二、完工开发产品的税务处理―――销售收入
原文规定：关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
（一）开发产品完工的标志―――三个条件。
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
应该说，开发产品完工标志的确立是31号文件的最大亮点。
如果完工标志没有刚性标准，开发企业就会存在两种倾向：第一，04年和05年开发企业可能有免税的可能，那么就会提前确认收入。
第二，大多数开发企业，因为其实际毛利率大于15％，因此故意的不转预售收入，将收入沉淀在预售环节，从而少缴税款。可能房屋早已经入住，就是不做竣工清算。这是房地产企业的主要漏洞。
注意这三个标准是只要符合一个条件的，就视为开发产品已经完工，而不是并列条件。
（二）开发产品完工后销售收入的处理。
1.将预售收入确认为销售收入。
2.结转对应的计税成本。
3.将实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额计入完工年度的应纳税所得额。
如何实现呢？就正常的将收入计入销售收入，成本计入营业成本，这样在申报表中自然就会有了实际销售毛利，将以前确认的预售收入毛利计入调减项目，这样其差额就会自动计入了应纳税所得额。
（三）稽查人员入户检查时一般会关注开发企业的重点资料
1.开发项目的地理位置及概况、2.占地面积、3.开发用途、4.初始开发时间、5.完工时间、6.可售面积及已售面积、7.预售收入及其毛利额、8.实际销售收入及其毛利额、9.开发成本及其实际销售成本。
那么这九项内容从那里取得呢，检查人员一般回要求企业提供竣工清算报告，这样就减轻他门自己的工作量。从竣工清算报告中挑毛病，要比自己算一遍，要有效的多。
在石家庄某企业的检查过程中，由于企业很大，账目较多。经过对该企业检查方向会诊，以竣工报告为基础，竣工报告中的土地成本为1.5亿，我们就看1.5亿的发票是否有，结果很快查处有5000万的地款尚未取得发票，省时省力，取得了很好的效果。
（四）销售收入的范围
1.销售收入包括销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。这是包括房地产企业所有企业的通用税收原则。
2.预售收入是收付实现制，不包括其他经济利益。
3.对于代政府代收的款项的处理有两种方法：
（1）纳入开发产品价内，或由开发企业开具发票的。―――纳入收入，将来将该笔收入转给政府部门的时候作为费用列支。――――体现了收支两条线的原则，该原则在房地产税收政策中多次用到。
（2）如果是由政府部门开具发票，则作为代收款项，不纳入收入。
实际上以上两种处理结果，并不影响税款，影响的是税款利息。04年收取的维修基金，06年交给政府，那么04年已经纳税，06年才作为费用处理。
（五）开发产品销售收入的确认
1.一次性全额收款方式。同一般工商企业没有不同。
原文：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2.分期收款方式。―――国家不承担企业经营风险的原则。
原文：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（1）如果已经超过销售合同或协议上规定的时间，开发商还没有收到款项那也得纳税。国家不承担你房地产开发企业的经营风险。将来你真的收不回来了，可以作为财产损失，报坏账审批扣除。一般工商企业分期付款也是这样规定的。，
（2）如果付款方提前付款的，则按照实际付款日确认收入的实现。
问：该条规定是否由意义呢？有人说，那有这么傻的人，提前付款呢？
其实并不是企业傻。在本条款出来之前，有人就这样避税
这是房地产企业的特色，一般工商企业没有类似规定。为什么制定这个规定呢，是为了规避税收漏洞，例如房地产企业为了晚缴纳税款，说请对方帮忙，反正也不影响对方的利益。故意和对方签订合同，说房屋的价款2008年付款一半，2010年付款一半，实际上呢，07年就取得了收入。如果没有本条规定，按照合同协议就只能在2008年和2010年才能征税。住户都在新房子里看北京奥运了，税还收不上来，这显然不合适。
3.银行按揭方式。
原文：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（1）按照销售合同或协议约定的价款确定收入额。
