谁是导致房价虚高的元凶——
限制外商投资地产政策颁布前后
关键词：房地产 囤地惜售 价格拐点 公共汽车法则 限制外商投资房地产政策
也许是病急乱投医，随着一些大城市房地产的价格标升，中国限制外国资本进入房地产投资这一领域的门槛也逐渐提高了。
11月7日颁布的新《外商投资产业指导目录》规定，从12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。通常的理解是这是用政策手段平抑已经虚高的房价，并让更多的老百姓能够买得起住得起的房子。但笔者却有些不同的感觉。
笔者认为，对这一政策的解读需要先搞清楚一些基本的常识，然后在此基础上进行分析与判断。
一、限制外商投资房地产行业的背景：
去年也出台过一些限制外商投资房地产的政策，2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。
这一“限外令”并没有有效堵住境外热钱的涌入，很多外资购房人把眼光转向了二手房市场。统计显示，70个大中城市二手住宅价格前三季度上涨6.6%。
根据国家统计局的数据，2006年外资进入国内房地产开发的资金达到394亿元，同比增长53%；2007年1-6月份，外资进入房地产的资金为282亿，同比增长68.7%。目前有迹象表明，外资正在疯狂抢滩中国的房地产业，而且他们的兴趣已经酒店、高档物业延伸到了住宅。业内人士认为，这些外资的特点已经非常鲜明。他们通过与内资合作、收购内地企业的方式曲线进入了内地市场。
市场普遍认为，是外资在推高中国的房价。据业内人士分析，目前在房地产二级市场，估计有一半房地产中介或经纪公司含有外资成分。
2007年冬季，中国一些城市的房地产从深圳到广州，市场纷纷传闻房价已经到达价格拐点，甚至广州在最近的一个土地招标会上，六块地只有七家开发商在竞标。地块拍卖都没有出现以往火暴的场面，以至于部分地块以起拍价成交。
在政策的打压与媒体舆论一边倒的市场环境中，似乎这是必然要出现的形象，当一级市场的价格叫不上去，即使叫上去也是有价无市；当市场从感性的冲动到理性的观望；就会影响投资信心，二级市场就会受到影响。没有人喜欢在高风险、低利润还如老鼠过街般得不到好名声的行业做。
不管是谁推动的，房价涨上去了，这是个事实；但问题是如何解决所面临的问题。
在笔者看来，以限制进入的方式绝非解决当下问题的恰当方法。切实的方法应该是在同等条件下，提高外商购买的价格，并以溢价出来的资本加快经济适用房与廉租房的建设。用外人的钱来实现我们的建设目标。
政府与媒体、市场声讨的目标一致指向开发商，他们认为开发商囤地、惜售，外加虚抬房价甚至形成有价无市的状况是罪魁祸首，但笔者认为这是一种误解，开发商无非充当了部分利益者的“替罪羊”而已。
先说囤地：杭州雅戈尔2007年夏天用14.3亿拍到杭州商学院的一个地块，楼面价格相当于1.5万元/平方米，比当时旁边精装修的成品房的价格还要高；两个月前（9月21日），九龙仓以8800万一亩，总价72亿元的价格获得了成都市中心“成百”80亩的土地。像成都的斥资72亿“囤”80亩土地，连阳光100的易晓迪都觉得这用“土地银行”囤地增值是解释不通的。并惊呼“面粉的价格已经比面包还高”！经过分析才知道，这原因首先是以地王带动楼王，楼王带动地王的“无限”循环；同时是A股市场地产板块的持续升温，导致股民的钱都流入地产上市公司的口袋，而明显已经有价无市，注定要面对市场寒冬的开发商们，确实需要多买几件衣服准备过冬，而多拿几块地，虽然未必就过得了冬，至少也可以在最后被收购招安的时候多一些讲条件的筹码。这就是房地产行业从产品到品牌再到资本层面的竞争。
再说惜售：在时间成本如此高昂的市场环境下，假如价格合适，没有谁会目光长远到舍不得卖的；开发商不卖自然有不卖的道理。就连广州这样的城市都已经有人扛不住在降价了，不管是明降还是暗自降，都是卖方万般无奈之下的举措。另外即使再虚抬房价，在政府、市场与传媒那众目睽睽之下，商人的那些伎俩如何得以一演再演！
但高地价严重透支未来业绩，一旦泡沫破灭，众多地产股投资者将不得不和发展商一起共担损失，甚至拖累整个大盘。这是地产给证券市场带来的潜在风险。
二、外资推高当前的房价是中国加入WTO注定要付出的代价：
如笔者的“公共汽车法则”中所分析的，除了还没有买到房子的，几乎没有人希望看到房价下跌的。当然这是不用区分内资与外资的。而且，笔者认为外商通过投资与投机行为抬高房价更是有迹可循。
