房奴如何理财？

在20世纪90年代，曾经流传着这样一个故事：一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。中国老太太说：“我攒够了30年的钱，临死之前终于买了一套房子。”美国老太太说：“我住了30年的别墅，临终前终于还清了全部贷款。”这个虚构的戏剧性的故事告诉人们一个简单的道理：中国人的消费观念落后，不懂得超前消费享受人生。紧接着，中国人的超前消费很快来了一个“大跃进”，北京上海等大城市家庭的平均负债率则大大超过美国家庭的平均水平，在中国目前的城市人口中，有2600万人因买房供按揭得了忧郁症，因为他们已经沦为“房奴”。

一、为什么会产生“房奴”？

1、表现。“房奴”最近成了一个流行词，它指的是那些月供占到其收入50％以上的房贷一族。很多按揭买房的人被戏称为“房奴一族”，月供已经成为他们生命中不能承受之重，享受着高薪可是大部分时间是在为银行打工。专家把这种现象定义为“房贷抑郁症”，那么贷款买房的人怎么才能从中解脱呢？根据媒体的调查，在九成多的房贷者中，有三成以上的人成为房奴。据悉，这些人不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间享受生活。“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压。《中国青年报》的一则报道：有91.1%的人购房用了按揭。其中，有31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。按照国际通行的看法，现在超过三成房贷一族已经沦为“房奴”。（2006年4月17日《中国青年报》）中华英才网特别进行了房贷压力指数调查，结果显示，34%的被调查者感到房贷为自己的生活带来了很大的压力，11%的人认为生活中最大的压力来自每月的房贷，而10%的人则沦为“房奴”，他们认为自己这辈子都被房子拴住了，即便长假也无法轻松地出去旅游、购物。房奴的典型形象：一个人把自己、父母全家的积蓄加上贷款，买下了一处住房，身体安顿下来，精神却从此再也轻松不起来了：每天一睁眼就欠银行几十元上百元债务，20-30年就要在这样的环境下度过。曾经过白领生活的，在买房之后立刻就降低了生活质量，旅游、购物和在外吃饭都变得奢侈消费，必须精打细算；在公司，必须在老板面前变得谨小慎微，唯唯诺诺，因为不能失业；过去幻想和爱人享受有情调生活，现在每天回到家熬粥就咸菜了。这种描述未免有一些夸张。

2、强烈的需求。自古以来，安居乐业就是每一个中国人的梦想，也是衡量一个社会是否太平、能否长治久安的标准。要乐业，先要安居。安居就是有一个安宁的家庭。而“家，在最早的甲骨文中，就是用一个屋顶下有一只猪来表示；“安，就是用一个屋顶下有一个女人来表示。不管是表示食物或财富的猪，还是表示伴侣或婚姻的女人，都是在屋顶下，也就是说，安居是以拥有一套房子为前提的。几千年过去了，这一点并没有什么变化，现代人要结婚安家，仍然首先要有一套房子。对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：六个人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房。当下中国的房产市场出现四种景观：一是拥有私房者达到76%。美国是68%，英国67%，德国42%；二是房子越做越大，许多新房面积比发达国家普通市民的住房宽得多，想买小房买不到；三是买房者91%用按揭，按揭人群中31%的人月供占其收入50%以上，越过公认的警戒线，被称为“房奴”；四是房价居高不下，又大又贵的房子使无房者处于两难境地，不买吧，左邻右舍大多都买了，而且房价上扬推动租价上涨；买吧，只能加入新的“房奴”队伍中。事实上，在富裕的美国，并不是所有人都像故事中老太太一样贷款买私房，也有不少人像“中国老太太”一样攒钱买房，甚至攒了钱也不买房而是租房。至于住房面积，发达和中等发达国家城市普通百姓也不追求宽敞，韩国城市里面积小于59平方米的小型住宅达到40%，日本普通人家的住房面积，大都是六七十平方米；而德国前总理施罗德，为了省租金，租住两室的公寓，女儿来了就加一个床，一间房睡三个人。比德国、日本和韩国穷得多的中国，现在城市里造的新房八九十平方米的房型都算是小的，动辄100多平方米，没有钱节衣缩食借巨债购买，这是多么荒谬的事！

