二、企业所得税
偷税手法汇总
1、利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本。一般有两种情况：
第一种情况：利用关联关系转移利润。房地产开发企业常常采用集团战略，利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。
重点要检查应付工程款长期挂账的科目，特别是开发公司的下属关联的施企业。
【案例】:某房地产公司,1999年成立,在市内开发了A、B、C三处较大规模的商住楼，A、B两处已竣工办理竣工结算，C处尚未完工，恰逢这几年房地产市场火爆，销售情况超过了预期，企业报表仍反映亏损，经检查人员测算，土建安装成本偏高，超过了同类商住楼15个百分点，经核对建筑公司发票时，发现有三张发票的开具单位是某县地税局，这与建筑发票的使用范围不符，经外调，发票真实，但发票内容不实，通过查阅建筑公司账簿，没有相关的工程施工成本和收入。
第二种情况：由于税源紧张，少数地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具，实行由税务征收管理部门或发票管理部门代开发票，只要缴纳营业税及其附加便可开具，有的是以房地产公司名义直接开具，有的是以虚构的建安企业名义开具。重点要检查开发成本中由税务机关代开发票建安业务是否真实。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加,便可偷逃33%的企业所得税和个人所得税
重点检查由税务机关代开发票的施工成本、费用列支的真实性。
2、通过资产评估虚增开发成本
房地产产开发企业为了减少应税所得额，人为加大某些项目的成本，先将用于销售的商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评估将资产升值，当用于对外销售时，再将评估增值的商品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对外销售，按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润。采取这种手段偷逃税款一般在以下三种情况下容易出现：
第一种情况：在企业需变更注册资本时，房地产公司为了增加注册资本，通常是将已完工商品房通过资产评估增值再转固定资产，待工商注册资本变更后，再将已转资的固定资产重新调整至“开发产品”科目，按评估增值的金额再结转销售成本。
第二种情况：在企业改制过程中，当企业需进行改制时，往往需要先对公司资产进行评估，此时将在建商品房或已完工商品房评估增值，企业改制后，新公司以评估增值后的成本结转经营成本；（重点是核查改制企业的原始成本）
第三种情况：在以开发产品对外投资时，先将完工产品或在建项目评估增值，增加对外投资的初始成本价，在收回投资或投资股权转让以及结转一次性取得固定利润时，减少投资收益。
3、利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本、费用前移，减少当期应纳税所得额。
第一种方式：房地产开发属资金密集型行业，各自为往往采用滚动开发的方式，提高资金的使用效率，房地产开发项目从开工到竣工交付使用直至办理工程决算一般要跨2至3个会计年度，因此一个会计年度往往同时存在几个完工进度不同的项目，把正在开发的项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已竣工项目成本费用虚增，减少当期利润。
第二种方式：将开发产品完工以前的借款利息，作为财务费用，一次性计入当期损益减少当期利润。由于每个房产项目的周期都很长，从立项、开工到竣工，往往要历时数年，期间发生的贷款利息属直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因此无法将它直接记入各项开发产品成本，为了简化核算手续，会计制度规定将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当的分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。但是，大部企业都有是将开发产品完工以前的借款利息一次性记入当期损益，减少当期应纳税所得额，借以偷逃税款。
4、少结转自用经营房成本。当开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润，同时又可以减少缴纳房产税（城市房地产税）；
5、利用工程材料虚增成本。房地产开发企业的成本核算分自营工程和发包工程两大类。
以非法取得发票或其他凭证虚列成本，套取现金。
