以商铺为主要市场的房地产乃大势所趋                

摘要：近几年的房地产市场一直在变化，以往的以住宅为主的发展方向已经不适合了，而转变为以商铺为主的形势了。发展商铺乃大势所趋。

关键词：商铺、住宅、写字楼、市场、宏观调控

从最近几年市场表现可以看到，地产业发展如火如荼。虽然有时受国家宏观调控的影响，局部地区房价会出现下滑，但地产商仍是有利可图。而从全国来看，房价仍是稳中有涨，地产业发展势不可挡。国家的一些政策，只能是让地产业在一个良性、健康、市场化的环境中成长。或许这给一些地产商带来了年度毛利润或单个项目的利润下滑，但阵痛过后，将会是产业的一片光明。地产业的高回报，人家看着会两眼放光。据有关部门统计，地产业的投资回报在全国各行业中是数一数二的。商人就是冲着钱而来的。不过对于房地产中的住房,商铺和写字楼,应当如何投资,投资哪个，投资者应当如何抉择呢？

在这个风云变幻的房地产市场上，住房和写字楼的投资热潮应该告一段落了，我觉得接下来投资的热点将会转向商铺的投资。

一、下面让我们看看这三者现在的状况：

表1：按用途分的房地产开发企业（单位）新开工房屋面积

（表内资料来源：2005中国统计年鉴）

表2：按用途分的商品房屋实际销售面积

（表内资料来源：2005中国统计年鉴）

表3：按用途分的商品房屋实际销售额

（表内资料来源：2005中国统计年鉴）

由这三个表中，可以看出，住宅，写字楼和商业用房的每年的新开工面积、实际销售面积、实际销售额都在上升，房地产整个产业是处在发展之中的。

二、对于住宅而言，其上升速度很快，不过从表的数据中，它这两年的上升速度已渐渐放慢，而且其中的经济适用房的面积还趋于减少。虽然住宅的面积是三者中最大的，但其开发潜力已大不如前了。

（一）住宅的主要作用是用于居住。试想，一个人如果找到了他居住的地方，而且他对居住的地方感到满意的话，那么他就不会，至少一段时间里不会考虑再买新的房子，同理可得，对于现在都有房子的人，如没必要，一般都不会再去买新房的了。还有，现在用于住宅建筑的面积已经很大了，土地资源是有限的，要再找这么多的土地面积用来建住房，已变得相当困难了。中国的人口是有限的，对于住房的需求也是有限的，基于现在的情况，人们对住房的需求已不大。因此，其开发的潜力已经变得不大。

（二）国家的宏观调控的影响。特别是住房改革，近年来出台的一系列有关住房改革的政策措施中，缩小住房双重价之间的差距就成为其核心内容，即一方面提高公有住房的销售价格，另一面努力促使商品房的市场价格有所回落。应该说，这是深化经济改革的必然趋势。住房价格和居民年收入之比在三倍至六倍之间较为合适。但中国内地的实际情癋则往往在十倍以上乃至二十倍左右。假如把住房价格控制到和居民年收入之比是在三倍至六倍之间，那么开发商的利润将会少很多，很多开发商就会退出住房市场。

（三）现在的住房价格对大多数人来说还是过高了。目前全国空置商品房面积已达八千万平方米，这也从一个侧面反映了居民购房能力同住房价格之间的不适应。住房的高价格，会使得很多想买房的人望而却步。

（四）人们对房价爆跌的预期。因为房价太高，买的人变少了，房价就会跌。高房价是开发商牟取暴利的结果，如果房价真的爆跌，给开发商带来的损失是不可估计的，任何开发商都不希望这种情况的发生，所以大都不会冒这个风险。

所以，住房的开发前景并不令人期望。

三、写字楼的面积比起商铺，显得太小了，虽然目前随着经济的发展，写字楼的需求还比

强劲，然而也有许多不确定的因素会影响开发商。

（一）进入门槛高。以深圳为例，2005年1—9月，写字楼买卖成交1053单，其中第一季度成交515单，第二季度385单，第三季度共153单，均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地产新政的冲击下再度下滑，降幅达67.31%。　2005年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个，一是因为目前写字楼供应量集中在中心区，随着中心区日渐成熟，写字楼价格水涨船高，而且门槛越来越高，普遍把客户定位于国内外大中型企业，造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面；二是新政出台，使整个房地产市场处于观望状态，成交单数自然下降。

（二）国家的政策。“地产新政”影响巨大，由于新政，使得写字楼的成交面积也在下降，同样以深圳为例，2005年1—9月共成交18.31万平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95万平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方米，上升32.03%。但新政之后，市场观望态度异常明显，使得第三季度成交锐减，同比去年下降62.24%，从而使1—9月总成交面积同比2004年下降了二成。在往后的一段时间内，这种趋势还会继续。

四、（一）、商铺投资和住宅投资相比。

商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率为８％左右，商铺的投资收益率约为１０％～１５％。

另外，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约。而商铺一次租约的租期会达到３－５年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。

商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的。但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

（二）、商铺投资ＰＫ写字楼投资。

写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到１０％左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。

（三）、商铺现在的发展也有它自身的优势。

1、商铺贷款逐步"松绑"
　 最近，沪上部分银行已经对于商铺贷款“松绑”，最高可贷到商用房产评估价的7成，贷款期限一般为10年。贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行。住宅交易清淡，商用物业交投活跃，一度让银行“远离”的商铺、写字楼贷款近期也开始放宽。
2、北京商铺供应逐步放量 三大区域商铺投资价格上扬
　 今年国家出台了多项宏观调控措施，住宅投资热潮开始冷却；而北京商铺的供应量却正在逐步放量，为此部分投资者开始关注商铺投资。但是，由于商铺标的额相对较大，相比住宅投资来说要更加复杂、风险也更大。

3、商铺的成交价格稳步攀升。

虽然目前商铺的成交面积对比起前些年没有很大的变化，甚至还有些微萎缩，但是其成交价格却一路上涨，这势必会吸引更多的人从事商铺的投资。
4、世邦魏理仕05年北京房地产市场回顾和06年展望
　 预计2006年中外零售商仍将继续在北京的扩张势头，优质商业市场的需求继续上升。供应方面，CBD的财富中心商场，长安街的LG大厦商场，西大望路的华贸中心水主题商场，金融街的四季商城等新增商业项目将为零售商提供更多的选择，可望缓解2005年市场供应的紧张局面。

参考文献：

1、  商铺E周刊（12月05日）

2、  http://news.soufun.com/2005-12-05/586565.htm

   http://news.soufun.com/2005-12-06/587324.htm

http://news.soufun.com/2005-12-08/590237.htm

3、2005中国统计年鉴

4、《房地产经济学》中国人民大学出版社 2002年8月 第一版

5、《深圳特区报》2005年11月05日

6、广州商铺网   截至2006年2月26日星期日止

7、北京商铺网   截至2006年2月26日星期日止

8、中华商铺网   截至2006年2月26日星期日止

9、武汉商铺网   截至2006年2月26日星期日止

10、《房地产金融》陈百东  张东 中国财政经济出版社  2001年9月第一版