房地产商同银行做按揭，要设立两个账户，一个是保证金，在房产证办下来之前，这个保证金是不能动的。第二个打入企业一般账户的钱才是能动的。这句话的意思是说确认收入的时候，不能减除保证金。联系31号文的第八条第二款第九项。保证金的性质实际上是预计负债，如果真的出现用户不还银行的钱，而且房产证还没有办下来，银行将保证金没收，企业实际产生损失的时候，才能据实扣除。参见13号令。
（2）银行按揭方式是房地产商主要的销售方式。我们在本次检查中要充分注意这么几点：按揭款计入短期借款，不缴纳所得税。如果有借款的话，我们要注重看借款合同，看是否有利息支出。如果短期借款没有对应的利息支出，一般来说应该是按揭款。
假按揭。用内部员工的身份证去认购。这属于金融欺诈。实际没有卖出去房子，为了贷款，搞假按揭，我的观点，吹牛要上税。
隐瞒按揭款收入。石家庄某企业偷税案。房子卖100万元，银行的合同是100万，提供给税务机关的合同为60万，隐瞒40万收入。
4.委托代销收入―――在鼓励专业化分工的市场经济中是比较常见的。
原文：
采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
总原则：收到代销清单时确认收入。增值税也是如此。
（1）支付手续费方式――按照销售合同价款确认收入。意思是说确认收入时不能扣除手续费，当实际支付给中介机构手续费时才能扣除。再次体现了“收支两条线的原则”，不能座收座支。堵塞税收漏洞。83号文件用“收到的销售额”，纳税人就和税务机关理论了，说我要扣除手续费，31号文件就明确了，不能扣除。
（2）视同买断方式。
A.开发商参与签订协议的。按照合同或协议价格或者买断价格熟高的原则来确认。
例如：某开发商和中介机构商定房屋买断价为80万，实际卖了100万，那么就要按照100万确认收入，另外20万在付给中介机构的时候，可以作为费用扣除。
如果买了70万，好要按照80万纳税，因为最后中介机构还要给开发商10元，好比纳税人应收账款没有收到，还是要计税。
至于说，中介机构玩赖，不给开发商这10万元，到时候再按照坏账损失向税务机关申请扣除。
B.如果是中介机构和用户签订合同。意味着用户要将钱付给中介机构。这个时候你中介机构收到了多少钱，不用管。收到代销清单，不管你卖了多少钱，就按照买断价确认收入，卖多了是中介机构的利润，卖少了是中介机构的亏损，同开发商无关。
我总结本条款体现了三个原则，以帮助大家理解：一是收支两条线原则，二是国家不承担企业经营风险的原则；三是确认收入以“买断价”和“合同价”熟高原则。
（2）超基价分成方式和买断方式的原理是一样的。不再多讲。
（3）包销方式，在包销期内，看适用前面那个条款，出了包销期以后，如果中介机构还没有卖出去，则要按照包销合同或协议确认收入的实现。
只要我们理解了以上几个原则，推断都能推断出各种方式是如何纳税的。
5.先租后售
原文：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
第一个注意点：
例如开发商开发1-2层是商铺，3-10楼为住宅楼。开发商将1-2层出租，83号文件中说了，如果临时租赁这两层，不用视同销售，如果是将这两层转成经营性自产，即自产自用要视同销售，于是纳税人就开始和税务局产生纠纷了，税务局说你都租了一年多了，不是临时租赁，要视同销售，企业说我随时准备卖，就是一下子找不到合适的买主，我这是临时租赁。谁都有道理，说不清了。
31号文件，干脆将这个选择交给纳税人。将是否视同销售规定为一个可以选择的税收政策。
你在账上将开发产品转做固定资产了，就要视同销售，没有专做固定资产就不用视同销售。
问：企业不转作固定资产，不视同销售，是不是就便宜呢？
不一定。
转固定资产视同销售可以提取折旧按固定资产清理销售
不转固定资产不视同销售不能提取折旧按开发产品销售
由于国税发〔2000〕84号文件规定固定资产最低折旧年限为20年，残值为国税发〔2004〕82号文件规定一律为5％，因此每年可以折旧4.75％，而视同销售的利润率为15％，不考虑货币的时间价值的话，租赁三年多时间，就不如转成固定资产合适。
这是企业可以利用的筹划点。
第二个注意点：
按照租金收入的确认原则。
例如一下子收了3年的租金，允许按照年度分年度确认收入。国税发〔1997〕191号文件。
