房地产开发中的几点注意问题


房地产开发中的几点注意问题

笔者根据这几年在房地产领域接触的实例,对开发过程中的一些应该注意的问题总结了一下,

一、        地产公司内部设置

一般的房地产公司的机构设置为综合部、预算部、材料部、财务部、工程部、营销部,这种通用的职能设置能够满足正常开发需要。但是应当注意,综合部应兼顾前期手续办理工作,财务部、工程部给予配合。此外,因人而宜,挖潜增效,职员在精不在多,尽量减小管理半径,降低管理成本,增强知识积累,集思广益,提高工作效率,才能获得利润的最大化。

二、        土地办理过程中

地产公司通过招、拍、挂取得开发用地,要尽可能取得干净土地,也就是所谓的没有历史遗留问题;具体讲是指不需拆迁的,新的拆迁政策执行后,拆迁难度可想而知,公司拆迁力度始终与政府无法比及;地上配电室、树木、地下管线迁移属于垄断行业掌控,协调后期的迁移问题阻力不小,往往会拖延即定工期,这点笔者深有体会。

另外,土地证的办理及配套费的交纳过程中,应详细调查相应的国家优惠政策,结合公司实际,争取降低费率,进而减小成本,相应提高利润;

此外,拍卖的土地要提前清楚它的规划用途、容积率等等技术指标,核算成本利润,确定利润率大小,也尤为重要。

三、        建设过程中

1、              对参建队伍的管理

1)、用好监理

工程项目中,由于地产公司其侧重面不同,因此在现场技术、质量、进度管理中,要用好监理,发挥其最大能动性。对监理的管理要建立在充分了解和信任的基础上,有张有弛,适当的管理加控制来达到质量、技术、进度的预期目标;

2)、合同约束

合同是交易中的重要法律文件,对合同的约定要全面,就需要有经验的专家对合同进行审定,能够对后期造成影响的条款要斟酌仔细,任何过程中的分歧到最终还是要依靠合同来指导解决。

2、对影响进度、资金、利润的分项工程要引起足够重视

特别要提到基础工程设计施工,以济南为例,地下水丰富,地质条件错综复杂,加上旧城改造项目较多,周围建筑物分布距离近,因此,对于基础工程,尤其是深基坑工程,其降水、支护、隔水等分项工程的施工安全系数受到影响。仅去年一年,因降水造成的周围建筑物损坏及由此引发的纠纷就多达数起,直接及间接损失巨大(济南市2006年已颁布有针对性的深基坑工程暂行管理规定)。

我们知道工程基础部分的造价占到整体造价的30%左右,不仅投资额度大,而且直接影响正负零上的预售成本回收,银行贷款的偿还。

作为地产公司要学习先进经验,招标本地有经验的施工队伍,组织专家论证,要有充分的安全储备,不能因小失大,其后果不仅仅是经济损失,更重要的是无形的形象影响。

四、        销售工作

06-07年济南房地产销售市场并不景气,开发面积与销售面积对比较前几年有所下降,购房人持币观望状态下形成的趋于理性的投入,让开发商不得不转而关注项目的品质,提高自身的服务。营销在这个过程中起着重要作用,营销方案的推广要开拓思维,媒体广告投入属于静态投资,应尽量减少投入,多采用互动动态宣传,调动起业主的积极性,这方面有的公司搞的不错,可以借鉴。

此外,建立自己的销售营销队伍,可以省下的销售代理费,其实就是利润变现,其实不管黑猫白猫老鼠的就是好猫,销售的最终目的就是卖出房子,健全激励机制,挖掘潜力,发挥公司内部员工的最大社会关系和积极性。