2007年3月16日，这本是一个极为普通而平凡的日子，但是这个日子对于未来中国房地产与当今立法史来说，是具有历史意义的一天。就在这一天，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》，并定于2007年10月1日起施行。这部历经了13年之久，在被反复酝酿和广泛讨论下，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。这对推进中国经济改革和建设法治国家具有重要意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，为中国政治文明迈出了重要一步。
近日，房地产业界多方人士热议《物权法》，对这部酝酿已久的大法表达自己的心情和理解。
多方人士热议《物权法》
一． 您如何理解《物权法》颁布的意义？
刘维新：《物权法》应该说有几大特点，第一，最初的草案稿和定稿有了恨大的区别，初稿的时候更加强调私有制，最后的定稿还是强调坚持我国的以公有制为主体的这一制度，一开始就比较明确了，因为物权法就是规定权利的，应该说是与我们目前执行的政策性吻合的 特别是我们从2003年到现在，房地产一直处于宏观调控的状态，从121文件一直到九部委的国八条、国六条和十五条等，我最近仔细研究了宏观调控的政策，这其中贯彻了一条基本的新政精神，也就是说过去的房地产的价格是由房地产商来定的，那么下一步呢？在理论界争论的比较多了，就是我们国家的房地产究竟是自由的市场经济还是由政府干预的、宏观调控下的市场经济，就明确了为什么人的问题，明确指出要为大多数的人这样一个目标已经被明确下来，目前我们争论的焦点很突出。
《物权法》明确了要坚持社会主义初级阶段的基本方向，要以公有制为主体，多种经济相结合的这样一种体制，而且我们国家的市场是政府参与和干预的市场，不是建立自由的市场。
第二，强调了征用土地以后对农民的基本补偿，保证了农民的基本权利，并作了明确的规定，这在过去是没有的，过去的法律没有规定这么细的，着眼点是清向大多数的人。
以上两点事非常突出的。
关于所有权的问题，如所有权“房屋使用权”和“土地70年”，这次没有强调，这就对下一步的房产政策的改革留有余地，奠定了基础，因为《物权法》是个大法，国家立了法，不能朝令夕改，因为。“70年”的概念。对开征物业税是有阻力的。
第三，延续了当前的宏观调控政策，对国有权、私有权和集体所有权这三者划分的非常清楚，而没有过分的强调私有，而是更偏重和国有所有权和集体所有权，这三大特点非常清楚。
有了《物权法》，下一步国家在进一步进行税制改革，包括企业所得税，那么我们国家就会进一步逐步建立起有政府干预的完整的市场体系。我国不是要建立一个自由的市场经济，实际上，在一些资本主义国家也不是完全的市场经济，也不是有钱就能想买什么就买什么的，他们也只是那自由等攻击我们。所以，依我看，《物权法》是一部非常好的法律。而且可以管许多年，更主要的是在许多年里给其他相关的法律的修改留下了空间，包括私营权、农村建设用地、以及各方面的关系等等都照顾到了，都作了明确的规定。是非常完整的一部法律。
史勇：意义非常大,它赋予私有财产合法地位，从此私有财产与公共财产具有平等的法律地位。长期以来，作为老百姓付出极大的房产，一直没有个合理的地位，拥有的只是有一定期限的使用权。《物权法》明确了人们的权利是很大的进步，《物权法》的平等保护原则，是对公民基本人权的保护。私有财产权是公民的基本权利，它与生命权、自由权一起被并称为公民的三大基本权利。对于房地产行业来说，物权法可以看作保护购房者合法权益不受侵害的有力手段。
黄 伟：《物权法》的出台，既在广义上充分体现现代治国体制的转变，也在狭义上反映出民众物权状态发生了根本性变化。但就目前社会发展现状与阶段而言，我认为作为标志着中国民法典向诞生迈出关键一步的《物权法》，其象征意义要远远大于实际执行的意义。通过通读《物权法》后我认为，《物权法》中诸多章节的内容在以往的法律条款中是未曾见到和明确的，首次将“私人”、“私人所有权”以及“私人财产”等词汇纳入法律条款中并明确受到法律保护，是《物权法》具有划时代意义的真正体现。在坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的经济体制下，私人财产处在何等的法律地位是困扰国人的症结，日渐富足的民众在过上有产生活的同时，保护自身财产免受侵害的迫切心愿自始其中。《物权法》“依法保护私人财产”纳入法律条款当中并加以明确，象征着国家“以人为本”的施政方略开始逐步贯彻和实施。因此我认为，颁布《物权法》的重要意义在于，“私人”与“国家和集体”真正享有同等的法律地位，自此全民构建和谐社会不可或缺的必要条件和重要要件已经开始真正的形成。