6、利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。
房地产企业“婆婆”多，企业规费负担重，问题相对集中，大到政府部门、行业协会，小到街道居委会，形成文件明确规定的收费就有上百个，如，土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。从房地产业项目开发管理审批流程可以看出，各行政管理部门之间的工作衔接得相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳手续，下一个环节的管理部门就不会再办下去，房地产开发项目就会中断。因此，正常情况下，房地产开发企业不可能存在拖欠规费问题，但实际情况并非如此，从我们的检查的企业情况看，房地产开发企业大都存在预提各项规费数额大，有的配套工程已经完工验收之后也不及时结转工程成本，而是长期挂账，滚动使用，形成的原因主要有几方面：
一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发企业照样计提挂账。
二是：规费抵免收益，即：地方政府在加快当地城市建设步伐中，为减轻财政支出的压力，往往在招标房地产开发项目上附加一些配套开发建设项目，由房地产公司无偿为有关部门承担“形象工程”、“领导工程”等，承担这些工程可以按规定享受“规费抵免”，政府不用给房地产公司工程款，对房地产公司应缴的地方性收费项目给予减免或降低收费标准，对无权做主减免的规费，则“暗箱”操作，给予私下“照顾”，不再收取，但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的标准预提挂账。
三是：由于房地产开发企业在地方经济中占据重要位置，企业与政府之间的“关系”较近，加上政府的各项规费征收随意性较大，通过疏通各种关系长期挂账（实际已不再支付），如某房地产开发有限公司1997年按照政府有关部门的收费文件，预提政府配套、水电暖安装、房产交易费、人防费等920万元长期挂“预提费用”科目，纳税人已通过各种关系或优惠政策的许可，实际已不用再支付，未按规定冲减开发成本，这种情况在房地产业比较普遍。
检查过程中，应重点审查各项费用计提是否有政府文件规定，是否按规定标准计提；查明各项规费未正常缴纳的真实原因，如：规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书，在此基础上，根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法性原则，从严掌握税前扣除范围和标准。
此类问题各地要结合当地政府正在开展的房地产开发行业规费“双清”工作，本着实事求是的原则处理。
7、职工福利性支出挤占成本费用
（1）将为内部职工集资建房差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本；
（2）虚列费用。巧借名目为职工报销生活费用和造假人员名单位虚列工资等方式，多列工资总成本；通过广告公司、营销策划公司的费用支出。
需要重点关注的风险点
一、核定征收问题---从2006年开始，房地产开发企业一律不得事前采用核定征收的方式。如果再有这种情况，即使在征收局认可的情况下，在税务稽查时也是过不了关的，对企业来说风险还是要自己承担。
二、税收优惠问题。---重点审查其优惠资格问题。某商业物流公司利用劳动就业企业转移利润案件。因为31号文件规定，从2006年1月1日开始不得享受税收优惠，但是以前已经审批的继续有效。
三、财产损失问题—13号令的规定。一般来说，房地产企业有形资产损失的可能性不大，从货币资金上来看，赖别人钱的情况倒是时有发生。但是考虑到财产损失一般都为大数字，要注意。大额财产损失必须根据13号令，要有中介机构的鉴定报告。
四、补贴收入问题---1995年6号文件。减免的土地出让金如何纳税问题。国税发[1995]81号文件。
问：减免的土地出让金到底算不算补贴收入？这个问题在部分地方省极税务局已经明确属于。按照其性质看实质就是补贴收入。
五、内外资企业跨期费用问题----已经暂估的成本可以扣除，其余以前年度没有扣除的，不得在当年度补扣的规定适用范围。外资企业没有跨期费用的限制。
分为三类：
1.以前年度实际发生，没有取得发票。
2.以前年度实际发生，在第二年汇算清缴前取得发票。
3.完工后实又发生的成本，这三种情况，一定要分清楚。
--案例。极端的例子，当年度的最后一天，接受的发票，在汇算清缴期没有扣除，在第二年扣除。为了不让企业人为的调整利润，不允许扣除。
六、假按揭问题。案例，强调了职能部门配合的重要性。账目上，预收账款总帐和明细帐不符合，或者将按揭贷款计入“短期借款”要审查其借款合同。或者伪造销售合同。
