广东东莞房讯网记者王吉明先生以中海大山地降价销售为题材，结合东莞房市，以“谁会成为东莞第一个理性降价的楼盘”为题撰文写道：
经常会听到一些很牛气的地产策划和经理人会说一句话，那就是房市买涨不买跌。咋一听好像很有道理。如果你不明白，想让他解释一下，那他便可以分别站在心理学、哲学、营销学、经济学等等不同的角度向你滔滔不绝的阐述，告诉你这句话就是绝对的真理。
近日，有报道深圳中海大山地以最低六千多元/平方米的价格开盘吸引了近3000人到场抢购。引起业内不少非议，认为深圳中海大山地推盘定价偏低。奇怪的是，既然定价偏低，开盘卖的却那么火，难道真违背了房市买涨不买跌的“真理”？按照“买涨不买跌”来看，现在房市这么低迷，所有人都在观望，如果开发商一跌价卖，所有人都会认为还会继续跌，那么就会继续观望，更不会买。然而事实告诉我们，凡是都可能未必。房市“买涨不买跌”这句话，有时候，不过是开发商用来支撑房价而寻找的一句经不起推敲的“谎言”吧了！
王吉明记者认为，当前房市如此低迷的情势下，东莞正在公开发售和即将上市的楼盘，如果想在当前的环境下求得生存和发展，最有效、最理性的做法就是主动调整价格，把自己的产品调整到一个理性合理的市场价位，而不是盲目的追随市场上被抬高的泡沫价。
对于促销这张牌，现在一套房子最便宜都几十万，可能没有多少人会为了几个点的折扣而冲动购买，所有只想通过试探性的促销来在逆市中赢得市场，可能越来越难。
因此，当前环境下，开发商如果要想在逆市中快速赢得市场，唯一真正最有效的办法就是在价格上做文章。深圳中海大山地个案已经证明了这一点，其成功并非偶然。
在东莞，也许哪家开发商第一个站出来把房价理性地调到合理的价位，谁就将快速赢得市场追捧。那些死撑的，必将得到市场无情的打击，承受无法挽回的代价。
王吉明记者希望就其文章能听听专家性的意见，希望听到我的观点。
针对深圳中海大山地直接大幅降价销售事件及王吉明记者文章内容，本文作者陈真诚认为，现在，在房价基础过高、市场高度观望的背景下，开发商策略性地降价以促进销售，或许是最能取得营销业绩的办法。谁先降价，或许谁先受益，谁就可能尽可能地回笼资金，把期望利润变成现实利润，尽可能地规避后市风险。或许，下一步，全国性的房屋降价销售（包括直接调低价格销售的直接降价销售和折扣、赠送等变相降价销售）潮就将来临。
当前房市情势下，“珠三角”已掀起降价潮，以上海为龙头的“长三角”（又称华东区域）情况又怎样呢？
在上海，受房贷新政和政府系列调控的政策影响，房市已经异变。不仅未能出现“金九银十”，观望却成为了房市的主流，成了房市的大主题。如今，一、二手房成交量，均已萎缩。房市观望已经在房市弥漫，疯长的房价，突然停了下来。尤其对投资较集中的区域影响较大，不仅包括业主方，也包括部分预备近期购房的消费者。
有调研结果显示，现在仅有20%的人表示自己将按原定计划购房，有68%的人表示将推迟自己的购房计划。同时有25%的人表示，首付款提升后是的自身支付能力不足，将降低购房预算。
因房价下跌的走势预期、房屋持有成本的提高、投资收益率的降低等因素的影响，房主抛售现象正在悄然增多。从近期有关机构的房源登记数据来看，相比一个月前，10月份出售房源量增长了20-30％。在上海，有一外地投资商以1.7亿元的总价抛售手中73套古北名都城一期房源，折合单价约1.6万元/平方米，比该小区目前2万元/平方米的均价低了近两成。如今，新房销售下降，二手房逐渐低迷之时，投资客会把手上未在高位抛售的房源投入市场，上海可能出现新一轮大的抛售潮。
10月份，上海二手住宅整体成交量比9月份成交量环比下降三成左右，与往年相比，交易量下降五成，买卖双方陷入拉锯战。