裴建华：一、从物业管理行业的角度看，《物权法》的颁布，无疑是物业管理立法的又一重大进步。首先，《物权法》作为调整财产关系的民事基本法律，将物业管理活动的一些基本概念，以法律形式予以确认，使得物业管理立法层次得以上升到法律高度；同时，还将《物业管理条例》确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度，由行政法规上升为法律，提高了适用范围及效力等级。其次，在解决物业管理中单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性问题上，《物权法》明确规定应该遵守少数服从多数的原则。因此，《物权法》的公布与实施，将有利于保障《条例》的贯彻落实，使物业管理活动更加有法可依，能够更好地维护业主和物业管理企业的合法权益。
二、《物权法》对物权归属的明晰，为物业管理痼疾正本清源。多年来，物业管理实践中产生的不少矛盾纠纷在一定程度上源于相关权利的界定不清，而明确物的归属、定分止争正是《物权法》的精髓所在。
三、《物权法》严格约束了业主行为，有利于维护业主的共同利益。也强化了业主在物业管理活动中的义务，有利于物业管理中此类纠纷的处理，有利于维护业主的共同利益，有助于建立物业管理和谐社区。
四、正确认识《物权法》颁布对物业管理工作提出的新挑战。
寇海龙：今年两会上高票通过的《物权法》一经推出，即牵动了百姓、房产业内外人士、媒体的极大关注和讨论，一时之间围绕70年产权续期、废除住宅禁商、业主对社区共有部分享有的权利、车位等等成为了时下热门话题。
作为一部关系社会民生的国家法规，《物权法》对房地产行业的影响必定是深远的，无论是对以商品房建设为主的开发行业、还是从事居间、代理业务的经纪行业，都会因《物权法》的产生而或多或少改变行业现状，这种改变上到房地产企业经营策略的调整，比如有可能会出现开发商在10月1日《物权法》正式实施前加紧对车位的销售；下到对社区商业配套的重新规划，房地产企业不得不采用各种办法来接住政府抛出的这颗与消费者权益息息相关的“炸弹”式政策。
尚志勇：我国《宪法》从宏观和原则的角度规定了我国的财产所有制度为“以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”而此次新中国成立后首次颁布的《物权法》则第一次全面、系统地对我国的财产所有制度即社会主义基本经济制度进行了微观层面的具体化和细化。它集中明确了国家、集体、私人和其他权利人的物权，系统规定了物权的类型、取得方法、变更、转让以及保护的原则和方式等，从而成为广大人民保护自己私有财产和公有财产即物权的有力法律武器。
其次，《物权法》通过确认物的归属和变动规则，明确所有权、用益物权和担保物权的内容，为市场经济的产权明晰、公平竞争等基本原则提供了前提性和结果性的保障，有利于从根本上规范和保障市场经济秩序，并保护各类市场主体的平等地位和发展权利。
另外，随着改革开放和发展社会主义市场经济以来，人民群众生活普遍改善，他们通过辛勤劳动积累了大量的合法财产，《物权法》以民事基本法律的形式明确保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权等，以维护人民群众的切身利益，激发人们创造财富的活力，有利于促进社会发展与和谐。
从总体上讲，我认为，《物权法》可以说是民事财产关系领域内的“小宪法”。
苏宝炜：《物权法》第一次以法律形式对业主的建筑物区分所有权做出专章规定，这对于维护业主的权利具有非常重要的意义。为过去频频因权属不清导致的一系列物管纠纷找到了司法救济的途径，也为业主自治在法律上提供了依据。不仅明确了业主对建筑物区分所有权，还对住宅小区道路、车库、绿地等建筑物区划内公共空间进行了归属界定，并通过明确所有权归属定纷止争，解决争议显得尤为重要。这将意味着任何人都不能以任何方式和理由，对属于小区业主共有的空间进行占有或牟利。而随着《物权法》的颁布和即将实施，中国物业管理的发展也将处于全面变革的关键时期，物业管理企业与业主的关系必将面临彻底的调整，法律赋予和保障下的业主的财产权利和社区自治权利将与传统的落后的物业管理模式产生新的冲突。
