楼市调控：剑指何方？
蒋晓岚
随着购房送户口的政策取代对购买方的身份、地域限制政策，按揭贷款铺平囊中羞涩者的资金通道，花明天的钱圆今天的住房梦成为消费新时尚，楼市从“贵族”市场转为大众市场。期望将蜗居换成宽畅明亮的新宅的普通人、崇尚“5+2”生活方式的城市金领、搭乘上城市列车的外乡人，愈来愈多的城市居民加入购房的队伍，楼市得以几何速度裂变。这是百年一现的机遇，历史长河中的收获季节。流金淌银的楼市，大大小小的开发商不断刷新各类财富排行榜，炒房者则以日进斗金的速度续写财富神话。
2004年，中国楼市依然热度不减，但是却一半是火焰，一半是海水。市场中枢上移，为中高收入阶层造房是开发商的公开旗帜。楼盘依然热销，房价更是高高昂起，经济适用房难觅踪迹，更多的普通消费者却步。楼市二律背反，市场有病吗？怎么开方取药，挖痈补疮？2004年，是政府调控措施最多的一年。紧缩土根、银根，对过热的楼市降温淬火；限制期房转让，对投机需求进行压缩。效果如何？未来调控剑指何方？
雨过地皮湿
2004年，宏观经济患上冷热病。钢铁、电解铝等部分行业投资增速过快，农业、服务业跌入低谷；固定资产投资猛增，消费严重乏力；通货膨胀因素显现。纠偏矫正，政府有形之手出击。经济措施、行政措施双管齐下，对钢铁、水泥、电解铝、房地产等重点行业进行“点杀”。从3月份起，国家启动了货币紧缩政策，包括调高商业银行准备金、实行贷款浮息制度等。为了促使房地产投资快速回落，国务院及国务院办公厅紧接着连下三道令牌：房地产开发项目资本金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。
一系列经济紧缩信号在房地产市场运行中产生作用。二季度后，资金面偏紧，烂尾楼项目增多，房地产行业增速下降。与控盘销售的通常做法不同，浙江等地楼盘扎堆上市，但是销售进度放缓、销售额下降。
楼市面临变盘危险、开发商资金链断裂危机。此时，市场观望气氛很浓，各种消息不胫而走，不同观点争锋激烈。作为主管部门的建设部，发出维护行业稳定发展的声音：局部地区存在泡沫，但是不存在整体过热，房地产总体上是健康的，不能打压房地产业。经过广泛的争论，政府部门、社会阶层博弈的结果是，更严厉的调控措施束之高阁。
经过两个月徘徊，9月份以后，房地产市场又一路高歌，房价更是一路上行。房价涨幅超过去年平均水平，其中35个大城市中涨幅超过10%的有9个，那些涨价明星大多依然是去年的排头兵。
房价进一步上涨着实让人们大跌眼睛，经济学家吹起了第二轮“房地产泡沫”论战。摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，一个月内发布两份有关中国房地产业的报告，认为中国的房地产已出现泡沫，上海房地产泡沫最大，将在数月内爆炸。中国社科院的易宪容博士以“谨防房地产业要挟整个中国经济”为题，指出：在这次宏观调控中，其他行业的增长在放缓，但房地产无论是投资还是商品房的价格都照升不误。房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济，如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。他开出的药方是：加息，再加息。
这场争论中，经济学家稍占上风。央行发出警报：九大城市房价涨幅超过１０％，各银行目前仍然要防范地产金融风险。2004年10月，利率杠杆启动。
利率上调以后，市场走势如何？11月份，房地产投资出现首次下滑。但是市场仅仅是打了个喷涕，并没有出现人们所预想的根本转折。雨过地皮湿，是宏观调控不对症吗？
调市场还是市场调
在热烈的争论中，有一个很响的声音：市场有其自身运行规律，应该得到充分尊重，宏观调控不能强扭经济预期。那么，调市场还是市场调？
首先看，宏观调控对供求关系的影响。2004年４月之后，房地产市场的供给和需求均有一定程度下滑，但是需求的下滑明显慢于供给的下滑，导致空置率下滑，价格的上升。这一方面是由于强劲的真实需求的支撑，一方面缘于土地供应速度放慢带来供应量减少的预期。房地产市场的需求包括新增人口需求、改善居住条件的需求、拆迁带来的被动性需求、投资性需求。这四个需求里，前两种需求是受到宏观政策鼓励的，宏观调控可以暂时削减的是后两种。需求难以大幅下调，而供给量预期下降。现期及远期均表现为供少求多，价格上涨成为必然。
宏观调控的结果是加剧供求失衡，原因在于，调控的着眼点是抑制经济过热、防范金融风险。考虑到房地产市场差异性大，中央政府把解决供需矛盾的问题放给了地方。各地纷纷出台细化的配套措施，以促进市场健康发展。
再来看，市场又是如何在宏观调控下律动的？热点地区的上海，政府采取了收紧银行信贷，期房限转，取消购房退税政策、提高房屋交易税等措施，促使市场敏感性高的“炒家”短时间内离场。二季度后出现政策性拐点，房价涨幅下降。市长陈良宇总结道：“根据统计，今年头９个月商品房每平方米平均升幅为7%，而去年同期升幅为19%以上，已收到降温的效果。”但是，无论是基于世博会的带动效应、还是未来对港台高管人才的吸纳计划，预期需求量尤其是高端市场的需求是不断增加的。2004年10月以后，上海市场出现报复性的反弹，房价涨幅越过拐点，加速上行。