二手房的背后是房屋租金和购房投资的回报，二手房价格变化是新房房价变化的“天气预报”。上海的二手房，成交量下滑趋势比新房更加明显。10月份，成交量较9月减少了三成，与去年相比下降了五成。而且，部分业主愿意小幅下调售价，返价的做法已基本消失。
上海房地产官方网站“网上房地产”昨天公布的月度成交数据显示，10月份，上海一手住宅成交量总量为231.68万平方米，仅为9月份的74.8％，环比跌幅超过四分之一。
有研究机构最近发布的最新数据显示，上海新房成交均价下降。最新一周上海商品住宅新房成交均价环比下降了7.24%，均价也下滑7.66%。
有房市舆论称，上海10月以来新房销售量锐减，更有“退房潮”涌现房市。
房贷新政之后，上海部分新盘在10月出现撤销率畸高的情况。自入市以来，一直算是市场的“宠儿”的闸北楼盘宝华现代城，从去年5月一期开盘到今年5月的二期上市，都出现了现场排队买房的情况，今年今年9月底的最新一次开盘也热闹依旧。只是，其撤销率异常惊人。签约次数达1275次，撤销次数则达850次。去年5月至去年底，撤销率高达71.5%其中。今年10月的签约次数为121次，而撤销合同次数竟达237次，销售形势也突然从云端跌入退房浪潮里。
闵行区爱庐世纪新苑，10月合同撤销次数(含预定)达到709次，签约161次；杨浦区海上硕和城，10月合同撤销次数(含预定)29次，签约19次；虹口区大上海紫金城，10月合同撤销次数(含预定)19次，签约37次。
这些撤销率猛增的楼盘基本上是9月以后推出新房源的，炒作的成分比较高，楼盘的销售率打折扣。
上海市房屋土地资源局已经下发《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，规定住宅用地面积占总用地面积50％以上的地块，现场竞价将从举牌竞拍改为一次性书面报价。
根据规定，挂牌截止后，只要有竞买人愿意继续竞价，挂牌出让都将转为现场竞价。现场竞价将采取竞买人书面报价的方式进行，由竞买人当场填写现场报价单密封后交由现场公证人员，以报价最高者作为竞得人。开发商将最多只有两轮的出价机会，土地涨价的空间将明显浓缩。有专家认为，规则修改不但将利于遏制“地王”频出现象，也有助于平抑高房价。
另有被媒介人士肯定为“真实”的消息称，上海拒绝审批单价超过3万元的楼盘上市：浦东世纪公园某精装修楼盘打算以3万多元的单价上市，结果送交易中心审批时，因主管部门在审批上“硬把关”而遭到“退单”。后来该盘只得以2.8万元单价再次送呈，这次交易中心才同意上市。
一度房价领涨全国的上海，面临着新盘退房率升高、一、二手市场成交下滑新房成交价开始下降的趋势。不乏舆论称，上海房市“卖方市场”可能终结。
在上海周边、亦为华东主力房市之一的南京，“十一”黄金周期间，商品房认购量大幅下降，比9月份环比降低了23%。如今，开发商已经捂不住房、也不太敢捂房了：在房贷新政前捂盘惜售、“批条子”买房，新政后加快推盘、促销送大礼，端出了“久违”的优惠大餐。消费者现在买房，还能“享受”优惠。南京的买房优惠活动，首先由南京江北楼盘推出，而后则发展到了几乎覆盖了整个南京房市。10月底开盘的近10家楼盘中：天华绿谷送五星级健康大礼包，天润城举行购房博览节（赠送3000元购房大礼），东方龙湖湾凭VIP卡客户可享受相关优惠……本文作者陈真诚认为，上海、南京的优惠促销或降价销售定将影响到华东地区的其他城市房市。
在浙江温州，高首付引发退购潮购房者不要订金也要退房：江滨路的德盛大厦楼盘曾因退购率超过20％，被网上售房系统自动封盘。
在南京、上海的“头羊”效应作用下，本文作者陈真诚认为，包括其他城市在内的“长三角”区域，折扣优惠促销乃至直接降价销售之势或将逐步蔓延。
（待续“三”）