编辑感言：历经13年的酝酿，《物权法》的颁布，无疑是将国有所有、集体所有和私人所有的争论起到了定纷止争的作用，意义非同凡响。
二．《物权法》中有哪几个关键词是您最为关注的，为什么？
黄 伟：通读《物权法》各章节条款后，我发现该法内容系在集合《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《房地产转让管理法》以及《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》、《物业管理条例》等等国家目前所施行的众多法律条文之基础上，进行整体编制、修订和更改。在《物权法》条文中最为亮点同时也是最引为关注的是，新增、修订和调整原有法律文件中的词语概念和法律用语。一字或一词的调整，可以说差之毫厘，异之千里。与原有的法律条文比，我认为该法中最大的变化和不同包括：第一章第二条中“物权的定义”进行重新诠释。《物权法》将原有法律条文中的“权利主体”调整为“权利人”增加了“物权包括所有权、用益物权和担保物权”等方面的内容。删除“主体”而更改为“人”，体现和突出了“以人为本”法制建设的立宗，打破原有物权围绕“国家、集体”等主体享有权利的法律状况。增加的“所有权、用益物权和担保物权”的内容，使物权的界定与权限更加清晰和明确。在《物权法》中“私人”和“私人所有权”词汇频繁出现，这在以往法律条文中是非常罕见的。“个人”调整为“私人”的法律用语，不仅体现了民众个体在国民经济中的法律地位，且更多的是透过于此，凸现出私人财产所享有与国家、集体同等的法律权利。第七章“相邻关系”条款纳入法律条款之中，我认为是《物权法》条款中最为醒目的亮点，也是在过去的法律条文中不易见到的。构建和谐社会离不开和谐的相邻关系，同样民众个体物权的实施也不能脱离和影响他人物权的权利，《物权法》在条文中强调“只有在保障大众共同权利基础之上，自身的权利才能得到充分的保障”，这是实现个体物权的具体原则，我认为也是《物权法》画龙点睛之处。
裴建华：我最关注的是：
1、住宅。住宅是“人”安身立命之所，衣食住行与人的生活息息相关，普通的工薪阶层几乎倾尽毕生的积蓄用于购房，可众所周知，我国现行法律规定建设用地使用权的最高期限为：居住用地70年。随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。在《物权法》之前我国的法律一直未对房屋产权到期后的产权归属问题给予明确规定。广大群众存在着关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。此次颁布的物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 明确了住宅70年后产权的归属问题，这个问题解决得比较彻底。房屋产权的自动续期解除了老百姓的“心头之患”。 明确70年后住宅的权属问题，对房屋交易，尤其是二手房的交易市场会有所促进。对政府部门来说，这样也使事情变得简单，便于操作，避免了很多将来有可能出现的麻烦。另一方面，由于有了法律依据，业主和开发商的维权意识都会增强。
2、物业服务。作为物业服务的从业者，政府颁布的与日常工作相关的各项法律法规都作为我们从业者关注的问题。在工作中不断学习政策法规，以便更好的工作。
史勇：1、自动续期。土地使用权问题一直是购房者关注的话题，按照我国现行法律的规定，建设用地使用权的最高期限，住宅用地为70年，工业和综合用地均为50年，商业用地则为40年；而对于到期后的各类型物业该怎么办却没有规定。作为“保护个人私有财产不受侵害”的一个重要体现，10月施行的《物权法》做出了这样的明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。 目前很多人对物权法中并没有明确续期的土地使用费支付标准和续期年限，以及如何续期等细节问题而大加猜测，我觉得“自动续期”就意味着今后可能不会再规定收费的相关细节了，最多会通过物业税的方式来收取相关费用。《物权法》虽然对住宅用地使用权期限届满后的执行办法进行了规定，却对非住宅用地，即商业用地及工业、综合用地使用权期限届满后的怎么办没有给出办法。近年来很多地方不少的商业用地用地被建成住宅甚至别墅销售，现在住宅受到了物权法的保护，商业物业却没有着落，可能会给那些商业性质用地建住宅项目带来不利的影响。
