在过去的十年间，无论是在发达国家，还是在发展中国家，银行贷款政策与房地产价格波动的关联日趋紧密。

近几年，在房贷新政之前，银行贷款利率逐年在提高，虽然提升幅度很小，但央行短期内对利率进行连续调整的行为，加强了消费者对“进入加息周期”的预期和房价调整的预期。部分消费者担心利率会继续提高，增加购房的开支。在经过一阵观望之后，大部分消费者选择提前消费，导致住房需求增加，房价增幅再度上扬。

金融机构出台的政策对消费者的影响，主要表现在贷款利率上，因此，房地产贷款态度的变化，对房地产的需求变化有相当大的影响，最终导致房地产价格的变化。

有学者分析认为，汇率、利率、物价是左右整个经济体系运行最基本的三大变量。三者之内在逻辑规律，是货币理论之核心课题。弄清楚三者之逻辑规律，亦是制定货币政策或宏观调控政策之根本出发点。

　一百多年的理论和实证研究表明，从全球范围和长期趋势来看，由于定义和量度货币供应量并不简单，而且，货币供应量之变动与通胀变动之间时间上有滞后、滞后时期往往没有明显之规律，费雪等式(以经济学大师Irving Fisher得名（描述预期通胀率与名义利率(或货币利率)之关系，即名义利率＝真实利率＋预期通胀率。此理论实证上的主要困难是：真实利率和预期通胀率无法或很难准确量度，经济学者往往用事后通胀率(ex-post CPI or WPI)和事后真实利率(ex-post real interest rates)来近似验证二者之关系）及全球货币数量论实际经济体系之运行轨迹，符合得相当好。

全球货币数量论和费雪等式揭示了一个最基本的真理：基础货币(储备货币)之大幅度扩张(即超过真实经济增长之扩张)，或信用总量之大幅度扩张，必然导致通货膨胀。

人民币升值预期之主要效果，在于改变投资者对国内资产价格之预期(主要是房地产市场和股票市场之投资收益率)。人民币投资者不仅可以赚取汇率升值收益，而且赚取资产价格上涨收益；资产市场服从“5%~95%”之规律：即率先进入资产市场之5%资金，因资产价格上涨预期得以实现，诱使其余95%资金大举入市，进一步推高资产价格上涨预期；依照基本经济模型，若资产价格上涨幅度超过真实经济增长幅度，且货币供应量相对弹性，则通胀率必然走高。

这正是2005年以来中国经济走势尤其房价走势之基本特征。

逻辑上，汇率、利率、通胀分别由货币市场、资产市场(股市、债市、房地产市场)、商品和服务市场决定。经济体系之一般均衡或平稳运行，要求三大变量相互协调一致。某个变量出现剧烈变动或偏离均衡，其他两个变量将随之变动。困难在于：三大市场相互关联、错综复杂。

导致整体经济波动的关键变量。资产价格上涨之预期收益(扣除风险溢价)，超过其他投资渠道之收益(譬如银行存款利息或真实经济投资收益)，资产价格则将继续上涨。而一旦资产价格上涨之预期收益(扣除风险溢价)小于银行存款利息或真实经济投资收益，甚至小于预期通胀率(即本币购买力之贬值幅度)，资产价格暴涨之预期将逆转，消费者减少真实消费，企业缩减真实投资，从而推动名义利率和预期通胀双双回降。

对外稳定人民币升值预期，对内突然大幅度加息使实际利率转正，降低通胀预期，才能稳定资产价格预期，这需要将经济增长的名义速度控制下来。

2005年以来，支配中国宏观经济走势之关键变量是人民币持续升值预期，加上公众普遍对奥运会、政府换届、世博会的乐观预期，以及美国持续对人民币升值施压，其主要后果是触发以房地产为代表的资产价格暴涨预期，预期通胀随之上扬。

在人民币升值预期和资产价格暴涨预期挥之不去的条件下，在一般人士均可预期的分步小幅加息，遏制通胀之效果甚微。

因此，政府宏观调控之工具中，除目前的连续加息外，必要的行政干预(房贷新政类的提高房屋按揭贷款首付比例、限制银行信贷扩张、取消期房预售、严查并打击信贷资金流入股市、严查并打击囤地囤房捂盘惜售及一些人为制造供求紧张、操纵抬高房价等行为等)，和可能选择的突然大幅度加息以扭转现实利率为负的局面，以降低房地产为代表资产价格暴涨预期，比简单地纠缠于供求上做表层文章更有效。只是，此前，政府由于一直担心戳破资产价格泡沫后对真实经济增长伤害过猛，所以只可能选择缓步小幅加息和温和的政策。

在宏观调控政策设计中，要有预期对策，要充分估计理性预期的可能反应，充分估计市场各个主体的反应。在政策出台前，即设计中就应该做出充分的评估与对策准备。在政策出台后，要对以前无效果的政策及其后果“矫枉过正”，原来政策设计的出发点，即作为调整的经济客体，可能在所出台政策发生影响的时滞期产生了变化，这就需要正在执行中的政策进行调整。在政策执行中，由于理性预期的影响，出现了一些原先未预料到的新变化，这可能是原政策设计方案中所没有涉及到的，因而需要新的政策补充以及原政策方案的相应调整。

可以说，如果央行与银监会能够进一步细化房贷新政文件内容，弥补一些漏洞，制定出更为详细的执行规则。并且，除了通常财政政策、货币政策等宏观政策工具外，还根据调控需要适时采用一些如房贷政策、反贪腐、改变行政职能、土地政策以及规划手段等辅助根据。这样，就有可能会深度改变目前国内房地产投资者及房地产开发商的市场预期。

如果对国内房地产市场变化的预期能得到改变，那么中国的宏观经济形势就会出现新的变化。

面对今天的现实情况，尤其不能让房价中已经非正常上涨的部分成为默认的现实，即让房价回归本原，回调到本原的价位。否则，将为未来的经济调控种下严重的祸患之根。