七、以收入的名义非法集资的问题。某公司案例。
八、弥补亏损的问题。内资—外资的规定。2006年56号文件。对于内资企业，当年的亏损可以用查增的应纳税所得额弥补，但是以前年度5年一内的不能弥补，这实际上是对企业的一种处罚措施。但外资企业则没有查增的应纳税所得额不能弥补以前年度亏损的规定。
九、公益救济性捐赠---重点审查其是否为公益救济性捐赠，要提供捐赠的专用票据才可以，否则一律不能扣除。至于比例的计算倒是在其次。
十、业务真实，没有取得合法的扣税凭证问题。不再争论，一律作为一类问题列出来。例如白条列支成本等。
十一、成本检查过程中，注意成本的分摊问题。开发成本发现虚增，要分配到已完工成本和未完工成本。成本分摊一经发现，就是大数字、大问题。
十二、关于预计利润率大于实际利润率造成的退税问题。外资和内资有区别。正因为如此，对于跨期费用的政策可能影响内资企业极大的利益。
十三、产权置换问题。在预售阶段是否征税，是个有争议的问题。但是在销售阶段，则毫无争议。省局已经明确，预售阶段的产权置换不征收所得税。
十四、土地使用权出让的问题。审查国有土地使用权证件，有的时候备注栏次会注明。要特别注意转让合同价款的真实性，必要时可以到对方去调查。
某公司伪造法院判决书案例。
十五、成本按照80%预估的问题，看是否达到完工标准，如果达到完工标准的，一律要重新计算成本，如果没有达到完工标准，就没有必要去做这个工作了。
十六、地税机关对代开的发票审查不严的问题。某公司案例。明明是05年的发票，涂改后写入04年。另外其他应付款，不知道应付谁的钱。
十七、预提费用的问题。外资和内资有区别，内资在目前的政策条件下，一律不得预提。31号文件的原则。外资如果预提的话，也必须报税务机关批准。
发现有预提，其实也不见得是真正的预提，可能是该项目费用未实际支付，没有取得发票的项目，例如：某公司案件。
十八、关于三年应付款和两年应付款问题。
内资三年应付款。---财产损失的13号令规定。
外资两年应付款问题。--国税发[2000]195号文件。
十九、关联交易问题。北京杰宝公寓将1-3层底墒无偿由关联单位使用经营的案例。这是一个比较极端的案例。
二十、自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。
视同销售，内外资有区别。外资没有视同销售的概念。
二十一、不配比结转成本问题。例如，没有售出就结转了成本，或者结转了80%成本。
问题：成本对象完工后，发生的费用。是否调整以前的销售成本？
31号文件的表述：首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。
属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
如果：项目已经完工，大部分房屋已经售出，就存在房地产商有成本没有收入的局面。房地产前期缴税，后期亏损。
二十二、广告费、业务宣传费、业务招待费的规定
31号文件规定了可以三年递延，但是在06年以前是不允许实施的。要特别关注广告费用的真实性，要审查广告见诸媒体的时间，要审查广告合同。---84号文件的规定。
注意在预售阶段三项费用一律不得扣除。这是检查中要注意的要点。
二十三、利息
同一般企业不同点：
1．一般企业的贷款利息，要么资本化，要么费用化。没有成本化的问题。而房地产企业由于其生产的产品特殊性，对于其他企业来说房屋是固定资产，而对于房地产企业来说房屋是其库存商品。在房屋竣工之前，要对利息成本化。利息成本化意味着不能在预售阶段税前扣除。要严格审查开发企业的财务费用账户。
这是房地产的特殊规定，预收收入征税也是特殊规定，对于一般工商企业来说，取得预收账款，如果商品尚未发出的话，是不需要交纳税款的。
2．对个人或其他企业贷款，利息率标准的问题。1114号文件。
3．84号文件的一般规定。防止弱化资本的规定。
二十四、代收款项的处理
自己开发票或纳入价内的，收支两条线。计税，将来移交给政府部门，则可以扣除。
有关部门开发票且没有纳入价内的，作为代收款项不缴纳所得税。
是否纳入价内，关键是要看销售合同。
二十五、没有预售许可证取得的资金，是否按照预售收入纳税？
预售收入的范围是什么？是否包含收取的一些费用。
第五部分：税务处理
一、是否定偷税，强调个案处理。暂时不议论。
二、查增的应纳税所得额不得弥补以前年度亏损。
三、虚报亏损不定性为偷税，而是定性为编造虚假计税依据。
简单说这些，因为这涉及到我们检查出来的税款成果问题。比如说，当年有亏损300万，你检查出来了1000万，报1000万就不合适。而如果去年有300万亏损，你递减了报700万也不对。
今天和大家讨论的内容就是这些。由于水平有限，如果有错误之处，请在座各位指出来。
最后，祝大家工作顺利，国庆节快乐！