2、物权登记。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。不动产登记制度体现了现代意义的中国特色的物权制度，《物权法》关于不动产的条款，明确了物的归属，减少被侵害的可能性，有助于定纷止争和对物权的保护。
3、小区车位应当首先满足业主的需要。小区停车位问题一直纠纷不断，停车位库的建设也非常矛盾。开发商为了多赚取利润，将原本应该满足社区内业主停车需要的车位出售或租赁给社区外的业主使用。对此，在《物权法》中，明确规定了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。同时还规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
4、业主权利。尽管已经有《物业管理条例》的规定，使业主大会或业主委员会在小区中发挥巨大的作用，但由于业主大会或业主委员会的权利仅受行政条例保护并未上升到法律高度。因此在处理和决定某些社区问题时常常出现虽有权利却无力度的情况。对此，《物权法》中明确规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。而包括制定和修改业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他重大事项等相关事项必须由业主共同决定。更重要的是，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。目前，业主之间的矛盾已经成为很多小区很难解决的问题，有了这项规定将十分有利于相关矛盾纠纷的解决。
苏宝炜：我关注的是：关于私有财产。《物权法》规定 “私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”
建筑物区分所有权。所谓建筑物区分所有权，即是居住在高层建筑中的业主，对于自己专有的住宅享有的权利，以及走廊、楼梯、小区绿地和道路等共有部分，享有的共同所有权和共同管理的权利。《物权法》规定 “国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
明确了业主委员会的职能。业主大会和业主委员会是否可以原告或被告的身份参与诉讼，各地在《物权法》颁布之前说法做法不一，而事实上经业主大会制定的规约大家都要遵守，规约具有合同的效力。
尚志勇：《物权法》的立法精神基本上体现了物权优先的原则。国有财产和集体财产在现实中流失和被侵犯的情况比较严重，而且所有者虚置和缺位的问题比较突出。此次《物权法》加大了对这两类公有财产的保护力度和可操作性，明确了国有资产监督管理机构及其工作人员玩忽职守、滥用职权造成国有财产损失的应承担法律责任，也专门规定了在企业改制、合并分立、关联交易过程中，造成国家财产流失的经营管理者和其他有关人员应承担法律责任的规定。对集体财产规定，对集体经济组织、村民委员会或其负责人做作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。对农村集体财产明确为属于“本集体成员”所有，而不是“村民委员会”所有或“集体经济组织”所有，较好地解决了集体财产中所有者虚置和救济中缺位的问题。
编辑感言：《物权法》对所有权的规定给了国人一颗定心丸，让拥有基本住宅的城市居民心里有了底。
三． 如何理解《物权法》中关于小区停车位、小区共用空间归属等问题？
史勇：关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益，开发商可能不再开发车库车位；若只顾开发商利益，又不符合规划中关于公共空间的约定。法律规定“首先满足业主的需要”。 关于公共空间归属的规定将有助于限制开发企业单方面处置公共空间的做法，也强调了全体业主的责任和义务。
黄 伟：“小区停车位与小区公共空间归属”等问题至今依旧成为影响开发商、业主与物业管理公司三方和谐关系的主要肿症。此次《物权法》中较为明确地界定公共空间的物权主体与法律关系，将会对“小区停车位与小区公共空间归属”问题的顺利解决，提供了清晰的法律依据。但同时我们也应该理性地注意到，《物权法》中关于“小区停车位与小区公共空间归属”条款虽有物权界定，但无罚则，这就为开发商或物业管理公司延迟甚至是拒绝移交物权与收益，寻找到了一块法律缺口以及执法真空区域。我认为在《物权法实施细则》未适时出台之前，《物权法》仅能起到明确“小区停车位与小区公共空间”等物权归属、界定物权关系的作用，只有在《物权法实施细则》出台并通过完善执法机制有效实施后，此问题才能得到顺利解决。
