无法回避：现实房市背景是明年房市的基础

房地产投资快速增长，项目遍地开花，消费者追涨购买，市场高度卖方市场化，房价快速大幅上涨……可以说，2007年10月以前，中国内地房市正值有史以来最红火也是最疯狂时期……政府一直高举着宏观调控利剑，不断打出“组合拳”，政策更日趋严厉！

为加强流动性管理，抑制货币信贷过快增长，防止全面通货膨胀的出现，防止经济危机的爆发，今年10月13日，央行宣布从10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2006年来第11次、5年来第13次、年内第8次提高存款准备金率。调整后，银行准备金率为13%，达到了近几年准备金率的最高点。此外，除将利息税下调至5%外，央行还先后7次调高存款利率、8次调高贷款利率。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。

毫无疑问的是，系列合调控手段，对房市调控的实际效果一直在发酵，对促使房市尤其房价走势异变的作用力一直在累积、叠加。

只是，一段时间以来，由于包括体制性等各种因素的作用，在2007年10月以前，调控没能收到实际性的效果，房价一路高歌猛进，房市表现得在高度卖方市场下红火异常。

或正因为如此，且因为CPI不断攀升，政府表达强势宏观调控的态度表现得更坚决，开始加大宏观调控的力度。

9月27日，央行和银监会联合出台的房贷新政，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，同时商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%，且商业用房贷款期限不能超过10年，贷款利率至少不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时,一些地方更加强了期房预售资金管理。

新政前，所有购房者普遍享受五年期以上７.８３％利率的８５折优惠利率，新政执行后二套房贷年利息支出将提高３０％，投资者及部分换房者的购房成本将突然增加30%以上，直接抑制30%以上的需求。而这30%需求，将对整个房市的买方行为产生更深远的影响，引导其他的购房者临时改变原有的购房计划，加速需求下降。同时，房贷新政也将改变银行、地方政府的对房市走势的判断、态度及其作为，改变整个房市预期，对整个房市尤其房价走势产生多米诺骨牌效应。

房贷新政重创了整个房市预期，马上就带来市场需求的锐减。全国各地房市已开始全面异变，各地不断出现“退房潮”，观望气氛日浓，销售遇寒，成交清淡，房价下落或呈下探趋势。

房贷新政之后，国土资源部紧接着颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。

这一将于11月1日起正式实施的法规，无疑将对开发商提出了严峻挑战，无疑将迫使一些开发商加快土地开发，无意将增加房市供应，无疑将进一步重创了房市预期。

真可谓“屋漏偏遭连夜雨”！尾随其后的是，物业税将于明年“实转”这一房市消息正式登堂入室。

最近，来自和国家税务总局方面的消息显示，物业税的出台已如箭在弦上。国家税务总局和财政部批准增加安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，有望明年在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。此前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组也建议，尽快征收物业税，结束“空转”运行。10月12日，国家税务总局相关负责人在新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。从种种迹象来看，征收物业税的步伐，肯定会加快。

无疑，征收物业税，相比目前已经出台的房贷新政而言，更容易操作，对房市预期也更具杀伤力！

接着，央行又使出了新的招数缓解流动性过剩。在存款准备金率上调和定向央票发行之后，央行重新祭出特种存款这一措施，显示央行回收流动性的工具正变得更加多元化、机构锁定范围有所扩大。

而且，也不乏舆论认为，政府可能还将陆续出台新的更严厉政策来调控房价。央行行长周小川在十七大新闻中心接受集体采访时表示，利率提高将有助于减少流动性，央行将加大力度吸收流动性。强调，央行完全有可能视情况而变化调整的速率。对加息来说，既可以选择27个基点，也可以选择54个基点，这是央行的自由；对存款准备金来说，既可以选择加0.25%，也可以选择0.5%，甚至1%，央行也拥有这样的选择空间。此前，央行货币政策委员会已经将“应继续实施稳健的货币政策”修改为“适当加大政策调控力度”。这些都在暗示着，央行将加大调控力度，房市即将迎来大幅度加息时代。

几年来，房价上涨过快幅度过大，已严重透支了未来的房价上涨空间和未来需求。因此，系列调控手段的出台，实是政府在给房市传递出非常明确的信号：政府正在合力狙击投机者，将控制房价提高到空前高度。

进入10月以来，房市预期已受到史来空前重创，各地房价已开始步入了下行通道，房市已经开始异变。

从前市看后势！时间的脚步即将步入2008年。因此，本文作者陈真诚认为，科学分析2008年房市走势，展望明年的房地产发展趋势，无论对开发商来说，也无论对消费者来说，或是对投资资金持有者来说，无疑具有重要的积极意义。

