深圳楼市现状点滴谈
有人说：温室效应没什么大不了，只不过全球的平均气温在几十年内上升了几度罢了。
也有人说：发高烧也没有什么大不了的，只不过人体体温在发病状态下上升了几度罢了。
甚至有人说：深圳楼市的行情也没有什么，只不过楼价在几年内的时间里涨了一倍多罢了。
周生认为，虽然温室效应使全球气温只是上升了几度而已，但其害处却十分的巨大，而温室效应引起的全球性气温上升后，从而引发了令全球气温异常的当厄尔尼诺现象，当厄尔尼诺现象发生后，有的地方会大雨滂沱，洪涝成灾；有的地方则会连月甚至是连年的严重干旱。 气温的上升，令全球的沙漠面积连年扩大、地球上的物种大量消失、各种疾病爆发流行。。。。。其种种祸害，相信大家不言自明。 对于发高烧的害处，各人都曾经亲身经历过，在此不用多说，大家自然知道，但有一点应该注意的是，如果长期高烧不退，则有出现烧坏脑子或者其他大病的可能。
而对于深圳楼市在短短的几年时间里便上升了一倍多的现象，各地专家学者大家却是各执一词，有说是正常的，有说是异常的；有说是人多地少引起的，有说是投机炒作引起的；也有说是经济高速发展引起的，或者说是供应不足造成房价猛涨的。。。。。。种种说法，都是言之凿凿，有理有据。
深圳楼市行情的连年火爆，房价的扶摇直上，究竟对深圳是好还是坏？各路剑客专栏，地产学者，至今也分成对立的两派，谁也说服不了谁。看多者多言楼价正常，甚至还罗列了一大堆数据，说楼价还可以继续上涨下去；看空者多言楼价泡沫，仿佛楼市崩盘就在眼前，他们也会引经据典，说出许多世界各个地方楼盘崩盘的数据和事实。
涨跌之辩，地产界的学者们已经说得多了，大家也听得厌了。相信目前大家所关心的，就是这楼---是买得，还是买不得？
又是一道很难说得清的难题！
周生记得两年前（2004年）的时候，当关外的楼价超过4500元、关内的行情超过8000元的时候，就有大把看空的地产学者劝大家不要买楼了，说什么泡沫太多了风险太高了不适宜买楼了，还说等楼价跌下来再买吧。转眼间两年过去了，当许多未置业者还在苦苦等待楼价下跌而想捡个现成便宜货的时候，深圳的楼市却和这些等到花儿也谢了的人们开了一个天大的玩笑---楼价并没有在大家焦急的期盼下跌了下来，相反，价格却是迅速向上，在诸多调控政策的调控下，不降反升，逆市猛涨！时至今日，关外的房价已经升上了6000元一平的价位，关内的每平方米楼价也已经成了万元户了。
这也不是地产名人、学者们的错，他们只是想提醒大家看清入市的置业风险罢了，因为谁都不是神仙，所预测的结果，永远都只能有两种结局：不是对，就是错。当然，楼价升到今天这个地步，究竟是入市购买还是继续等待下去？相信谁也没法给你出个好主意，世上没有救世主，这其中的取舍，就靠聪明的你了。
究竟是买还是等？后市是涨还是跌？跳出楼市看楼市，不谈泡沫论现状，冷静下来，再看看近期的楼市走势吧，然后再考虑置业也不迟。
一， 行情火爆，今年一季度的楼价上涨得太快
从深圳市国土资源和房产管理局得到的正式统计报告是：今年第一季度全市的房价上涨的势头不是一般的猛，而是相当的猛，猛得有点狠，狠得有点教人胆颤心惊!且看看下表
吧。
时间 区域 元/平方米 同比涨跌
2006年第一季度 全市 8126.14 上涨25.63％↑
2006年第一季度 关外 6170.29 上涨27.54％↑
2006年第一季度 关内 10313.89 上涨35.46％↑
2006年第一季度 福田区 11387.17 上涨48.98％↑
2006年第一季度 南山区 10058.97 上涨41.32％↑
