诚然，在正常的市场经济里，供求是决定市场价格的重要因素。不过，这一纯粹由供求决定价格的理论，早在上世纪六、七年代诞生的预期理论所动摇。尤其在中国这样一个尚不是完全市场经济的房地产市场里，尤其在中国当前这一供求被严重扭曲的房市里，其实，光从供求角度是难以看准中国房市的。
诚然，供需最终决定市场商品交易价格变化的趋势，不过，由于我国特有制度等体制性问题和市场实际等原因，政府针对房地产所做出的调控政策，成为了消费者预测房价变化的一个重要依据。政府的态度及其行为、政策的出台及其执行，对近年来非正常地疯涨的房价走势的影响力，远超过其他任何经济性调控手段的影响力！这就是在中国的房市特征！实际上，消费者对政府的信任度，远高于对房地产开发商或一些媒体的信任。
诚然，9月27日的房贷新政，能在一定程度上抑制部分需求，不过，10月份以来全国房市全面异变，其原因可能比部分需求被抑制来得更深层次。要知道，自进入10月以来，其实房贷新政基本上还没有执行，新政执行前买房几乎全部尚在执行旧政策，可市场表现已有相当的反应。因此，应该说，全国房市的集体异变，并不是仅仅因为需求已经直接受到了打击，而更是因为房贷新政正在一定程度上逐渐改变了预期.
在目前，中国的房地产市场，从资产估值角度而言，或正处于依靠升值期望、提升资产价格估值水平来快速大幅增加资产的时期。不少开发商，买入土地资产的动因之一是，相信可以更高的土地资产价格或以之生产出来的房屋资产价格卖给别人。不少开发商，买入房产的最重要动因是，相信可以更高的价格来保值、卖给别人赢利。
在信贷资金等金融杠杆的作用下，非正常的房市预期，成了推动房价上涨的最主要根源之一。
而央行联手银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，市场人士普遍认为，因预期被重击，房市投资风险将开始凸显。
土地与金融问题，是目前中国房地产市场中的两大核心问题。
在房市的核心客户已是二次及多次置业者的情况下，在此前不久国土资源部已展开全国经营性土地清理整顿、国六条细则到5次加息、7次上调存款准备金率等系列政策出台后，在现行土地制度无法得到改变的情况下，房贷新政的出台，将严重打击一手房市场的主流买家，更被解读为一系列强硬调控政策即将出台的信号，将会对中国宏观经济形势变化产生重大影响。
房贷新政将二套房的首付比例提高，同时上调房贷利率，从数量和价格上双重调控。这个被舆论称之为近来央行调控楼市最大的一次动作，向房地产市场发出了一个信号：今后银行将进一步拧紧信贷龙头。由于投资成本大大增加了，加上第二套房贷门槛的大幅提高，对投资者的资金链条形成压力，必在一定程度上抑制需求。更关键地，部分需求被抑制，更将深层次地因多米诺骨牌效应而更大程度地全面影响房市，使投资买房的风险进一步加剧，在相当程度上改变着市场预期。
尤其是，提高第二套房利率（贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１.１倍,五年期以上为７.８３％），对改变市场预期的作用尤其非常明显。新政前，所有购房者普遍享受８５折的优惠利率，按现行５年期７.８３％计，实际执行利率为６.６６％。而一旦执行新政，执行利率将提高到不低于８.６１％。第二套房购买者的年利息支出将提高３０％，相当于央行按２７个基准点加息８.５次。以总房价50万元、贷款15年为例。原贷款七成35万，利率按照基准利率下浮15％即6.66％计算，执行新政后，买第二套房不仅首付一次性要多付出5万元，贷款利息总额也多支付了3万多元。投资者的炒房成本突然增加了30%以上，他们对房地产市场的风险判断、价格预期就必然会改变，必然会重新判断市场和投资风险。而他们的行为，更将对整个房市的买方行为产生更深远的影响。
同时，房贷新政严厉打击囤积土地、囤积房源行为。在开发贷款的申请要求上更加严格，将促进房地产开发企业加快对现有储备项目的开发，加快存量土地和房屋进入市场，进而增加有效供应。在房市预期遭重击而改变的大环境下，一方面部分需求被抑制，另一方面，有效供应增加，再加上其他因素的交互作用，房市预期还可能更进一步地改变。
当然，房贷新政最终能起多大的作用，能否预防“习惯性流产”，能否预防高房价卷土重来，关键还得看政策能否在修补漏洞后有效执行。就房贷新政来说，最大的疑点是没有执行日期，最大的难点是对二套房的识别界定，最大的死角是有些金融机构不一定全面执行。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）
诚然，供需最终决定市场商品交易价格变化的趋势，不过，由于我国特有制度等体制性问题和市场实际等原因，政府针对房地产所做出的调控政策，成为了消费者预测房价变化的一个重要依据。政府的态度及其行为、政策的出台及其执行，对近年来非正常地疯涨的房价走势的影响力，远超过其他任何经济性调控手段的影响力！这就是在中国的房市特征！实际上，消费者对政府的信任度，远高于对房地产开发商或一些媒体的信任。
诚然，9月27日的房贷新政，能在一定程度上抑制部分需求，不过，10月份以来全国房市全面异变，其原因可能比部分需求被抑制来得更深层次。要知道，自进入10月以来，其实房贷新政基本上还没有执行，新政执行前买房几乎全部尚在执行旧政策，可市场表现已有相当的反应。因此，应该说，全国房市的集体异变，并不是仅仅因为需求已经直接受到了打击，而更是因为房贷新政正在一定程度上逐渐改变了预期.