 

理性分析：二十大趋势中要提防需求休克

2008年，将是宏观调控很关键的一年，也是房市很关键的一年。2008年的房市，必然以目前的现实房市情势为背景，这是谁也无法回避的。那么，基于目前现实基础的2008年房市，又将何去何从呢？本文作者陈真诚经过理性分析，2008年的房市总体趋势将如下：

1、政府对以房地产为代表之一的宏观调控将进一步深化，系列政策将得到落实执行。一直在不断发酵的房市调控政策的威力，将持续爆发，其叠加效应将日益显现。因此，持续高热度的房地产热将降温，投资将回落。

2、中央政府越来越重视民生问题，“关注民生”将进一步逐步落实到实际行动上。住房保障政策将日渐落实，有的城市政府已经率先成立了住房保障局。因此，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。

3、政府将进一步扩大住房保障的覆盖面，确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。

4、由于房市异变，宏观调控政策日益趋严，部分原本准备新立项、新投资的非保障性住房等住房的开发规模下降。除了已拿了地必须按政策规定时间进行开发外，非保障性商品房新开工项目将减少。

5、在保障性住房的开发规模将增加外，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，已有竣工未销售的存量、在建尚待2008年或其后完工销售的变量也会增加。

同时，拿地竞争日益激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。南京等一些城市已经有相当一部分已上市的住宅地块经变成了小面积出让。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，原则上地块面积维持在100—200亩之间，开发周期将被限定在3年左右，以避免开发商故意延长开发周期、囤地涨价。

房贷新政、土地新政等宏观调控政策，将加大土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，还将加快已经拿到地、立了项的项目加速开发、加速上市。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢进行开发。再加上房市已开始异变，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。加速开发、加速上市的项目将形成部分房屋产品供应量的增加。

6、政府一方面严格控制高端市场的发展，一方面大力廉租住房、经济适用住房这些保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

7、由于此轮房价上涨的速度很快，上涨的幅度很大，一些本来在未来时间才能实现的需求已经提前释放。另一方面，由于房市预期正加速改变，投资（投机）性购房需求和自住性购房需求均会在一定程度上被抑制。而且，经历了这一轮房市的大浪淘沙，消费者变得相对理性。其后，房市可能出现进一步观望，消费者进而持币待购，惜售现象重回市场。

8、市场总需求在一定程度上被抑制，但有结构性差异。

保障性住房需求依然较大。不过，保障性住房的房价或实际支付消费成本，事实上和整体房价与房价走势或房价正在发生的变化具有很大的关联性。而且，一些未来需求和房价上涨空间，已被提前透支。不断改变的房市整体预期，市场的观望气氛，将使得保障性需求中的一部分也可能在短期内被抑制。

别墅等高档房需求规模，在短期内可能受挫。自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长。二手房房主力图尽快套现，甚至降价出售。异地投资客撤离……

在前述等因素的综合作用下，房市阶段性的供求矛盾，将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场可能将逐步被逆转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。

只是，值得当心与提防的是，房市很可能出现阶段性的需求休克。一旦真的出现阶段性的需求休克，将有可能加剧房市的异变。

9、在现实的市场中，往往可能因为一个敏感因素的变化而引发基础变得脆弱的整个市场发生重大变化。在房市中，或许也不例外。无论蝴蝶效应，或是多米诺骨牌效应，都可能发生。

目前房价已经开始走入下行通道，消费者买涨不买跌。在各方面综合因素影响下，再次反弹回涨的可能性不大。房价整体可能在一定程度上进一步逐渐回落，但有结构性区别。

相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。

10、行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

11、消费冲动趋减，销售速度减慢，销售周期加长。“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划、市场推广。目前靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。

12、市场越来越细分，精细化发展成为趋势。包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

13、户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房企强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。

14、政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。

15、房市品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。房企更重视在运作上以品牌、服务获得竞争优势。

16、房企力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产策划、营销等高级专业人才将走俏。

17、市场竞争激烈化，房企并购多发，房市洗牌加剧。外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张，境内的国际化竞争将加剧。

18、由于市场异变，竞争加剧，再加上房企本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），促使房企加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

19、房企所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。明年政府将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。而且，还可能取消期房预售或期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房企被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。房企将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资（资金）企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。

20、一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面。不过，出现上世纪90年代中期那种情况的可能性不大。即便出现，也没有出现阶段性需求休克对房市整体的影响大。

无疑，政府的宏观调控，一方面要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，另一方面又要避免产能过剩所可能产生的经济通缩。但政府还是要对一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面的情况有充足的准备，尽力防止出现，寻求应对遗留问题的办法。

仅供参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）