商品房买卖合同中交接问题的再认识
商品房买卖的交接问题是实现买卖双产权交接的重要环节，也是商品房买卖合同经常发生纠纷的环节之一，作者根据以下案例具体分析问题，试图解决与探讨这一问题：
【案例】某赵女士在河北石家庄市房地产开发公司开发的某楼盘现房购买一处住宅，在交易过程中，开发商提出的交易方式是：现房交易，现金先缴纳50%，房屋按揭贷款后50%，但是，某赵女士缴纳了先50%的房款，并办理后50%的房屋按揭贷款后，并办理了相关物业管理协议后，被通知可以去看现房，但是现实中房屋出现了许多质量问题，买卖双方因此不能办理房屋交接手续，但是，房地产开发商已经根据以前办理的相关手续代理买房人赵女士办理了房屋产权证明，房屋交接已经近三年没有完成，赵女士要求赔偿相关损失，准备起诉到人民法院。
对此案件的理解与分析主要观点为：
一、 双方已经办理了产权登记手续，根据相关法律、法规房屋产权已经归属买受人，买受人行驶房屋产权不会受到任何障碍，关于因房屋质量问题没有交接，则应该按照房屋质量纠纷处理；
二、 双方商品房买卖合同系双方真实意思表示订立的合同，双方的一切行为只要不违反《合同法》第52条（五）款的规定，即不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效，必须根据合同要求依法履行相关合同的约定，否则就应该承担违约责任。
对于以上两种观点必须认真分析相关法律、法规、司法解释的原意，并根据相关法律的原则做出中肯的判断：
一、以上相关的标准合同条款为：
《商品房买卖合同》： 第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
______________________________________________________。
第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后____________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报
产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_______________项处理：
1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退
还给买受人，并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失。
2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金。
现实在法律运行过程中存在以下矛盾1、根据《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。2、根据合同法相关法律精神必须尊重当事人的意志自由。在实践中出现了交付时间确定的问题：在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
现在是否按照房屋登记已经完成，就认为房屋交付，房屋的质量问题，只能根据房屋质量问题进行诉讼，还是把《商品房买卖合同》第11条作为当事人另有约定，作为除外条款，计算迟延交房而计算违约金。
这需要法官在公平、诚实信用原则的基础上进行法律利益的衡平，根据本案的实际情况，作者认为：开发商作为房屋的建设者，对房屋的质量承担保证责任，其对房屋质量是否存在问题，实属明知，在看房中，如不能证明明确告知买房人存在问题，买受人自愿购买外，不能免除自己的根据诚实信用原则产生的义务，则应将关于房屋交接的形式文件的约定，作为事先约定加以考量，应该视为房屋没有交付，承担违约责任而不应该机械运用相关法律的规定，做出房屋产权转移的认定而要求进行房屋质量的诉讼，这样也在法律保护弱者的意图上出现偏差。