房地产开发中的几点注意问题

笔者根据这几年在房地产领域接触的实例，对开发过程中的一些应该注意的问题总结了一下，

一、        地产公司内部设置

一般的房地产公司的机构设置为综合部、预算部、材料部、财务部、工程部、营销部，这种通用的职能设置能够满足正常开发需要。但是应当注意，综合部应兼顾前期手续办理工作，财务部、工程部给予配合。此外，因人而宜，挖潜增效，职员在精不在多，尽量减小管理半径，降低管理成本，增强知识积累，集思广益，提高工作效率，才能获得利润的最大化。

二、        土地办理过程中

地产公司通过招、拍、挂取得开发用地，要尽可能取得干净土地，也就是所谓的没有历史遗留问题；具体讲是指不需拆迁的，新的拆迁政策执行后，拆迁难度可想而知，公司拆迁力度始终与政府无法比及；地上配电室、树木、地下管线迁移属于垄断行业掌控，协调后期的迁移问题阻力不小，往往会拖延即定工期，这点笔者深有体会。

另外，土地证的办理及配套费的交纳过程中，应详细调查相应的国家优惠政策，结合公司实际，争取降低费率，进而减小成本，相应提高利润；

此外，拍卖的土地要提前清楚它的规划用途、容积率等等技术指标，核算成本利润，确定利润率大小，也尤为重要。

三、        建设过程中

1、              对参建队伍的管理

（1）、用好监理

工程项目中，由于地产公司其侧重面不同，因此在现场技术、质量、进度管理中，要用好监理，发挥其最大能动性。对监理的管理要建立在充分了解和信任的基础上，有张有弛，适当的管理加控制来达到质量、技术、进度的预期目标；

（2）、合同约束

合同是交易中的重要法律文件，对合同的约定要全面，就需要有经验的专家对合同进行审定，能够对后期造成影响的条款要斟酌仔细，任何过程中的分歧到最终还是要依靠合同来指导解决。

2、对影响进度、资金、利润的分项工程要引起足够重视

特别要提到基础工程设计施工，以济南为例，地下水丰富，地质条件错综复杂，加上旧城改造项目较多，周围建筑物分布距离近，因此，对于基础工程，尤其是深基坑工程，其降水、支护、隔水等分项工程的施工安全系数受到影响。仅去年一年，因降水造成的周围建筑物损坏及由此引发的纠纷就多达数起，直接及间接损失巨大（济南市2006年已颁布有针对性的深基坑工程暂行管理规定）。

我们知道工程基础部分的造价占到整体造价的30%左右，不仅投资额度大，而且直接影响正负零上的预售成本回收，银行贷款的偿还。

作为地产公司要学习先进经验，招标本地有经验的施工队伍，组织专家论证，要有充分的安全储备，不能因小失大，其后果不仅仅是经济损失，更重要的是无形的形象影响。

四、        销售工作

06-07年济南房地产销售市场并不景气，开发面积与销售面积对比较前几年有所下降，购房人持币观望状态下形成的趋于理性的投入，让开发商不得不转而关注项目的品质，提高自身的服务。营销在这个过程中起着重要作用，营销方案的推广要开拓思维，媒体广告投入属于静态投资，应尽量减少投入，多采用互动动态宣传，调动起业主的积极性，这方面有的公司搞的不错，可以借鉴。

此外，建立自己的销售营销队伍，可以省下的销售代理费，其实就是利润变现，其实不管黑猫白猫老鼠的就是好猫，销售的最终目的就是卖出房子，健全激励机制，挖掘潜力，发挥公司内部员工的最大社会关系和积极性。