在目前，中国的房地产市场，从资产估值角度而言，或正处于依靠升值期望、提升资产价格估值水平来快速大幅增加资产的时期。不少开发商，买入土地资产的动因之一是，相信可以更高的土地资产价格或以之生产出来的房屋资产价格卖给别人。不少开发商，买入房产的最重要动因是，相信可以更高的价格来保值、卖给别人赢利。
在信贷资金等金融杠杆的作用下，非正常的房市预期，成了推动房价上涨的最主要根源之一。
而央行联手银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，市场人士普遍认为，因预期被重击，房市投资风险将开始凸显。
土地与金融问题，是目前中国房地产市场中的两大核心问题。
在房市的核心客户已是二次及多次置业者的情况下，在此前不久国土资源部已展开全国经营性土地清理整顿、国六条细则到5次加息、7次上调存款准备金率等系列政策出台后，在现行土地制度无法得到改变的情况下，房贷新政的出台，将严重打击一手房市场的主流买家，更被解读为一系列强硬调控政策即将出台的信号，将会对中国宏观经济形势变化产生重大影响。
房贷新政将二套房的首付比例提高，同时上调房贷利率，从数量和价格上双重调控。这个被舆论称之为近来央行调控楼市最大的一次动作，向房地产市场发出了一个信号：今后银行将进一步拧紧信贷龙头。由于投资成本大大增加了，加上第二套房贷门槛的大幅提高，对投资者的资金链条形成压力，必在一定程度上抑制需求。更关键地，部分需求被抑制，更将深层次地因多米诺骨牌效应而更大程度地全面影响房市，使投资买房的风险进一步加剧，在相当程度上改变着市场预期。
尤其是，提高第二套房利率（贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１.１倍,五年期以上为７.８３％），对改变市场预期的作用尤其非常明显。新政前，所有购房者普遍享受８５折的优惠利率，按现行５年期７.８３％计，实际执行利率为６.６６％。而一旦执行新政，执行利率将提高到不低于８.６１％。第二套房购买者的年利息支出将提高３０％，相当于央行按２７个基准点加息８.５次。以总房价50万元、贷款15年为例。原贷款七成35万，利率按照基准利率下浮15％即6.66％计算，执行新政后，买第二套房不仅首付一次性要多付出5万元，贷款利息总额也多支付了3万多元。投资者的炒房成本突然增加了30%以上，他们对房地产市场的风险判断、价格预期就必然会改变，必然会重新判断市场和投资风险。而他们的行为，更将对整个房市的买方行为产生更深远的影响。
同时，房贷新政严厉打击囤积土地、囤积房源行为。在开发贷款的申请要求上更加严格，将促进房地产开发企业加快对现有储备项目的开发，加快存量土地和房屋进入市场，进而增加有效供应。在房市预期遭重击而改变的大环境下，一方面部分需求被抑制，另一方面，有效供应增加，再加上其他因素的交互作用，房市预期还可能更进一步地改变。
当然，房贷新政最终能起多大的作用，能否预防“习惯性流产”，能否预防高房价卷土重来，关键还得看政策能否在修补漏洞后有效执行。就房贷新政来说，最大的疑点是没有执行日期，最大的难点是对二套房的识别界定，最大的死角是有些金融机构不一定全面执行。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）