2006年第一季度 宝安区 6677.75 上涨34.21％↑
2006年第一季度 全市住宅成交套数 20430套 下降11.95％↓
2006年第一季度 全市住宅成交面积 179.9万平方米 下降12.63％↓
2006年第一季度 二手房成交总套数 19980套 上升24.58％↑
2006年第一季度 二手房成交总面积 231.66万平方米 上升35.32％↑
从上面这个表格的数据中可以看出，深圳楼市在今年第一季度的上涨幅度之大、之猛、之狠！在近几年的深圳楼市中是很少看到的，能与此相比拼的，可能就要数前年年底上海楼市那时的火爆行情了。而在深圳的几个片区中，升得最狠的却要数福田区和南山区了。
在行情火爆、价格猛涨的同时，今年全市第一季度商品房住宅的总成交面积和总成交套数却有所减少，一方面，由于今年第一季度商品房批准预售的面积有所减少，从而导致了供应的相对紧张，致使价格迅速上涨。另一方面，房价的居高不下和快速上涨，又会使一部分收入不高的购房人士望而却步，从而也使成交量有所减少。新商品房价格的高高在上，反过来又促进价格相对便宜的二手房交易走向火爆。
二， 温柔加息，抑制楼价手段无异于杯水车薪
这两年的调控政策出了一箩筐，但深圳的房价却是愈控愈涨！去年的旧八条出来时，高涨的房价被撞了一下腰，但过后的房价又是照涨不误；今年的新八条又出台了，但调控效果怎样？还须时间来验证。作为调控房价的另外一条有力措施，加息自然又被推到了行情火爆的深圳楼市跟前。
千呼万唤的加息消息终于出来了！
中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整，金融机构存款利率保持不变。也就是说，假如贷款50万的话，每月的利息大约多付100元左右，一年多付利息约1200元，这对贷款年限10年～30年的买房业主来说，可能有一些影响，但对只贷款1～3年（长贷的前提下提前还款）的投机者来说，其影响力可能就微乎其微了，仿佛可以忽略不计。
银行不是不想猛加息，而是要考虑各方面的利益平衡。银行靠的是放贷的利息收入，虽然加息可以增大银行利息的短期收入，但随之出现的问题是：大量贷款客户的提前还贷和其他新客户的贷不起款。最终，存在银行的大量存款资金该怎么办？那可是要付给储户的利息的！兼之，大加息会增加银行的呆帐和坏帐的可能，这势必会增加银行的金融风险。
看来，在短期内，想靠银行的加息来阻止楼市的快速上涨，此措施虽然有效，但作用不大。
三， 泡沫或现，深圳楼价的涨幅名列全国榜首
二十几年前的深圳速度，令全国赞叹不止；十几年前的深圳股市，也使许多人疯狂不
已！而今年第一季度深圳楼价的上涨幅度，也使鹏城名列全国第一。小小的一个深圳，总是
有许多出乎人意料的地方，甚至有人把深圳列为全国房价风险最高的地方。在前些时候，中
国社科院发布的2006年《城市竞争力蓝皮书》中指出，在全国三十五个重点城市中，房地产价格过高、偏离应有水平最严重的五个城市依次为：深圳、杭州、上海、北京和厦门。
另，据一项不完全的民意调查中表明：76％的被调查深圳市民表示，关外每平方米6000元、关内每平方米8500元的房价，就是一般市民所能负担的最高价位，而大部分市民认为深圳房价的最理想价位是：关外4500元/平方米、关内7000元/平方米。
四， 股市走牛，国内外各路资金已经重股轻楼
