陈真诚答香港记者问：不宜说房价会具体下降多少

——香港《投资有道》记者周徐直采访问答

采访记者：香港《投资有道》记者周徐直

采访时间：2007年11月13日

 

记者：陈先生，您好！我们《投资有道》杂志现在正在准备一篇关于2008年华南地区房地产投资建议的文章，我想听听您的观点，现对您进行采访。

 

陈真诚：华南地区，现在已是中国最先全面进入房价下调阶段的地区。

 

记者：现在深圳房价跌的厉害，很多楼盘卖不出去二手房更是不好卖。

 

陈真诚：是呀。广州、成都、重庆、长沙也开始了。全国将进入下一个房地产经济周期。

 

记者：下一个房地产周期，您估计大概是多长时间？

 

陈真诚：现在已经开始进入下一个房地产周期了。参照上世纪90年代中期开始的周期，并结合参照香港1997年开始的周期来分析，下一个周期可能会在5年以上，甚至可能达到10年之久。当然，整个周期会是呈现反抛物线形状的，包括了逐渐下行期和随后的回升期，都属于这个周期里。

 

记者：您的意思是这只是一个周期，周期过完后房价还会上涨？

 

陈真诚：在经济规律中，经济的发展前行是呈周期性波浪式发展的。俗话说的是，有涨就有跌，有跌就有涨。只是涨跌是以周期开始或上一个周期的一般价格为基准作为参照而论的。只是，周期的长短，意味着波浪作用时间的效力大小，意味着市场的调整速度快慢，意味着市场中各因素不同的机会成本、资本（或资金）成本的以及消费支付成本等等一些因素的相对变化。其中，就有机会的得失和风险的大小等要素的变化。在周期中，如果你支付成本是刚性（如借贷资本）的，而价格下降了，那就意味着你发生了损失。

 

记者：有人说，要等政府的廉价房普及了，才会有房价的真正下跌，您觉得呢？

 

陈真诚：不能这么说。因为，廉价房只是一个方面，只是影响房价的因素之一。在中国，由于存在着户籍管制，存在着城乡差别，难以在真正意义上彻底解决廉价房问题。而且即使要彻底解决廉价房问题，也会要相当长的时间。不但廉价房的生产周期要时间，而且也不可能把老百姓所需要的所有廉价房全部在短时间内突然一次性盖好。目前，影响房价的最关键的因素是预期改变了。房地产市场的预期改变了，就会改变投资者的投资回报预期，和改变自住购房者对未来购房时房价涨跌的预期。这样，预期改变了，就会改变公众对房地产市场走势尤其房价涨跌的判断，从而改变其市场行为、购买行为；就会对有弹性的需求产生影响，从而改变阶段性的供求关系和供求状态；进而改变市场走势、房价的轨迹。就是说，改变预期是影响房价的一个很重要的因素。目前，最能对房价发生具有改变走势影响力的因素，是改变预期这个针对整个市场发生效力的综合性因素，而不是廉价房这个单一因素。

 

记者：那前段时间，中央政府关于二套房的贷款政策，还有其他一些方面的规定，也会是造成房价下跌的一个因素吗？

 

陈真诚：房贷新政，那是能影响当前房价走势的很重要的因素。房贷新政的出台，也是房地产市场变化的关键点。不过，就房贷新政的影响力方面而言，其信号作用远大于政策实际执行的作用力。可以说，到现在为止，关于第二套房认定的标准还没有过一致性意见意义上的确定。也就是说，到现在还没有全面正式执行房贷新政，可为什么市场就已经起变化了呢？其原因是，房贷新政的出台，是以信号作用的方式，和此前系列调控政策一起，重力打击了房市预期。房贷新政等政策，改变了房市预期，使得深圳等不少城市的房价走入下行通道。

 

记者：那您觉得“深圳房价将跌3成”这个会实现吗？或者，您觉得跌到一个什么状况下才合理？

 

陈真诚：这个问题，不好具体说下跌多少。因为“深圳房价将跌3成”这个说法上本身缺乏时间约束。缺乏时间约束的判断，在逻辑上存在问题。

至于“跌到一个什么状况下才合理”这个问题，应该是在疯涨前的基数上加上年度正常上涨所得到结果为合理，这就叫回归理性。相对疯涨前的基数而言，从阶段性的全过程来看，应该属于理性回调。因在回调前，已经是有“上涨”的事实性存在，有非正常上涨造成的理性回调的空间存在。但这只是理性的分析，市场有时候并不一定按照理性的轨迹运行。因在市场变化的过程中，房价的变化，还会受到很多未知道的因素作用。这就是市场，有基本规律，但没有现成的轨迹与提前能准确设定的结果。在目前，我不赞成用下跌多少这样的具体数字来描述未来房价下降的结果，也难以准确用具体数字来说房价会下降多少。所以，我认为，在目前，不宜用数字具体说房价会下降多少。

 

记者：可以说这种下跌也是泡沫吗？

 

陈真诚：对于当前房价，在一定程度上、一定空间的下跌，从阶段性的全过程来看，应该属于理性回调。房价回归理性，本身不能叫就泡沫，是回调前所发生的泡沫破灭的表现，是泡沫破灭的结果，应该叫房价理性回归。当然，在下一个周期中，如果未来房价下跌的幅度与绝对值超过了“理性回归”的范围，则就叫萧条，那也不能叫泡沫。

 

记者：那这个时候投资是不是最合理、最划算的时间？

 

陈真诚：好象没有支持这种逻辑的理由。要知道，在目前这个房价变化的转折点上，无论是买或卖都是有风险的。一般来说，目前的市场表现和未来房价走向趋势，更支持抢时间“卖”，而不是很支持抢时间“买”。这就是所谓的观望，房地产从卖方市场转变进入买方市场。何况，对于抢时间“卖”而言，不一定有人愿意“买”，其“卖”也未必能实现。

 

记者：很多炒房的人，一看见房价跌了，就把房子处理掉了，这样做是不是不合理？

 

陈真诚：对他们那些投机性炒房者来说，当然是合理的，是相对保险的。因为当市场价格有变化时，趁早出手或可能比拖后出手的卖得相对要好的价钱。而且如果未来房价继续下跌而回弹不涨，那么，随着时间的推移，不但房屋的货币计价财产会下降，还要增加持有成本，包括资金成本。借款买房的要承担借贷资本成本，就是利息。要知道，在这庞大的买房投资者人群中，真正的投资专家，尤其是逆市做多获利的超级投资专家，是很少的。

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