看了有关两会“1号提案”的报道，我的第一感受是：所谓“通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，让每一户中低收入家庭都能够在不久的将来实现‘居者有其屋’的梦想”，带有浓厚的福利经济色彩，严重高估了初级工业化国家的经济实力，同时忽视了不断提升的人口结构城市化比例以及由此决定的中低收入家庭住房需求的快速增长，说到底是脱离国情的大话，也是危险的空话。
我绝不否认政府动用财政资源参与投资建设经济适用房和廉租房的必要性，也充分赞同县级以上城市全民建设经济适用房和廉租房的政策，但我清楚地知道，在市场经济制度下，当今世界实行类似经济适用房、廉租房等本质上属于福利住房制度并以此占住房领域主导地位的国家及地区，无一不是工业化发达的经济体，其人均国民收入大都超过20000美元。即使一些人均国民收入远远超过中国的国家，例如2005年人均国民收入接近15000美元的韩国，其住房制度的福利经济成分也没有占据主导地位。不仅如此，在人均国民收入超过4000美元的美国和日本，其住房领域的市场经济成分也远远大于福利经济成分。如此说来，就算福利住房制度不是市场经济国家的惟一选择，但也不是在任何发展阶段都有能力由政府全面解决国内中低收入家庭的住房问题。
值得注意的是，在中国，不可能在“不久的将来”让每一户中低收入家庭分享经济适用房或廉租房的原因，不仅仅是由于人均国民收入刚刚达到2000美元的初级工业化水平，更重要的是由于人口众多，尤其是伴随工业化进程的人口结构城市化比例处在快速提升的状态。统计数据表明，最近5年全国城市人口每年增加值近2000万人，其中绝大多数来自农村人口向城市的转移，他们显然应当计算在新增城市中低收入家庭当中。如果将尚未纳入统计范围但实际由农村进入城市的人口计算在内，这一数字恐怕超过3000万人，甚至更多。
接下来是一道颇为简单的算术题。姑且假设城市现有中低收入家庭已充分分享了经济适用房和廉租房，仅仅按照每年全国城市新增人口数3000万人计算，人均25平方米的建筑面积，意味着每年要新增7.5亿平方米的经济适用房和廉租房建筑面积，大致相当于2006年全国房屋竣工面积的1.45倍；而就算全国经济适用房和廉租房的平均造价是每平方米1800元，也意味着全国每年需要新增13500亿元的投资规模，几乎相当于2006年全国商品住宅投资总额的100％。毫无疑问，随着时间的推移，经济适用房和廉租房的平均造价势必逐渐上涨，相应的投资规模也注定要水涨船高。
理性分析的结果是，鉴于目前经济适用房和廉租房占全部住房的比例偏低，远远无法满足城市中低收入家庭的住房需求；鉴于中国城市人口比例将在未来不到20年的时间里达到或者接近70％，全国城市人口将由目前的5.8亿人增长到10亿人左右；鉴于经济适用房特别是廉租房建设需要动用规模巨大的政府财政资源，而且涉及规模更大的固定资产投资规模，因此，至少在同样长的时间内，经济适用房和廉租房也不可能“让每一户中低收入家庭都实现‘居者有其屋’的梦想”，更不必说在不改变当前宏观调控政策的前提下实现这一假想目标的可能性。
说到底，人口众多尤其是城市人口快速增长的国情，决定了中国不可能也不应当将经济适用房和廉租房作为满足国民住房需求的主要工具，倒是应当鼓励更多的国民通过自身努力购买普通商品房或者不含政府补贴的住房。我所说的不应当，是由于过早地在中低收入家庭当中全面推行带有浓厚福利经济色彩的住房制度，将在一定程度上助长国民对劳动采取消极怠惰的态度，不是主要依靠提高自身劳动的生产效率以及相应的收入增长，而是主要依靠政府补贴满足其住房需求。由于财富是由劳动创造，一国财富的增长取决于国民的劳动意愿尤其是提高劳动生产率的意愿，或者说是在劳动报酬上追求超越人均收入水平的意愿，因此，过早地全面推行经济适用房和廉租房制度，必将阻碍中国经济长期健康增长。
令人担忧的是，目前在“80后”人群当中，已经出现了厌恶劳动的苗头。如果不加以积极引导，随着人口红利效应的减弱，在劳动人口增长速度低于不劳动人口增长速度的情况下，不仅福利住房制度将面对更大的挑战，而且经济增长目标也难以实现。值得注意的是，在很大程度上，目前在住房领域由福利经济制度占主导地位的国家及地区，几乎无一不在通过贸易和非贸易的管道依赖非本国的劳动力资源。然而，作为世界头号人口大国，中国永远不可能在劳动力资源上依赖别人。
