禁止民宅办公司的解决方案 投资业主怎么办？ 2006年6月19日，北京市工商局登记部门下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》（下称“619通知”）正式实施。该通知在阐述出台背景时指出：“为落实北京市“十一五”规划确定的“建设宜居城市”的总体目标，维护人民群众的生活环境，结合现阶段我市环境整治工作的具体要求，北京市工商局决定，自6月19日起对各类市场主体（含外国企业常驻代表机构）登记注册提交的住所使用证明文件从严审查。” 根据“619通知”要求，北京市工商局登记部门将对各类市场主体(含外国企业常驻代表机构)登记注册提交的住所使用证明文件从严审查，明确提出“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”。而且，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的（如商住、综合等），均不予登记注册。 应该说，北京市工商局的“619通知”，把多年来“住宅楼内开公司”带来的现实与法律的冲突凸显了出来，得到了包括笔者在内的广大居住业主的欢迎和认同。但是，目前我国法律法规中尚没有针对在居民楼内开设公司的禁止性规定。只有上海、广州等城市以地方立法的方式进行了规范。而北京市工商局的“619通知”对于不少小公司来说并不是好消息。那么，对于投资购买名为“住宅（含公寓）”，实为“商铺”并准备出租的投资业主来说如何呢？…… 日前，业主王某向笔者反映，他于2005年底购买了某开发商开发建设的商业用房（2006年10月交房），开发商的广告等宣传资料明确标明为“商务楼”，且从其设计户型图（附图一）来分析，也明显可以看出，这些户型图已经为公司办公设计了雏形，甚至设计了公共办公区域、前台、老板间、会客室等空间。虽然如此，但业主买房合同上却标注为“某某公寓”——住宅。 此外，从楼层平面图（附图二）也不难看出，每个户型除设计了卫生间、窗户以外，根本没有进行居室设计，甚至连厨房都没有（实际上也没有燃气）。也就是说，这种名为“住宅（含公寓）”，实为“商铺”的房屋根本无法居住，更不符合《住宅设计规范》的要求。 长期以来，北京房地产界私下“居改非”的活动已经成为不公开的秘密，导致申报、设计不一致，时常会出现名为“住宅（含公寓）”，实为“商铺”的房地产项目（这类项目众所周知），这就为投资商铺准备出租并获得投资回报的部分“中产阶层人士”提供了投资机会。业主王某就是其中之一（据悉该项目约有200多人购买了这种“不能居住的住宅”）。 但是，“619通知”颁布实施以后，如果按照现行做法执行该通知，王某购买的房屋根本不可能实现商业价值，那么业主王某只能尝试着实现“住宅”用途。但是，由于他购买的所谓“住宅”实际是按照“商铺”设计的，不但没有燃气，连厨房也没有进行设计，更没有进行居室设计，王某如果打算实现居住目的，不但要自己进行居室设计，还要自己解决生活燃气问题等诸多生活配套设施问题。但是，作为个人的王某，意图实现此目的似乎不可能。那么，这就产生了以下几个问题： 第一、由于商业用途和居住目的均无法实现，投资业主的房屋只能闲置，不但加大了北京房地产楼盘的空置率，还可能导致社会资源的浪费。 第二、投资业主不能漠视自己的投资产生不了“剩余价值”，必然要求退房；在与开发商协商无果的情况下，必然走向诉讼或仲裁。 第三、进入司法程序后，如何认定买卖双方过错责任（笔者认为买卖双方均无过错）？在买卖双方均无过错的前提下，能否将“619通知”认定为合同法意义上的“不可抗力”并解除合同？ 第四、类似王某情况的投资业主不在少数，是否会引发连锁反应（群体上访等）？是否会对构建和谐社会带来不利的影响？能否实现北京市“十一五”规划确定的“建设宜居城市”的总体目标？ （附图一） （附图二） 但是，目前一方面是居民楼开设公司带来扰民、治安、安全隐患等问题；另一方面，治理这一问题缺少有效的法律依据。笔者认为，如果严格执行“住宅不得商用”的规定，不仅办公的企业没有准备好，开发商、投资业主也没有准备好，基层政府相关部门及司法部门同样没有准备好。 《中华人民共和国公司法》关于设立公司的条件之一是“有公司住所”；而《中华人民共和国公司登记管理条例》规定，申请设立公司应当向公司登记机关提交的文件之一是“公司住所证明”；而该条例第二十四条对“公司住所证明”明确界定为“能够证明公司对其住所享有使用权的文件”。此外，2002年北京市工商局《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》京工商发［2002］109号文指出：“允许企业(或个体工商户)以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发、咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字、复印、图文设计、动画制作和广告经营活动……”由此可见，公司法及“有权立法部门”颁布的法规、规章不但没有“住宅不得办公”的规定，相反，对于相关行业，京工商发［2002］109号文允许“住宅办公”。 其次，关于“619通知”的效力，本人想谈一些自己的看法。从《中华人民共和国立法法》及相关法规、规章等相关规定来看，北京市工商行政管理局应该不是一级立法部门，那么他制订并发布具有普遍约束力的“619通知”，是否符合《立法法》等相关规定呢？如果“619通知”通知的出台在程序上存在瑕疵，其效力可能会比较尴尬。 第三、关于能否通过补缴土地出让金实现土地变性的问题。笔者认为，由于补缴土地出让金的数额可能较大，补缴的现实性、可能性、及时性可能存在问题。而且，如果责令开发商补缴土地出让金，这种增加的成本最终都会转嫁到买家——投资业主的身上，这样必然导致业主投资成本加大，可能会引发新的社会不安定因素。 最后，关于“619通知”的执行，本人提一些粗浅的看法： 第一、“619通知”第一条规定：“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册。”也就是说，执行“619通知”的核心问题就是“居民住宅”的认定问题。改革开放初期，不少民营企业出于各种原因的考虑，往往将私营企业登记注册为“集体企业”，俗称“戴红帽子”；但是，这种登记在实际认定法律责任时均实事求是地认定为“私营企业”。那么，我们现在应该也可以按照房屋的实际状况，参照户型图等开发设计文件登记认定。 第二、客观的说，房屋设计用途与申报相符的真正住宅中开设公司，的确会带来扰民、治安、安全隐患等问题，但如本文所述的名为“住宅（含公寓）”，实为“商铺”的楼盘，由于不能居住，基本上不存在商住混用的问题，且不违背“619通知”落实北京市“十一五”规划确定的“建设宜居城市”的总体目标精神。 第三、据悉，目前已经有人在考虑针对“619通知”的实施对策（开具虚假证明等）。笔者认为，与其上有政策，下有对策，完全可以在实际执行时对“居民住宅”的认定方式、认定标准进行有针对性的调整。这不但遵循、贯彻了实事求是的原则，解决了扰民、治安、安全隐患等问题，对开发商、投资业主也不会造成过大的损失（开发商违规操作本文不探讨），也能更好的体现“619通知”建设宜居城市的精神。 当然，“619通知”总的法律精神是符合社会发展趋势的，只不过在执行过程中，能否从实际出发，具体问题、具体分析。 北京市英岛律师事务所 律师：邓泽敏、黄浩洁 2006年7月12日