一来是本性使然：除非有切实的证据表明，一个外乡人（外国人）打算长期定居下去，比如与国内的人结婚，或者得到中国的“绿卡”，否则就可以认定他是投机者。而从资本的投机本性来看，任何做生意的人都不会把商品长期捂在自己的手中。那么那些时刻想在短期内倒手的做贸易的人，是不会在理性的状况下吸纳筹码的。而那些外资，在资本运营与产业进入的时机的把握上，是比谁都精明的。他们很清醒什么时候进入，什么时候退出，什么时候拿出真金白银，什么时候散播烟雾弹。
投机者也好投资者也罢，只要是外来的资本，在异国他乡都不会有回家的感觉。那么我们所面对的就是身兼投资者与异乡人双重身份的外国投资者。他们没有理由在中国置办长久的产业的，他们所买的一切商品，包括房产这样大宗的不动产，他们肯定都是要在合适的时候倒手卖出去的。
二来是机会造就：记得上世纪九十年代，外国人买房的价格比国人所需要付出的成本要高，称为“外销房”，老外以中国人的名义购买房子就会便宜很多。这是当时一个奇特的现象，这种现象最终被并轨，当初在并轨的时候，市场普遍认为使得房地产价格会直接提高。
以上海最近十多年所走过的道路为例：
在起初，房地产市场低迷的时候，房子是执行内销与外销双轨制的，外销房价格高，内销房价格低，外资推动经济发展并把房地产市场带动起来。随着房地产投资的升温以及上海商品房内外销并轨后，有一些业内人士对这个制度表示了担忧，因为这个政策里明确提出，今后上海的所有商用土地都将实行招标制度，土地的竞争会更加激烈。这样的话，建房子的门槛增高了，房价也会随着而变化。
因为上海的开发量将会降低，市民的需求是在提高的过程中，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。
尽管如此，依然有人认为那是大势所趋，他们认为因为毕竟在活跃的内销市场带动下，从1999年外销房市场开始回暖。同时，内销房市场通过几年的市场磨练，也已变得羽翼丰满。在产品设计上某些方面甚至超过了外销住宅，一些优质楼盘价格定位也接近或超过了外销房。外销房、内销房产品形态上的差异已基本填平。随着入世的临近，按WTO的基本原则统一市场归并内、外销市场已成为众望所归之事。
而且他们认为这种“外销房制度”有违WTO的基本原则：1、非歧视性原则，即国民待遇原则；2、透明性原则；3、市场准入原则。可以看出，内、外销并存的“双轨制”与WTO的规则要求不相符合。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事。
三、当前阶段限制外资进入会导致的结果：
在没有钱愿意进行房地产开发的时候，我们找来了外资，而且给予外资以独特优惠的条件，加入世贸组织之后，外资所受到的待遇依然是超国民待遇；而在房价已经“高处不胜寒”的时候，却有限制外资进入房地产领域的政策频频出台，这难免让人匪夷所思。我们的决策者与媒体圈内的人士总是习惯性地，一方面把所有过错归结于本家代表，同时却让推高房价的外家“元凶”逍遥地赚着巨额利润。
我们可以习惯性地去用自己的逻辑惯性判断别人，明明是自己很希望解套出来，却寄希望于那些所有的毛孔都流着血和肮脏的东西的资本家伸出援手。其实外资可以有两个选择，或者是“落井下石”他们继续把房价拉高之后再出手给我们；要么是袖手旁观、置之不理。
限制外资继续进入价格已经高涨得离谱的市场，只会让原本清贫而又不得不承受高房价之苦的中国人，在面对外资炒作房价的苦果的时候，只好认命了。其实现在明智的不是人为限定外资进入的门槛，而是唱一场“空城计”，执行诱敌深入的策略。
那么随着紧缩型的货币政策的深入，肯定有很多不胜压力的开发商，折价以外资参股或者收购方式卖给老外，这才是老外所期待的好生意。冯伦在12月15日举行的汇丰银行“2007卓越理财财富论坛”上说，经过一场行业洗牌后，未来全国大概应该有3000～5000家公司可以存活下来。
一旦房地产业随着市场观望、银根紧缩、那些高位被套牢的房地产企业不要说高价囤地，不要说捂盘惜售，恐怕就连单薄的棉衣都无法抵御寒冬的北风了。中央经济会议为2008年定的基调是紧缩型的货币政策，在价格下跌的过程中，市场与房地产商之间只看谁沉得住气了，不过通常在买方市场，都是追涨杀跌的；除非迫切要入住结婚的，否则越是降价，越要观望。
但2008年确实是个好年景，赶在这一年结婚的、生子的是一个高潮，随后年份步入新婚殿堂的人肯定比2008年要少很多，只怕到那个时候，政府所谓的“招拍挂”也只有那些实力雄厚的开发商才有力气去争夺，而那时，收购土地的顺序恐怕首先是开发已经囤好的地的，其次是低价收购无法支撑下去的开发商的地，第三顺位才是通过招拍挂的方式从政府手里拿地。
可以想象届时的拍卖现场，是否可以用门可罗雀来概括呢？在这个时候，外资以直接与间接的方式进入市场，真的有如大减价时候的大卖场。那才是精明的投资商所等待的时机，而且那个时候，不仅买房人的心理预期价位还难以探低，依然有很多人买不起房子，付不起贷款。