谢谢大家！
偷税手法汇总
1、利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本。一般有两种情况：
第一种情况：利用关联关系转移利润。房地产开发企业常常采用集团战略，利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。
重点要检查应付工程款长期挂账的科目，特别是开发公司的下属关联的施企业。
【案例】:某房地产公司,1999年成立,在市内开发了A、B、C三处较大规模的商住楼，A、B两处已竣工办理竣工结算，C处尚未完工，恰逢这几年房地产市场火爆，销售情况超过了预期，企业报表仍反映亏损，经检查人员测算，土建安装成本偏高，超过了同类商住楼15个百分点，经核对建筑公司发票时，发现有三张发票的开具单位是某县地税局，这与建筑发票的使用范围不符，经外调，发票真实，但发票内容不实，通过查阅建筑公司账簿，没有相关的工程施工成本和收入。
第二种情况：由于税源紧张，少数地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具，实行由税务征收管理部门或发票管理部门代开发票，只要缴纳营业税及其附加便可开具，有的是以房地产公司名义直接开具，有的是以虚构的建安企业名义开具。重点要检查开发成本中由税务机关代开发票建安业务是否真实。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加,便可偷逃33%的企业所得税和个人所得税
重点检查由税务机关代开发票的施工成本、费用列支的真实性。
2、通过资产评估虚增开发成本
房地产产开发企业为了减少应税所得额，人为加大某些项目的成本，先将用于销售的商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评估将资产升值，当用于对外销售时，再将评估增值的商品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对外销售，按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润。采取这种手段偷逃税款一般在以下三种情况下容易出现：
第一种情况：在企业需变更注册资本时，房地产公司为了增加注册资本，通常是将已完工商品房通过资产评估增值再转固定资产，待工商注册资本变更后，再将已转资的固定资产重新调整至“开发产品”科目，按评估增值的金额再结转销售成本。
第二种情况：在企业改制过程中，当企业需进行改制时，往往需要先对公司资产进行评估，此时将在建商品房或已完工商品房评估增值，企业改制后，新公司以评估增值后的成本结转经营成本；（重点是核查改制企业的原始成本）
第三种情况：在以开发产品对外投资时，先将完工产品或在建项目评估增值，增加对外投资的初始成本价，在收回投资或投资股权转让以及结转一次性取得固定利润时，减少投资收益。
3、利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本、费用前移，减少当期应纳税所得额。
第一种方式：房地产开发属资金密集型行业，各自为往往采用滚动开发的方式，提高资金的使用效率，房地产开发项目从开工到竣工交付使用直至办理工程决算一般要跨2至3个会计年度，因此一个会计年度往往同时存在几个完工进度不同的项目，把正在开发的项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已竣工项目成本费用虚增，减少当期利润。
第二种方式：将开发产品完工以前的借款利息，作为财务费用，一次性计入当期损益减少当期利润。由于每个房产项目的周期都很长，从立项、开工到竣工，往往要历时数年，期间发生的贷款利息属直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因此无法将它直接记入各项开发产品成本，为了简化核算手续，会计制度规定将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当的分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。但是，大部企业都有是将开发产品完工以前的借款利息一次性记入当期损益，减少当期应纳税所得额，借以偷逃税款。
4、少结转自用经营房成本。当开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润，同时又可以减少缴纳房产税（城市房地产税）；
5、利用工程材料虚增成本。房地产开发企业的成本核算分自营工程和发包工程两大类。
以非法取得发票或其他凭证虚列成本，套取现金。
