近几年来，住宅产业市场与住房保障之间的矛盾日渐突出。一方面实现住宅的商品化、市场化、产业化是我国乃至世界房地产业的大势所趋。另一方面，短时期内快速的商品化和市场化，不可避免地产生了高房价问题，大部分的普通民众的人均可支配收入增长速度远远赶不上房价的涨速。无疑，我国原本就已滞后的住房保障制度面临着前所未有的巨大压力。
住宅产业的特殊性和我国房地产市场的初级性，共同导致了市场化与住房保障之间日益突显的矛盾。从产品属性上分析，这一矛盾产生的基础是住宅商品性与社会性之间的天然差别；从制度演变的角度考量，这一矛盾产生的根源是我国住房体制改革过程中出现的某些失误。
住宅作为关系国计民生的基础性产业，首先必须满足其所承担的社会保障功能。居住权是人类的最基本的权利之一。各国政府都有义务为本国居民提供合适的、可租得起、可买得起的住宅，此即住宅的社会属性。其次，住宅产业作为房地产业的重要组成部分，又是拉动内需、推动经济增长、增加财政收入的支柱产业，只有实行商品化，充分发挥市场配置资源的优势，才能实现它的这一功能。
福利分房时代，在满足了住宅社会属性的同时，却极端的忽略了其商品属性。正是为了让住宅业成为国民经济新的增长点和需求点，以弥补亚洲金融危机后国内经济增长乏力的现实，1998年出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面实施由福利化分房向货币化分房的体制转变。
而且，当初设计政策时充分考虑到过渡性问题，《通知》中明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”
但后来的实践证明，制度演化从福利分房的极端走向了市场买房的另一个极端。住宅产业市场化的速度远远超出了政策设计者们的预料，商品住宅成为市场供应的绝对主流，而且大户型、高档住宅成为市场热点。与此同时，廉租房建设严重滞后，即使去年中央三令五申，但截止年底仍有145个城市根本没有启动；经济适用房不仅从未成为供应主流，而且其供应比重居然持续下降，按国家统计局的数据，经济适用房销售面积占全国住宅总销售面积的比重，由1999年的21%下降到2004年的不足10%。
那么，该如何纠正这一不合理倾向，又该如何深层次化解住宅商品化与社会化
、市场化与住房保障之间一直存在的矛盾？在构建和谐社会的社会背景下，其实，近两年房地产宏观调控的重点正在发生变化，新出台的诸多政策多向中低收入阶层倾斜，着力推进住房保障建设正成我国住宅产业发展的主旋律。
解决之道，其实并不复杂。纠正市场化之滥需要狠抓两方面的工作。首先，坚定不移地把住房保障工作迅速推进下去，其核心是扩大廉租房受益面，重心是改良经济适用房、扩大供应规模，并加快推动限价房的试验及铺开，难点在于建立一套包括公房和非公房在内的住房租赁体系，其它辅助措施还包括增加或完善公积金、购房贴息、购房减税等等。其次，要有条不紊地调整住宅供应结构，“70/90”是优化供应结构的硬指标，同时也是迫不得已的计划经济机制，各地既要严格落实，又要结合地方具体情况，不要盲目追求比之更高的中小户型比例，以避免几年之后出现供应过剩的隐患。
“两手抓，两手都要硬”。在目前回头强化住宅社会属性的时候，又要警慎“右倾主义”抬头，近来广州等地单位自建房、福利分房的思潮似有卷土重来之势。务必要坚持一个原则：加强住房保障、关注弱势群体，并非意味着要否定或颠覆住宅商品化、市场化的大方向。否则，极有可能再尝一遍住宅制度左右摇摆酿成的苦酒。
住宅产业的特殊性和我国房地产市场的初级性，共同导致了市场化与住房保障之间日益突显的矛盾。从产品属性上分析，这一矛盾产生的基础是住宅商品性与社会性之间的天然差别；从制度演变的角度考量，这一矛盾产生的根源是我国住房体制改革过程中出现的某些失误。
住宅作为关系国计民生的基础性产业，首先必须满足其所承担的社会保障功能。居住权是人类的最基本的权利之一。各国政府都有义务为本国居民提供合适的、可租得起、可买得起的住宅，此即住宅的社会属性。其次，住宅产业作为房地产业的重要组成部分，又是拉动内需、推动经济增长、增加财政收入的支柱产业，只有实行商品化，充分发挥市场配置资源的优势，才能实现它的这一功能。
福利分房时代，在满足了住宅社会属性的同时，却极端的忽略了其商品属性。正是为了让住宅业成为国民经济新的增长点和需求点，以弥补亚洲金融危机后国内经济增长乏力的现实，1998年出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面实施由福利化分房向货币化分房的体制转变。
而且，当初设计政策时充分考虑到过渡性问题，《通知》中明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”
但后来的实践证明，制度演化从福利分房的极端走向了市场买房的另一个极端。住宅产业市场化的速度远远超出了政策设计者们的预料，商品住宅成为市场供应的绝对主流，而且大户型、高档住宅成为市场热点。与此同时，廉租房建设严重滞后，即使去年中央三令五申，但截止年底仍有145个城市根本没有启动；经济适用房不仅从未成为供应主流，而且其供应比重居然持续下降，按国家统计局的数据，经济适用房销售面积占全国住宅总销售面积的比重，由1999年的21%下降到2004年的不足10%。
那么，该如何纠正这一不合理倾向，又该如何深层次化解住宅商品化与社会化
、市场化与住房保障之间一直存在的矛盾？在构建和谐社会的社会背景下，其实，近两年房地产宏观调控的重点正在发生变化，新出台的诸多政策多向中低收入阶层倾斜，着力推进住房保障建设正成我国住宅产业发展的主旋律。
解决之道，其实并不复杂。纠正市场化之滥需要狠抓两方面的工作。首先，坚定不移地把住房保障工作迅速推进下去，其核心是扩大廉租房受益面，重心是改良经济适用房、扩大供应规模，并加快推动限价房的试验及铺开，难点在于建立一套包括公房和非公房在内的住房租赁体系，其它辅助措施还包括增加或完善公积金、购房贴息、购房减税等等。其次，要有条不紊地调整住宅供应结构，“70/90”是优化供应结构的硬指标，同时也是迫不得已的计划经济机制，各地既要严格落实，又要结合地方具体情况，不要盲目追求比之更高的中小户型比例，以避免几年之后出现供应过剩的隐患。
“两手抓，两手都要硬”。在目前回头强化住宅社会属性的时候，又要警慎“右倾主义”抬头，近来广州等地单位自建房、福利分房的思潮似有卷土重来之势。务必要坚持一个原则：加强住房保障、关注弱势群体，并非意味着要否定或颠覆住宅商品化、市场化的大方向。否则，极有可能再尝一遍住宅制度左右摇摆酿成的苦酒。