在那个时候，吃亏最大的是那些曾经与开发商联手提高地价的地方政府。
四、我们是在为谁压低价格？
所谓“解铃还需系铃人”，既然是外资把房价推上去了，就需要外资自己来承担。
在房价最高的时候不让外资进入，这是外资巴不得的。假如通过政策断了外资进入的念向，就等于婉言谢绝他们在高处吸纳，那些外来投资者会认为既然是高位，那么不吸纳也罢，留给本土人去买卖吧，等到价格下跌到一定水平再进入也不迟。刚好有了一个可以堂皇而下的台阶。
这种思路与节奏与股市“530”大跌之前QFII所施的“减灶退军”之计颇有几分相似，至少他们做到了在风险最高的时候全身而退。
其实在任何时候，不管其自我标榜如何慈善，都不会离开资本逐利的本性的。他们没有必要接到一个天花板的价格。还是那句话：资本的本性是逐利的，投机看中的是时机，赚取的是差价，假如条件不具备，照样有其他渠道的投资，缺钱的地方到处都是，新一轮的地产投资在那个时候才开始，由手中握有资金的外资发起。
问题是：在我们举全社会之力在平抑已经高得离谱的房价的时候，那些曾经在房价高涨的过程中获得巨额利润的外资，是否正在等待一个更好的时机，入场扫荡将来有一天被低估得离谱的优质不动产资源？而我们所做的是替他们在压低价格，将潜在的竞争对手——那些本土房地产开发公司扼杀，扫清外资进入的障碍呢？或许到那一天，买不起房子的依然买不起房子，外资却在不动声色之间将大量不动产收归囊中，比政策限定下的情况规模更大，收购的价格更低！
当我们面对自己的子孙的时候，我们如何解释这一切的变化？！
——或许这仅仅是杞人忧天，但愿仅仅是杞人忧天而已。
五、反向思维会让决策更理性：
当下的政策的制订者与媒体的核心目标只有一个——抑制已经很虚高的房价而到老百姓都可以住得起的水平，由此创造和谐社会。但任何决策都是需要三思而行的。所谓三思绝对不是一意孤行的钻牛角尖，而是从不同的角度，综合不同的因素。
房价虚高之后，还有一个政策导向就是紧缩银根，却不知，紧缩银根就是对依靠国内金融机构的资金的开发商“断炊”，对外资却没有任何制约作用，在这样的时候，外资会更卖力气地向中国的企业抛媚眼，递出橄榄枝，而这个时候的现金流会让开发商有“久旱遇甘露”的欣喜，即使那是毒药，也会做出“饮鸩止渴”的决策。那只会把中国的地产企业推向外资的怀抱，进而刚好使得外资趁虚而入。
抑制虚高的房价会导致城门失火，殃及池鱼。至少地产商会纷纷倒闭关门，房地产行业内的低价兼并与收购将加剧。那些囤积土地但没有能力开发的房地产商或者眼看着土地被政府收回，或者廉价转手给愿意接盘的人，或者是把土地作为资产，将公司整体或部分转让给下家。
或许是我们很害怕会遭遇不动产被外资收购的尴尬，所以就限定外资进入的门槛，增设的门槛之后，被外资抬高的房价只有由我们独自承担。
也就是说，从资金流入的正式渠道来看，尽管利用外资进入国内房地产的资金所占的比重一直处于较低水平上，但是其快速增长态势已经显现。这里既房地产开发企业规避政府对房地产市场宏观调控的动机，也有外国企业对中国房地产市场暴利的虎视眈眈。
打压国内房地产价格的同时，也许可以为那些尚买不起房子的人能够买得起房子，但同时也让国际投资者收购中国房产的价格降低，降低他们的收购成本。不要奢望那些外资是来接盘的，盘子太高，谁都接不住，被空套的只有中国的贫苦百姓，而在房价下跌，就会有虎视眈眈的外资出来抢夺不动产资源。
虽然中国不缺钱，但中国的老百姓还是缺钱的，至少相对于那些发达的资本主义国家的人，还是不富裕的。没有任何文章可以提出完善的解决方案，即使提出，也仅仅是一个假设。
笔者在本文的假设是：重新设定非国民待遇原则，将本土百姓买房的条件与价格降低一定的百分比，同时不阻止外商在中国本土进行房地产的投资，在确定其定居中国之前，采取比本土人士高得多的价格，假如确定定居的身份，则可以将价格适当，并以此来冲抵本土人士购房上的本差价。
我们是否在梦想在已经在高位徘徊很久，本土资本马上就要扛不住的时候，有大款过来给我们解套呢？那可能吗！
贾春宝
2007年12月19日星期三
• 首创“B 2 M”电子商务模式的芝麻客www.zhimake.com ，COO
• 电话：13269258122
• MSN: [email protected]
• QQ：469063961
• E-mail：[email protected]
• 价值中国网个人空间：bekings.chinavalue.net
• 原创外汇评论主页：http://blog.hexun.com/chunbao/default.html