商机带动了海内外商家对北京商业地产的抢滩，商业地产市场的供应量明显不足。
有别于住宅的差异化发展
刘益良分析说，商业地产从投资上来说有别于一般的住宅，商业地产投资主要靠物业的保值增值而获取投资收益，属于投资型；住宅开发主要是以满足消费者的居住为特点，属于居住型。近年来商业地产发展趋势强劲走高，投资前景被众人看好。2004年北京商业地产的产品结构、供需结构、客户结构都发生了革命性的变化，表现出来新的趋势和特点。目前北京形成了多个商业板块，除已经成形的传统商业板块以外，一大批新兴商业板块也正在迅速成长中。例如：写字楼市场板块紧跟商圈的规划步伐发展势头迅猛。去年前8月北京市写字楼新增项目有20个，面积100万平方米，今年前8月的新增供应面积则比去年同期多增加了7.5万平方米。尽管如此，北京市写字楼的租售市场仍相当火爆，延续了去年第三季度以来的租售旺势。
对住宅来说，开发商开发了产品后，面向的客户只有终端消费者和少量的投资者，基本是一次性消费；但是商业地产不同，开发商至少要面对三种客户，投资者、经营者和终端消费者。只有消费者买了商品，经营者才有可能交租金给投资者，开发商才有利可图。而要保证投资者的收益，吸引经营者，就必须对终端消费者的生活方式、需求种类、消费特点等做认真研究。只有熟悉了终端消费者的心理，项目定位才能准确，投资者、经营者才会找上门来。
高回报伴随高风险
隐藏在高收益、高回报背后的高风险伴随着商业地产的快速发展，逐步显露出其可怕的摧毁力。
其一、从行业自身性质来看，商业地产需要占用大笔的资金，与住宅房地产的开发模式大相径庭，一个大型商业地产项目需要整体的布局和一步到位的投资兴建，才能形成商业气氛，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。而且在项目正式投入运营后，为了吸引主力商家的进驻，形成商业大环境，开发商不得不采取多种让利行为，这势必会削减前期回报和增长回本周期，加大投资风险系数。所以这种商业地产对开发商的资金储备能力和抗市场风险的能力要求极高。
其二、一部分商业地产项目在经营方式上过于单一，导致无法形成预期的商业效果，直接影响商铺销售或者经营者的经营管理活动。由于多数开发商没有开发商业地产的经验，按照住宅的开发模式来开发商业地产，将精力过多的投入到销售环节，却忽律了整体的布局工作，从而引发最终的失败。可见，先有商业经验再投入到商业地产的开发，注重开发的整体性规划，这才是现代商业地产发展的主流趋势。
其三、投资者购买商业地产物业时，投入了大量的资金，而开发商承诺的回报率都是建立在长期稳定经营的租金回报基础之上，因此，一旦经营不良，投资回报便成为无法兑现的空头支票，可见投资者承担的风险也一样不容忽视。
谁该和谁配对——经纪人是最好的红娘
无论如何，商业和地产需要最佳结合，而不是闻风而动。业内人士一致认为，开发商、经营者的前期联手是成功的动力，对周边地区的详细开发和准确定位则是避免盲目开发的疫苗。尽管早在几年前，商业加地产的开发模式就被人们看得清楚，也引起了众多企业的关注，然而时至今日，就像有人说的那样，“商业和地产的真正联手仍未完全实现”。不少开发商仍然抱着过去开发住宅时得来的“金规玉律”吃饭，于是，为了和住宅一样快速地回流资金就需要把商业地产项目快速地卖出去，可是这样一来，事与愿违的事情就很容易发生，消费环境不好，消费者不买账，得不到消费者的认可就导致经营者也经营不善，最后的结局是一方不利，殃及池鱼，谁也没能落得好下场。
就有人分析说，开发商是开发地产的，商业方面是绝对的外行，外行人做内行事，难免要吃亏摔跟头。于是，一些开发商开始提出，在商业地产前期开发建设过程中，经营公司和物业公司应该介入，使楼盘的建筑设计更符合商业运营的要求。因为经营者的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是其对周边的业态了解，这就可以对未来经营的前景做出比较准确的判断。
而就现状来看，处在开发商和经营者之间还有一个最佳的环节，那就是房地产经纪人。他们不仅对房地产的开发状况了解，同时还熟悉商业的经营环境。换句话说，在商业和地产的配对过程中，经纪人就是最佳的红娘。
事实上，在全国上上下下众多的房地产项目当中，无论是住宅项目还是商业地产项目，很大一部分都是由房地产经纪公司在操作。北京的伟业顾问、协成、金网络，深圳的中原、世联，上海的金丰易居，香港的美联物业等就是代表。
看看北京的金源“摩尔”
“摩尔”像一股飙风，呼啦啦地一下子刮响了整个中国。“摩尔”是一个庞然大物，不像种一棵土豆那样简单，只要有地谁都可以种得了。但是，国内的、国外的，繁华城市的、犄角旮旯的，轻量级的、重量级的，一窝蜂的官员、行家、专家、学者，只要上得了台面的业界人等，几乎无不在为“摩尔”的到来争论不休。有的献计谋，有的泼冷水，有的唱高调，有的悲天下，一时之间“摩尔”声名远近皆知。
“摩尔”到底为何物？“摩尔”即Mall的音译，英文全称就是ShoppingMall，即为大型购物中心之意，被认为是一种新型的复合型商业业态。ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食等功能于一体，是包括百货店、大卖场以及众多专业连锁店在内的超级商业中心。其特点是规模大、行业多、功能全，完全就是商业地产的最高版本，一个“超级恐龙”。
2004年10月24日，亚洲最大的ShoppingMall金源时代购物中心，在一堆堆看客或狂喜、或猎奇、或憨笑声中沸沸扬扬地开张了。无论如何，作为金源集团进军商业地产的鼎力之作，金源时代购物中心被列为了北京市2003年度60项重点工程之一，其投资共达38亿多元之巨，规划建筑面积占87万平方米，无论是规模还是资本，都史无前例。
金源集团董事局主席黄如论曾公开说，金源集团将逐步告别住宅市场，全面转向以酒店和购物中心为主的商业地产开发，并希望能在全国建10个左右ShoppingMall购物中心。“金源集团吹响了摩尔时代开始的号角”，完全可以这么说。
一些专家学者就说：“不能照搬国外模式，必须具有中国特色！”因为消费文化、购物环境等等方面都难免存在一定差异，如果盲目攀比、跟风，很容易导致消化不良的结果。
金源时代购物中心总经理蔡训善说，一个成功的Mall应具备丰富的商品种类、雄厚的资金储备、激烈的竞争准备、经验丰富的团队等因素。但就算一个运转良好的ShoppingMall要收回投资，至少得10年以上。而金源时代购物中心每天至少要有10万人的客流才能保证商城比较正常的运转。
于是就有专家给金源摩尔献策，不管这样的计策是否适用或合理，87万平方米的建筑面积，如果每天达不到10万人的规模，连人影都难以见着，这的确是摆在金源摩尔面前一个棘手的问题。