而宏观调控加速南京房价拐点的出现，则是市场运行矛盾必然结果。由于最近两年土地大量投放市场，2004年初，南京市累计供销比一直大于1，并且逐渐加剧。今年1至9月份全市商品住宅累计供销比为1.24：1。供大于求并呈延续状态，难以支持房价继续上涨。随着上半年的经济紧缩尤其是调息后，房价应声而落。在热点的河西区，有楼盘报出了5200元/平方米的低售价。加息后，价格再次跳水，以4500元/平方米的起售。除了开发商主动自挤“泡沫”，二手房身价也降。加息后，二手房源明显增加。某二手房网通常每天只有20页信息发布，房源最多不过100个左右。加息后，每天发布的售房信息均在80页以上，11月10日发布的信息更是多达100多页，房源达到300多个，并且，如“水榭华庭”、“鑫园”等多处二手房，价格都有所下调。
市场调是一种必然性、被动性的调整，而政策调是主动性、适应性调整，通过对市场加入一个个变量，影响供需及双方力量对比，从而影响价格、影响市场走向。政府只有准确地把握市场规律，超前解决、调整市场运行中的矛盾，才能使市场调向持续健康的发展轨道。
调控之剑指向何方？
房价是由市场决定的，期望政府强行控制是不现实的。那么，只能任由房价步步走高吗？其实不然。房价过快上涨，在于市场的不成熟，价格机制没有真正地发挥作用。
构成房价的因素有土地成本、建安成本、各种税费、开发商利润。政府可调的是土地成本、各种税费，可以间接影响的是开发商利润。由于供地制度变化，土地取得成本节节上升。到目前为止，招拍挂出让的土地仅占全部土地出让面积的28.78％，出让价款则占全部收入的61.6％，其价格是协议出让土地价格的4－6倍。政府控制土地出让市场，如果土地储备机构通过限制土地供给，以达到利润最大化目的，则抑制房价只是泡影。如果能通过科学的预测，把握未来房屋需求量、结构、地域分布，而相应提供一定量、一定价格的土地，使开发量、销售量与需求量相匹配，则会形成均衡价格，市场价格将落入合理的范围，围绕这个均衡价格上下波动。
在目前的房价构成中，地价、建材、利税比例约为2.5：3.5：4。开发商的利润占两成以上，显然超过社会平均利润率。可以说，未来几年建材与土地成本是逐年上涨的。如何让开发商消化新增成本，消化多少？政府调控的根本办法是净化环境、鼓励竞争、消除垄断。
广东的经验说明成熟的市场，价格机制会自发产生作用。广州前几年房价平均下降2—3成，其中高档物业下降4—5成，目前商品房均价稳定在4000元/平方米左右。房价下降的最重要原因是土地大量供给造成适度的供过与求，由此形成了买方市场。2004年，八大开发商联手放出涨价信号，但是市场不理不睬，价格依然波澜不惊。
政府不能直接规定房价水平，但是调控房价仍然有责任有空间。未来调控，剑指何方？
靠宏观调控来纠偏，不是让政府代替市场，而是遵循客观规律，把市场能做好的交给市场，让市场机制真正地发挥作用。政府则应集中精力，管好市场失效的领域。
市场的交易成本低，完全可以让中等收入以上水平居民通过市场来解决住房需求，办法是扩大中低档物业比重。发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%～10%。近年来，我国商品房高档化倾向明显。2004年，35个大中城市高档住宅、写字楼所占的比例超过35%。主要原因是土地开发权向大开发商集中，那些大的开发商大多采取“撇脂”策略，定位于高利润率的高档物业项目。政府可以运用地价、供给量、供给方式的不同组合，在同一地段让实力不等的开发商公平竞争，以利于形成合理的开发结构。通过调控土地市场，从而达到调控房价的目的。
实施建设经济适用房计划，是支持工薪阶层住房消费的另一种办法。国家采取土地划拨+控制开发商利润的办法，向社会提供低成本的经济适用房。合肥市将推出经济适用住房，作为政府调控房价措施之一。2005年，这种“平价房”安排在近郊区的二环路附近，房价可控制在1800元/平方米，比同地段同配置的商品房便宜15%—20%。目前建设规模为50万平方米，两、三年后每年可解决6000、7000户中低收入家庭住房需求，每年多提供4000多户普通住宅。并且，将根据需要，逐步增加“平价房”供给。借鉴外地经验，要避免过远的地段、过低的配置，而造成经济适用房使用价值低等“不经济”现象。切实解决购买力不足的问题，要将经济适用房政策从“补砖头”向“补人头”转变，直接瞄准中低收入阶层，增加住房货币补贴额度。
满足低收入者住房需求的还有一种途径是推行廉租房制度。从各国居民自有住房占有率看，一般是55%——70%，对低收入阶层提供廉租房是通常做法。今后，随着经济增长、地方财力增加，社会保障政策不仅要解决城市低收入家庭的租房问题，还要统筹考虑外来流动人口的住房问题，逐步增加补贴标准和补贴覆盖面。