3、购买主体。2005年初，北京市建委的网站上公布的一项调查表明，北京商品住宅购房对象正趋于年轻化，20—30岁群体是商品房购房主力。而当年第四季度，其所占比重又有大幅增长，达到了近四成。

4、过份贪大。1998年才启动的房产市场化改革到今天才不过8年，而目前中国约80％的（城镇）家庭已经拥有自有住宅，而有百余年房产市场化历史的美国才68％，英国为67％，德国为42％。世界经验证明，任何社会中，一部分家庭是肯定买不起房的，在大部分欧洲国家，租房租住率甚至超过50％。而反观我们，一个月薪三四千、家境一般的年轻人总在为动辄百万的房产忧心。在香港，60平米以下的房子占整个房产市场的72％以下，90平米以上的“大房子只占10％，而我们的房子则是越大越好卖、越贵越好卖，对于一个人均GDP突破1000美元没几年的国家，市场上供应的基本都是100平米以上的房子。

5、至少三成购房者成为房奴。在中国目前的城市人口中，有2600万人因买房供按揭得了轻度忧郁症。根据北京师范大学金融研究中心的一项调查表明，城市居民七成左右没有购买新商品房的能力。随着房价的快速上升和中央银行加息，越来越多的买房者背上了沉重的负担。我国东部地区商品房均价已达到4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1.5万元至1.7万元计算，购买一套70平方米的新房，房价收入比约为13倍。这意味着在城市居民当中，七成没有购买新商品房的能力。而有媒体报道说，目前中国约80％的（城镇）家庭已经拥有自有住宅。据说，有近3成的公务员也沦为“房奴”。最严重的还贷比例已经占到了收入的70%以上，日子过得惶恐不安。按照理论，借款人房贷的月供支出应该控制在月收入的50%以下，而所有的家庭债务占家庭总资产的比例必须控制在55%以下。这一负债水平应当成为我国居民，特别是中低收入家庭负债的警戒线。买房者中有三成的人月供占到了家庭月收入的一半以上，超过了家庭负债的警戒线。

6、快乐的负担还是受罪。2600万家庭的债务，假如平均每户债务（本息40万元），那么，他们的总债务为10.4万亿元，这的确是一笔庞大的债务！分摊到30年，他们每年承担的债务为3466亿元。平均每个家庭负担13333元。按照国际惯例，月还款的额度不应该超过家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以内，原有的生活品质不会受到太大影响，个人也不会觉得压力过大。但如果超过40%，就不同了，尤其是收入单一的家庭会很明显地感受到压力。在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭还款占到收入50%的家庭大致有30%左右。如果将20%所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。一项来自中国社科院的统计显示，2003年，上海、北京两地家庭负债比例分别达到155%和122%，已经超过美国同期的115%。而在目前社会保障体系尚不健全、我国开始逐渐步入老龄社会的大背景下，人们又必须留出部分积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

二、房奴如何理财？

在支出刚性的条件下，开源是唯一出路，强化理财可以度过难关。

1、量力而行。所谓“量力而行”，就是最好是能够自己交首期，而且每月用于交住房抵押贷款的支出应低于月收入的40%。按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。目前，不少人在贷款购房后感觉到生活压力很大，每天努力工作的念头紧绷，生怕发生差错导致无法按时还贷。实际上，这是月供占月收入的比例过大所导致的结果。那么，每个月还多少才不至于狼狈呢？买房肯定要量力而行，“你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇”（冯仑）。还有一些人买房是为了面子，有些消费者的心理很奇怪，他买房可能是给其他人看的。如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过，那是活该。如果买来的房子租出去还不够还房贷，消费者就最好不要买房。