仅供参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）
经常会听到一些很牛气的地产策划和经理人会说一句话，那就是房市买涨不买跌。咋一听好像很有道理。如果你不明白，想让他解释一下，那他便可以分别站在心理学、哲学、营销学、经济学等等不同的角度向你滔滔不绝的阐述，告诉你这句话就是绝对的真理。
近日，有报道深圳中海大山地以最低六千多元/平方米的价格开盘吸引了近3000人到场抢购。引起业内不少非议，认为深圳中海大山地推盘定价偏低。奇怪的是，既然定价偏低，开盘卖的却那么火，难道真违背了房市买涨不买跌的“真理”？按照“买涨不买跌”来看，现在房市这么低迷，所有人都在观望，如果开发商一跌价卖，所有人都会认为还会继续跌，那么就会继续观望，更不会买。然而事实告诉我们，凡是都可能未必。房市“买涨不买跌”这句话，有时候，不过是开发商用来支撑房价而寻找的一句经不起推敲的“谎言”吧了！
王吉明记者认为，当前房市如此低迷的情势下，东莞正在公开发售和即将上市的楼盘，如果想在当前的环境下求得生存和发展，最有效、最理性的做法就是主动调整价格，把自己的产品调整到一个理性合理的市场价位，而不是盲目的追随市场上被抬高的泡沫价。
对于促销这张牌，现在一套房子最便宜都几十万，可能没有多少人会为了几个点的折扣而冲动购买，所有只想通过试探性的促销来在逆市中赢得市场，可能越来越难。
因此，当前环境下，开发商如果要想在逆市中快速赢得市场，唯一真正最有效的办法就是在价格上做文章。深圳中海大山地个案已经证明了这一点，其成功并非偶然。
在东莞，也许哪家开发商第一个站出来把房价理性地调到合理的价位，谁就将快速赢得市场追捧。那些死撑的，必将得到市场无情的打击，承受无法挽回的代价。
王吉明记者希望就其文章能听听专家性的意见，希望听到我的观点。
针对深圳中海大山地直接大幅降价销售事件及王吉明记者文章内容，本文作者陈真诚认为，现在，在房价基础过高、市场高度观望的背景下，开发商策略性地降价以促进销售，或许是最能取得营销业绩的办法。谁先降价，或许谁先受益，谁就可能尽可能地回笼资金，把期望利润变成现实利润，尽可能地规避后市风险。或许，下一步，全国性的房屋降价销售（包括直接调低价格销售的直接降价销售和折扣、赠送等变相降价销售）潮就将来临。
当前房市情势下，“珠三角”已掀起降价潮，以上海为龙头的“长三角”（又称华东区域）情况又怎样呢？
在上海，受房贷新政和政府系列调控的政策影响，房市已经异变。不仅未能出现“金九银十”，观望却成为了房市的主流，成了房市的大主题。如今，一、二手房成交量，均已萎缩。房市观望已经在房市弥漫，疯长的房价，突然停了下来。尤其对投资较集中的区域影响较大，不仅包括业主方，也包括部分预备近期购房的消费者。
有调研结果显示，现在仅有20%的人表示自己将按原定计划购房，有68%的人表示将推迟自己的购房计划。同时有25%的人表示，首付款提升后是的自身支付能力不足，将降低购房预算。
因房价下跌的走势预期、房屋持有成本的提高、投资收益率的降低等因素的影响，房主抛售现象正在悄然增多。从近期有关机构的房源登记数据来看，相比一个月前，10月份出售房源量增长了20-30％。在上海，有一外地投资商以1.7亿元的总价抛售手中73套古北名都城一期房源，折合单价约1.6万元/平方米，比该小区目前2万元/平方米的均价低了近两成。如今，新房销售下降，二手房逐渐低迷之时，投资客会把手上未在高位抛售的房源投入市场，上海可能出现新一轮大的抛售潮。
10月份，上海二手住宅整体成交量比9月份成交量环比下降三成左右，与往年相比，交易量下降五成，买卖双方陷入拉锯战。