我之所以说别对经济适用房和廉租房期望过高，原因盖出于此。至于预期中的经济适用房和廉租房建设是否足以对目前的普通商品房价格构成冲击，请看下回分解。
我绝不否认政府动用财政资源参与投资建设经济适用房和廉租房的必要性，也充分赞同县级以上城市全民建设经济适用房和廉租房的政策，但我清楚地知道，在市场经济制度下，当今世界实行类似经济适用房、廉租房等本质上属于福利住房制度并以此占住房领域主导地位的国家及地区，无一不是工业化发达的经济体，其人均国民收入大都超过20000美元。即使一些人均国民收入远远超过中国的国家，例如2005年人均国民收入接近15000美元的韩国，其住房制度的福利经济成分也没有占据主导地位。不仅如此，在人均国民收入超过4000美元的美国和日本，其住房领域的市场经济成分也远远大于福利经济成分。如此说来，就算福利住房制度不是市场经济国家的惟一选择，但也不是在任何发展阶段都有能力由政府全面解决国内中低收入家庭的住房问题。
值得注意的是，在中国，不可能在“不久的将来”让每一户中低收入家庭分享经济适用房或廉租房的原因，不仅仅是由于人均国民收入刚刚达到2000美元的初级工业化水平，更重要的是由于人口众多，尤其是伴随工业化进程的人口结构城市化比例处在快速提升的状态。统计数据表明，最近5年全国城市人口每年增加值近2000万人，其中绝大多数来自农村人口向城市的转移，他们显然应当计算在新增城市中低收入家庭当中。如果将尚未纳入统计范围但实际由农村进入城市的人口计算在内，这一数字恐怕超过3000万人，甚至更多。
接下来是一道颇为简单的算术题。姑且假设城市现有中低收入家庭已充分分享了经济适用房和廉租房，仅仅按照每年全国城市新增人口数3000万人计算，人均25平方米的建筑面积，意味着每年要新增7.5亿平方米的经济适用房和廉租房建筑面积，大致相当于2006年全国房屋竣工面积的1.45倍；而就算全国经济适用房和廉租房的平均造价是每平方米1800元，也意味着全国每年需要新增13500亿元的投资规模，几乎相当于2006年全国商品住宅投资总额的100％。毫无疑问，随着时间的推移，经济适用房和廉租房的平均造价势必逐渐上涨，相应的投资规模也注定要水涨船高。
理性分析的结果是，鉴于目前经济适用房和廉租房占全部住房的比例偏低，远远无法满足城市中低收入家庭的住房需求；鉴于中国城市人口比例将在未来不到20年的时间里达到或者接近70％，全国城市人口将由目前的5.8亿人增长到10亿人左右；鉴于经济适用房特别是廉租房建设需要动用规模巨大的政府财政资源，而且涉及规模更大的固定资产投资规模，因此，至少在同样长的时间内，经济适用房和廉租房也不可能“让每一户中低收入家庭都实现‘居者有其屋’的梦想”，更不必说在不改变当前宏观调控政策的前提下实现这一假想目标的可能性。
说到底，人口众多尤其是城市人口快速增长的国情，决定了中国不可能也不应当将经济适用房和廉租房作为满足国民住房需求的主要工具，倒是应当鼓励更多的国民通过自身努力购买普通商品房或者不含政府补贴的住房。我所说的不应当，是由于过早地在中低收入家庭当中全面推行带有浓厚福利经济色彩的住房制度，将在一定程度上助长国民对劳动采取消极怠惰的态度，不是主要依靠提高自身劳动的生产效率以及相应的收入增长，而是主要依靠政府补贴满足其住房需求。由于财富是由劳动创造，一国财富的增长取决于国民的劳动意愿尤其是提高劳动生产率的意愿，或者说是在劳动报酬上追求超越人均收入水平的意愿，因此，过早地全面推行经济适用房和廉租房制度，必将阻碍中国经济长期健康增长。
令人担忧的是，目前在“80后”人群当中，已经出现了厌恶劳动的苗头。如果不加以积极引导，随着人口红利效应的减弱，在劳动人口增长速度低于不劳动人口增长速度的情况下，不仅福利住房制度将面对更大的挑战，而且经济增长目标也难以实现。值得注意的是，在很大程度上，目前在住房领域由福利经济制度占主导地位的国家及地区，几乎无一不在通过贸易和非贸易的管道依赖非本国的劳动力资源。然而，作为世界头号人口大国，中国永远不可能在劳动力资源上依赖别人。
我之所以说别对经济适用房和廉租房期望过高，原因盖出于此。至于预期中的经济适用房和廉租房建设是否足以对目前的普通商品房价格构成冲击，请看下回分解。