原文规定：关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
（一）开发产品完工的标志―――三个条件。
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
应该说，开发产品完工标志的确立是31号文件的最大亮点。
如果完工标志没有刚性标准，开发企业就会存在两种倾向：第一，04年和05年开发企业可能有免税的可能，那么就会提前确认收入。
第二，大多数开发企业，因为其实际毛利率大于15％，因此故意的不转预售收入，将收入沉淀在预售环节，从而少缴税款。可能房屋早已经入住，就是不做竣工清算。这是房地产企业的主要漏洞。
注意这三个标准是只要符合一个条件的，就视为开发产品已经完工，而不是并列条件。
（二）开发产品完工后销售收入的处理。
1.将预售收入确认为销售收入。
2.结转对应的计税成本。
3.将实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额计入完工年度的应纳税所得额。
如何实现呢？就正常的将收入计入销售收入，成本计入营业成本，这样在申报表中自然就会有了实际销售毛利，将以前确认的预售收入毛利计入调减项目，这样其差额就会自动计入了应纳税所得额。
（三）稽查人员入户检查时一般会关注开发企业的重点资料
1.开发项目的地理位置及概况、2.占地面积、3.开发用途、4.初始开发时间、5.完工时间、6.可售面积及已售面积、7.预售收入及其毛利额、8.实际销售收入及其毛利额、9.开发成本及其实际销售成本。
那么这九项内容从那里取得呢，检查人员一般回要求企业提供竣工清算报告，这样就减轻他门自己的工作量。从竣工清算报告中挑毛病，要比自己算一遍，要有效的多。
在石家庄某企业的检查过程中，由于企业很大，账目较多。经过对该企业检查方向会诊，以竣工报告为基础，竣工报告中的土地成本为1.5亿，我们就看1.5亿的发票是否有，结果很快查处有5000万的地款尚未取得发票，省时省力，取得了很好的效果。
（四）销售收入的范围
1.销售收入包括销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。这是包括房地产企业所有企业的通用税收原则。
2.预售收入是收付实现制，不包括其他经济利益。
3.对于代政府代收的款项的处理有两种方法：
（1）纳入开发产品价内，或由开发企业开具发票的。―――纳入收入，将来将该笔收入转给政府部门的时候作为费用列支。――――体现了收支两条线的原则，该原则在房地产税收政策中多次用到。
（2）如果是由政府部门开具发票，则作为代收款项，不纳入收入。
实际上以上两种处理结果，并不影响税款，影响的是税款利息。04年收取的维修基金，06年交给政府，那么04年已经纳税，06年才作为费用处理。
（五）开发产品销售收入的确认
1.一次性全额收款方式。同一般工商企业没有不同。
原文：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2.分期收款方式。―――国家不承担企业经营风险的原则。
原文：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（1）如果已经超过销售合同或协议上规定的时间，开发商还没有收到款项那也得纳税。国家不承担你房地产开发企业的经营风险。将来你真的收不回来了，可以作为财产损失，报坏账审批扣除。一般工商企业分期付款也是这样规定的。，
（2）如果付款方提前付款的，则按照实际付款日确认收入的实现。
问：该条规定是否由意义呢？有人说，那有这么傻的人，提前付款呢？
其实并不是企业傻。在本条款出来之前，有人就这样避税
这是房地产企业的特色，一般工商企业没有类似规定。为什么制定这个规定呢，是为了规避税收漏洞，例如房地产企业为了晚缴纳税款，说请对方帮忙，反正也不影响对方的利益。故意和对方签订合同，说房屋的价款2008年付款一半，2010年付款一半，实际上呢，07年就取得了收入。如果没有本条规定，按照合同协议就只能在2008年和2010年才能征税。住户都在新房子里看北京奥运了，税还收不上来，这显然不合适。
3.银行按揭方式。
原文：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（1）按照销售合同或协议约定的价款确定收入额。