二手房的背后是房屋租金和购房投资的回报，二手房价格变化是新房房价变化的“天气预报”。上海的二手房，成交量下滑趋势比新房更加明显。10月份，成交量较9月减少了三成，与去年相比下降了五成。而且，部分业主愿意小幅下调售价，返价的做法已基本消失。
上海房地产官方网站“网上房地产”昨天公布的月度成交数据显示，10月份，上海一手住宅成交量总量为231.68万平方米，仅为9月份的74.8％，环比跌幅超过四分之一。
有研究机构最近发布的最新数据显示，上海新房成交均价下降。最新一周上海商品住宅新房成交均价环比下降了7.24%，均价也下滑7.66%。
有房市舆论称，上海10月以来新房销售量锐减，更有“退房潮”涌现房市。
房贷新政之后，上海部分新盘在10月出现撤销率畸高的情况。自入市以来，一直算是市场的“宠儿”的闸北楼盘宝华现代城，从去年5月一期开盘到今年5月的二期上市，都出现了现场排队买房的情况，今年今年9月底的最新一次开盘也热闹依旧。只是，其撤销率异常惊人。签约次数达1275次，撤销次数则达850次。去年5月至去年底，撤销率高达71.5%其中。今年10月的签约次数为121次，而撤销合同次数竟达237次，销售形势也突然从云端跌入退房浪潮里。
闵行区爱庐世纪新苑，10月合同撤销次数(含预定)达到709次，签约161次；杨浦区海上硕和城，10月合同撤销次数(含预定)29次，签约19次；虹口区大上海紫金城，10月合同撤销次数(含预定)19次，签约37次。
这些撤销率猛增的楼盘基本上是9月以后推出新房源的，炒作的成分比较高，楼盘的销售率打折扣。
上海市房屋土地资源局已经下发《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，规定住宅用地面积占总用地面积50％以上的地块，现场竞价将从举牌竞拍改为一次性书面报价。
根据规定，挂牌截止后，只要有竞买人愿意继续竞价，挂牌出让都将转为现场竞价。现场竞价将采取竞买人书面报价的方式进行，由竞买人当场填写现场报价单密封后交由现场公证人员，以报价最高者作为竞得人。开发商将最多只有两轮的出价机会，土地涨价的空间将明显浓缩。有专家认为，规则修改不但将利于遏制“地王”频出现象，也有助于平抑高房价。
另有被媒介人士肯定为“真实”的消息称，上海拒绝审批单价超过3万元的楼盘上市：浦东世纪公园某精装修楼盘打算以3万多元的单价上市，结果送交易中心审批时，因主管部门在审批上“硬把关”而遭到“退单”。后来该盘只得以2.8万元单价再次送呈，这次交易中心才同意上市。
一度房价领涨全国的上海，面临着新盘退房率升高、一、二手市场成交下滑新房成交价开始下降的趋势。不乏舆论称，上海房市“卖方市场”可能终结。
在上海周边、亦为华东主力房市之一的南京，“十一”黄金周期间，商品房认购量大幅下降，比9月份环比降低了23%。如今，开发商已经捂不住房、也不太敢捂房了：在房贷新政前捂盘惜售、“批条子”买房，新政后加快推盘、促销送大礼，端出了“久违”的优惠大餐。消费者现在买房，还能“享受”优惠。南京的买房优惠活动，首先由南京江北楼盘推出，而后则发展到了几乎覆盖了整个南京房市。10月底开盘的近10家楼盘中：天华绿谷送五星级健康大礼包，天润城举行购房博览节（赠送3000元购房大礼），东方龙湖湾凭VIP卡客户可享受相关优惠……本文作者陈真诚认为，上海、南京的优惠促销或降价销售定将影响到华东地区的其他城市房市。
在浙江温州，高首付引发退购潮购房者不要订金也要退房：江滨路的德盛大厦楼盘曾因退购率超过20％，被网上售房系统自动封盘。
在南京、上海的“头羊”效应作用下，本文作者陈真诚认为，包括其他城市在内的“长三角”区域，折扣优惠促销乃至直接降价销售之势或将逐步蔓延。
（待续“三”）
仅供参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）