2、首期付款。未来收入流量有限，又想把“月供”控制在家庭月收入的40%以内的购房者，应该在首付款上下工夫。首付越多、贷款越少，在相同的贷款时间内，还款额就越少。比如，5年期贷款，给银行的利息也会更少。所以，应重点考虑尽量多付首付。如何多付首付呢？借亲戚朋友的钱付首付，不失为一种好方法。现在的年轻人由于住房需求旺，存款少，很多人选择交20%的首付，选择20年的还款期，这样下来交给银行的利息不是个小数目。不如借亲戚朋友的钱来多支付些首付，这样利息支出就会大大减少。

3、把握利率走向。很多家庭买房时往往只关心现在的利率，而忽视今后利率的走向，这是一个很大的误区。在通货膨胀日益加剧的背景之下，如果中央银行持续加息，房贷的利率也会跟着上升。最主要的是，房贷利息负担会大幅度增加｡中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率｡金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%｡个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中｡从4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%｡据测算，对于30万元20年期的房贷，如果执行基准利率，原基准利率为6.12%，则月供2170.11元｡现基准利率为6.39%，则月供2217.33元，多出47.22元｡别看区区47.22元数目不算多，可是谁敢保证它不会成为压垮“房奴”的“最后一根稻草”呢?

假定利率上升到7.5%

4、留足后备资金。在贷款购房前，务必留出家庭3—6个月的生活支出和3—6个月还的住房贷款作为紧急备用金，还可以准备2张信用卡，以备不时之需。同样，在决定到底付多少首付的时候，也要考虑在购房后的一年到两年内家庭有没有大的支出，另外还要把装修费用等考虑进去。

5、逾期罚息。从2006年年初开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，都要按新利率来执行还款计划，这意味着所有“按揭”的人都被动进入了银行的加息通道。同时，银行贷款罚息利率也有所提高，由原先的每日0.21%调整为贷款执行利率水平上加收30%-50%。如果贷款者逾期还款、不能足额还款，将无可避免地接受银行“利滚利”的惩罚。 

6、是否提前还贷。投资收益少于7.0%应提前还贷。收入颇丰的人应该提前还贷。提前还贷是一种非常好的理财方法，少给银行打工，就是为自己获得收益。按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按的提前还款方式，这里面大致分为三种情况。第一，全部提前还贷，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。第二，部分提前还贷，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。第三，部分提前还贷，剩余贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。具体如何选择，借款人可以咨询银行专业人士。

7、理财生财。

但是，对于一些投资型“按揭者”，当投资收益高于目前房贷利率(普通住宅利率5.751%)的时候，可以不考虑提前还贷。虽然不建议在负债的情况下进行风险投资，但是对于投资经验非常丰富且风险承受能力强的家庭来说，他们能通过投资使家庭的资产年收益超过住房贷款利率。这样的家庭，在有了充足的保险规划和紧急备用金，并建立好投资组合分散风险后，就可以大胆地去投资，让钱更发挥更大的作用。

8、部分出租住房

网上最近刊载了一个故事，转过来与大家分享：某君刚看完电视里的一个理财节目，坐在沙发上漫无目的地看着宽敞的大房子，突然灵光一闪：140多平米的大房子，3个装修豪华设备齐全的卧室，现在3口只住一间，是不是奢侈了点儿？若能把两个房间租出去，一个月2000多块的房贷不就出来了！他的解决办法是：把三室两卫的空间进行隔离，划分出一套偏单出租，留一套独单自家用，互不干扰。非常时期只能如此了。再说了，等有了钱，住不住这儿还不一定呢！经过家庭议会的二审，修改方案获得全票通过。老婆还提醒说：要找就找可靠的房客，出租合同要签好，别留尾巴。租房合约，一个月共计2000元的房租——房贷转嫁出去了，此君偷着乐了好几天。用省出来的钱给孩子买了教育基金。每月存几百块，等孩子上学了，每月就能多取好几百。如果“房奴”也有类似大房和烦恼，则此君的解套方法可资借鉴。