6、利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。
房地产企业“婆婆”多，企业规费负担重，问题相对集中，大到政府部门、行业协会，小到街道居委会，形成文件明确规定的收费就有上百个，如，土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。从房地产业项目开发管理审批流程可以看出，各行政管理部门之间的工作衔接得相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳手续，下一个环节的管理部门就不会再办下去，房地产开发项目就会中断。因此，正常情况下，房地产开发企业不可能存在拖欠规费问题，但实际情况并非如此，从我们的检查的企业情况看，房地产开发企业大都存在预提各项规费数额大，有的配套工程已经完工验收之后也不及时结转工程成本，而是长期挂账，滚动使用，形成的原因主要有几方面：
一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发企业照样计提挂账。
二是：规费抵免收益，即：地方政府在加快当地城市建设步伐中，为减轻财政支出的压力，往往在招标房地产开发项目上附加一些配套开发建设项目，由房地产公司无偿为有关部门承担“形象工程”、“领导工程”等，承担这些工程可以按规定享受“规费抵免”，政府不用给房地产公司工程款，对房地产公司应缴的地方性收费项目给予减免或降低收费标准，对无权做主减免的规费，则“暗箱”操作，给予私下“照顾”，不再收取，但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的标准预提挂账。
三是：由于房地产开发企业在地方经济中占据重要位置，企业与政府之间的“关系”较近，加上政府的各项规费征收随意性较大，通过疏通各种关系长期挂账（实际已不再支付），如某房地产开发有限公司1997年按照政府有关部门的收费文件，预提政府配套、水电暖安装、房产交易费、人防费等920万元长期挂“预提费用”科目，纳税人已通过各种关系或优惠政策的许可，实际已不用再支付，未按规定冲减开发成本，这种情况在房地产业比较普遍。
检查过程中，应重点审查各项费用计提是否有政府文件规定，是否按规定标准计提；查明各项规费未正常缴纳的真实原因，如：规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书，在此基础上，根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法性原则，从严掌握税前扣除范围和标准。
此类问题各地要结合当地政府正在开展的房地产开发行业规费“双清”工作，本着实事求是的原则处理。
7、职工福利性支出挤占成本费用
（1）将为内部职工集资建房差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本；
（2）虚列费用。巧借名目为职工报销生活费用和造假人员名单位虚列工资等方式，多列工资总成本；通过广告公司、营销策划公司的费用支出。
需要重点关注的风险点
一、核定征收问题---从2006年开始，房地产开发企业一律不得事前采用核定征收的方式。如果再有这种情况，即使在征收局认可的情况下，在税务稽查时也是过不了关的，对企业来说风险还是要自己承担。
二、税收优惠问题。---重点审查其优惠资格问题。某商业物流公司利用劳动就业企业转移利润案件。因为31号文件规定，从2006年1月1日开始不得享受税收优惠，但是以前已经审批的继续有效。
三、财产损失问题—13号令的规定。一般来说，房地产企业有形资产损失的可能性不大，从货币资金上来看，赖别人钱的情况倒是时有发生。但是考虑到财产损失一般都为大数字，要注意。大额财产损失必须根据13号令，要有中介机构的鉴定报告。
四、补贴收入问题---1995年6号文件。减免的土地出让金如何纳税问题。国税发[1995]81号文件。
问：减免的土地出让金到底算不算补贴收入？这个问题在部分地方省极税务局已经明确属于。按照其性质看实质就是补贴收入。
五、内外资企业跨期费用问题----已经暂估的成本可以扣除，其余以前年度没有扣除的，不得在当年度补扣的规定适用范围。外资企业没有跨期费用的限制。
分为三类：
1.以前年度实际发生，没有取得发票。
2.以前年度实际发生，在第二年汇算清缴前取得发票。
3.完工后实又发生的成本，这三种情况，一定要分清楚。
--案例。极端的例子，当年度的最后一天，接受的发票，在汇算清缴期没有扣除，在第二年扣除。为了不让企业人为的调整利润，不允许扣除。
六、假按揭问题。案例，强调了职能部门配合的重要性。账目上，预收账款总帐和明细帐不符合，或者将按揭贷款计入“短期借款”要审查其借款合同。或者伪造销售合同。