中国大陆的股市，经过了风风雨雨的五年熊路，终于在今年彻底走上了牛市的征途。原先深陷股市损失惨重的股民，终于看到了股海的一抹曙光。随着开户人数的日益增多，以及社会大量资金的进入，这说明股市已经彻底复苏了，作为广大市民的两大投资领域，房地产已经走上了繁荣的顶点，而股市则慢慢从价格的谷底爬了上来。沪指从1250点升到1300点，用了一个多月的时间，而从1300点升到1400点，则只是用了短短的两个星期。楼市和股市的跷跷板效应，在此时已经初见端倪！
据某大银行的流动资金数据显示，江苏、浙江、上海、深圳等地原先转战房地产的大批资金，从去年底已悄悄潜入股市。许多专业的投资和投机都认为：“房地产流动性差、国家的调控措施已经越来越多、交易时间和成本也越来越高，而现时的股市正好相反，再加上股权分置进展顺利，消除了股市健康发展的最大一块弊病，现在正是投资股市的大好时机。”
据房地产界业内人士透露：许多消息灵敏的炒房团已经在去年上海楼价下跌之后偷偷抛盘退出楼市而进入股市了，现在接二手盘和抢购新房的大多数是散户购房者。
五， 骑虎难下，羊群效应已使置业者盲目跟风
有人说，现在深圳楼市的置业者玩的就是击鼓传花的游戏，谁接到最后的一棒谁就最倒霉。当然，谁都不想接到最后的一棒，但问题是，既然大家都喜欢这个游戏，就必须接受这个游戏规则，鼓声还没有停下来，大家想停也停不下来了，这就形成了骑虎难下的局面。
眼下的深圳地产市场上有这样的一句话：“现在卖房的是疯子，买房的都是傻子。”也就是说，卖房的可以漫天要价，一天一个行情，房子在短时间内越卖越贵；而买房的却是见啥买啥，以至于出现了许多交清了房款的置业者还不知道自己的房子在小区的哪个地方？
一方面，社会各界人士和众传媒反对高价房的呼声越来越大，政府也提醒广大置业者买房的同时要注意置业风险。但另一方面，大量的置业者却是置风险于不顾，可谓是穷前半生之积蓄，尽后半生的还贷能力来做一个所谓的贷款业主。炒楼、排队、抢购、升值、暴
富。。。。。。等等的赚钱假象形成的羊群效应，致使广大的置业者欲罢不能、盲目乐观！
六， 是否入市，自住置业可以但投资投机不宜
根据《深圳房地产市场预警系统》中有关参数分析，目前我市的房价收入比(每套住宅
的均价与家庭年总收入之比)已经达到了14～16倍左右，而全世界各地的正常值普遍维持在8～10倍左右；这说明，深圳的房价收入比已经进入相对较大的区间，这也从一个侧面说明深圳市的房价已经开始超过普通居民的支付能力。
当然，深圳的经济建设前景明朗乐观，市民的收入也在相应增加，但楼价的上涨速度却比居民的收入快得多，房价的持续快速上涨，说明购房者的购房压力还在进一步增加中，种种数据显示，深圳的房价，已经有透支未来2～3年升值空间的可能！
说了这么多，周生只是想让大家知道，现在已经不是投资深圳房地产的最佳时候，因为最佳时候已经早在几年前过去了，现在投资房地产的风险已经很高，扣除未来深圳的经济发展和市民收入增加等各方面因素来评测现时的房价，个人认为：现在深圳楼市的价格还是有点高！
又回到了买还是不买的问题上了！
周生的建议是：如果是买来自住而且急于成为业主的，可以！但贷款不宜太多，贷款金额最好不要超过总房价的一半！且要考虑自己以后的还贷能力；如果是可买可不买的，还是先租一段时间后再说吧；买来投资和投机的，我看就不必了，因为现时深圳楼市中的投资风险已经较高（跌价风险增加、税收费用增加、利息增加等），从现时的房价走势和政府后续调控措施的出台可能性中预测：从今年下半年开始，商品房的升值幅度可能会逐渐缩小，估计明年底房价有望出现零增长的可能，而且现时租金的回报率也偏低。
（周生，2006-5-8日于深圳辑）
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~