房地产商同银行做按揭，要设立两个账户，一个是保证金，在房产证办下来之前，这个保证金是不能动的。第二个打入企业一般账户的钱才是能动的。这句话的意思是说确认收入的时候，不能减除保证金。联系31号文的第八条第二款第九项。保证金的性质实际上是预计负债，如果真的出现用户不还银行的钱，而且房产证还没有办下来，银行将保证金没收，企业实际产生损失的时候，才能据实扣除。参见13号令。
（2）银行按揭方式是房地产商主要的销售方式。我们在本次检查中要充分注意这么几点：按揭款计入短期借款，不缴纳所得税。如果有借款的话，我们要注重看借款合同，看是否有利息支出。如果短期借款没有对应的利息支出，一般来说应该是按揭款。
假按揭。用内部员工的身份证去认购。这属于金融欺诈。实际没有卖出去房子，为了贷款，搞假按揭，我的观点，吹牛要上税。
隐瞒按揭款收入。石家庄某企业偷税案。房子卖100万元，银行的合同是100万，提供给税务机关的合同为60万，隐瞒40万收入。
4.委托代销收入―――在鼓励专业化分工的市场经济中是比较常见的。
原文：
采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
总原则：收到代销清单时确认收入。增值税也是如此。
（1）支付手续费方式――按照销售合同价款确认收入。意思是说确认收入时不能扣除手续费，当实际支付给中介机构手续费时才能扣除。再次体现了“收支两条线的原则”，不能座收座支。堵塞税收漏洞。83号文件用“收到的销售额”，纳税人就和税务机关理论了，说我要扣除手续费，31号文件就明确了，不能扣除。
（2）视同买断方式。
A.开发商参与签订协议的。按照合同或协议价格或者买断价格熟高的原则来确认。
例如：某开发商和中介机构商定房屋买断价为80万，实际卖了100万，那么就要按照100万确认收入，另外20万在付给中介机构的时候，可以作为费用扣除。
如果买了70万，好要按照80万纳税，因为最后中介机构还要给开发商10元，好比纳税人应收账款没有收到，还是要计税。
至于说，中介机构玩赖，不给开发商这10万元，到时候再按照坏账损失向税务机关申请扣除。
B.如果是中介机构和用户签订合同。意味着用户要将钱付给中介机构。这个时候你中介机构收到了多少钱，不用管。收到代销清单，不管你卖了多少钱，就按照买断价确认收入，卖多了是中介机构的利润，卖少了是中介机构的亏损，同开发商无关。
我总结本条款体现了三个原则，以帮助大家理解：一是收支两条线原则，二是国家不承担企业经营风险的原则；三是确认收入以“买断价”和“合同价”熟高原则。
（2）超基价分成方式和买断方式的原理是一样的。不再多讲。
（3）包销方式，在包销期内，看适用前面那个条款，出了包销期以后，如果中介机构还没有卖出去，则要按照包销合同或协议确认收入的实现。
只要我们理解了以上几个原则，推断都能推断出各种方式是如何纳税的。
5.先租后售
原文：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
第一个注意点：
例如开发商开发1-2层是商铺，3-10楼为住宅楼。开发商将1-2层出租，83号文件中说了，如果临时租赁这两层，不用视同销售，如果是将这两层转成经营性自产，即自产自用要视同销售，于是纳税人就开始和税务局产生纠纷了，税务局说你都租了一年多了，不是临时租赁，要视同销售，企业说我随时准备卖，就是一下子找不到合适的买主，我这是临时租赁。谁都有道理，说不清了。
31号文件，干脆将这个选择交给纳税人。将是否视同销售规定为一个可以选择的税收政策。
你在账上将开发产品转做固定资产了，就要视同销售，没有专做固定资产就不用视同销售。
问：企业不转作固定资产，不视同销售，是不是就便宜呢？
不一定。
转固定资产视同销售可以提取折旧按固定资产清理销售
不转固定资产不视同销售不能提取折旧按开发产品销售
由于国税发〔2000〕84号文件规定固定资产最低折旧年限为20年，残值为国税发〔2004〕82号文件规定一律为5％，因此每年可以折旧4.75％，而视同销售的利润率为15％，不考虑货币的时间价值的话，租赁三年多时间，就不如转成固定资产合适。
这是企业可以利用的筹划点。
第二个注意点：
按照租金收入的确认原则。
例如一下子收了3年的租金，允许按照年度分年度确认收入。国税发〔1997〕191号文件。