七、以收入的名义非法集资的问题。某公司案例。
八、弥补亏损的问题。内资—外资的规定。2006年56号文件。对于内资企业，当年的亏损可以用查增的应纳税所得额弥补，但是以前年度5年一内的不能弥补，这实际上是对企业的一种处罚措施。但外资企业则没有查增的应纳税所得额不能弥补以前年度亏损的规定。
九、公益救济性捐赠---重点审查其是否为公益救济性捐赠，要提供捐赠的专用票据才可以，否则一律不能扣除。至于比例的计算倒是在其次。
十、业务真实，没有取得合法的扣税凭证问题。不再争论，一律作为一类问题列出来。例如白条列支成本等。
十一、成本检查过程中，注意成本的分摊问题。开发成本发现虚增，要分配到已完工成本和未完工成本。成本分摊一经发现，就是大数字、大问题。
十二、关于预计利润率大于实际利润率造成的退税问题。外资和内资有区别。正因为如此，对于跨期费用的政策可能影响内资企业极大的利益。
十三、产权置换问题。在预售阶段是否征税，是个有争议的问题。但是在销售阶段，则毫无争议。省局已经明确，预售阶段的产权置换不征收所得税。
十四、土地使用权出让的问题。审查国有土地使用权证件，有的时候备注栏次会注明。要特别注意转让合同价款的真实性，必要时可以到对方去调查。
某公司伪造法院判决书案例。
十五、成本按照80%预估的问题，看是否达到完工标准，如果达到完工标准的，一律要重新计算成本，如果没有达到完工标准，就没有必要去做这个工作了。
十六、地税机关对代开的发票审查不严的问题。某公司案例。明明是05年的发票，涂改后写入04年。另外其他应付款，不知道应付谁的钱。
十七、预提费用的问题。外资和内资有区别，内资在目前的政策条件下，一律不得预提。31号文件的原则。外资如果预提的话，也必须报税务机关批准。
发现有预提，其实也不见得是真正的预提，可能是该项目费用未实际支付，没有取得发票的项目，例如：某公司案件。
十八、关于三年应付款和两年应付款问题。
内资三年应付款。---财产损失的13号令规定。
外资两年应付款问题。--国税发[2000]195号文件。
十九、关联交易问题。北京杰宝公寓将1-3层底墒无偿由关联单位使用经营的案例。这是一个比较极端的案例。
二十、自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。
视同销售，内外资有区别。外资没有视同销售的概念。
二十一、不配比结转成本问题。例如，没有售出就结转了成本，或者结转了80%成本。
问题：成本对象完工后，发生的费用。是否调整以前的销售成本？
31号文件的表述：首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。
属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
如果：项目已经完工，大部分房屋已经售出，就存在房地产商有成本没有收入的局面。房地产前期缴税，后期亏损。
二十二、广告费、业务宣传费、业务招待费的规定
31号文件规定了可以三年递延，但是在06年以前是不允许实施的。要特别关注广告费用的真实性，要审查广告见诸媒体的时间，要审查广告合同。---84号文件的规定。
注意在预售阶段三项费用一律不得扣除。这是检查中要注意的要点。
二十三、利息
同一般企业不同点：
1．一般企业的贷款利息，要么资本化，要么费用化。没有成本化的问题。而房地产企业由于其生产的产品特殊性，对于其他企业来说房屋是固定资产，而对于房地产企业来说房屋是其库存商品。在房屋竣工之前，要对利息成本化。利息成本化意味着不能在预售阶段税前扣除。要严格审查开发企业的财务费用账户。
这是房地产的特殊规定，预收收入征税也是特殊规定，对于一般工商企业来说，取得预收账款，如果商品尚未发出的话，是不需要交纳税款的。
2．对个人或其他企业贷款，利息率标准的问题。1114号文件。
3．84号文件的一般规定。防止弱化资本的规定。
二十四、代收款项的处理
自己开发票或纳入价内的，收支两条线。计税，将来移交给政府部门，则可以扣除。
有关部门开发票且没有纳入价内的，作为代收款项不缴纳所得税。
是否纳入价内，关键是要看销售合同。
二十五、没有预售许可证取得的资金，是否按照预售收入纳税？
预售收入的范围是什么？是否包含收取的一些费用。
第五部分：税务处理
一、是否定偷税，强调个案处理。暂时不议论。
二、查增的应纳税所得额不得弥补以前年度亏损。
三、虚报亏损不定性为偷税，而是定性为编造虚假计税依据。
简单说这些，因为这涉及到我们检查出来的税款成果问题。比如说，当年有亏损300万，你检查出来了1000万，报1000万就不合适。而如果去年有300万亏损，你递减了报700万也不对。
今天和大家讨论的内容就是这些。由于水平有限，如果有错误之处，请在座各位指出来。
最后，祝大家工作顺利，国庆节快乐！
谢谢大家！