苏宝炜：在现实中，有不少开发商将小区公共绿地改造成车位后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者是小区内的某个业主，这种情况也引起了许多业主的声讨和质疑。根据《物权法》，今后开发商将不能再在这方面“做文章”，小区业主作为所有人的合法权利也将得到进一步的保护。
刘维新：对业主和开发商的界定也很明确，不会影响到开发商的积极性，因为开发商的行为主要是开发和经营的行为，而物权法规定的是产权问题，没有矛盾，对开发商的开发是很有利的。今后土地的制度一定会进行改革的。
编辑感言：《物权法》公用绿地、区楼顶、楼道、电梯、停车位等以及收益都有了明确的规定，有了法律依据。
四．《物权法》在房地产业发展中积极的推动作用有哪些？
裴建华：《物权法》从总体上对房地产市场是一个利好消息。以往没有规定的，或规定不清的，这次有了比较明确的法律依据。建筑物区分所有权，对国人来说这是一种新型的权利形式，把这种权利形式的基本框架用法律的形式确定下来了，一些细节的操作问题可以通过司法解释来解决。这对于中国房地产业的健康发展是有利的。对不断出现的问题有了法律依据，对推动房地产良性发展起了积极作用。
尚志勇：首先，《物权法》为房地产业的开发提供了比较完备的法律保障和基础。明确了建设用地使用权可以分层设立，从而为不同的房地产开发思路提供了法律空间；规定了建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠予或者抵押，为房地产业的合作发展提供了合法性的保障；规定了建设用地使用权人不依靠登记而依建造行为即拥有对建筑物的物权，提前收回建筑用地使用权要给予补偿、退还相应的出让金等。关于抵押财产范围的规定，如在建建筑物可以抵押，有利于房地产企业的融资。其次，增加了房地产市场上消费者的法律信心，如关于业主的建筑物区分所有权的规定，对住宅建设用地期满自动续期的规定等。第三，《物权法》以民事基本法律的形式确认了业主的建筑物区分所有权，划清了业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间的基础法律关系。
《物权法》为房地产业的发展提供了比较清晰的法律预期，从而有力地为其发展起到推动作用。
黄 伟：从《物权法》“第一章基本原则”中关于物的界定可以看出，一半法律条文系根据不动产（就是通常所说的房地产）内容而进行制定的。因此毫不夸张地说，半部《物权法》决定整体房地产的发展走向，影响整个房地产业的各个角落。此次出台的《物权法》集合了从土地征用、使用到房产转让、抵押等十余部房地产相关法律文件，涉及着房地产开发、建设、销售与管理的方方面面。可以说，《物权法》达到“半部民法治天下”的程度。
苏宝炜：
《物权法》是市场经济法律体系中的基础性法律，《物权法》出台将对我国房地产业产生深远的影响。
第一，《物权法》中的所有权法律制度的确定是社会经济秩序的基石。第二，《物权法》能规范政府行为。第三，《物权法》能保护消费者权益。第四，国家出台《物权法》无疑是进一步规范市场的举措。
编辑感言：《物权法》无疑是进一步规范市场的举措。
五、《物权法》在实施当中，最易遇到什么问题，或者最难解决的问题是什么？
史勇：估计是今后的拆迁将会更加困难，“钉子户”可能会更“牛”。在目前的一些拆迁纠纷中，只要涉及到不是或者不仅仅是市政或公共工程，只要其中包含有商品房开发开发内容，拆迁难度就加大很多，周期也会很长。因此肯定会给城市的发展带来更高的成本。今后对于粗制滥造的住宅小区也许会成为城市的“肿瘤”或“贫民窟”。
裴建华：有一些细化的问题，只是明确了几项的权利，没有完整的法人地位，特别是业主大会与业主委员会是两个名词同时存在，究竟是什么形式来维护全体业主的权利？这个大前提没有解决好，对以后具体操作会有一定的影响。和《物权法》相配套的实施细则需要出台。由于目前中国的民主制度和民主观念还不成熟，《物权法》规定了许多需要通过民主方式决定的问题，这一点在实际实施时容易发生问题。
黄 伟：我想，《物权法》的实施过程中，亦会出现《物业管理条例》等其他新法执行过程中所遇到的问题一样，需要经过一个相对漫长的了解、熟悉时期，并随着全民法律意识的不断增强而逐步走入正轨，我在前文所提到的《物权法》，对目前社会状况和阶段更多地发挥象征意义的原因就在于此。因此我认为，《物权法》实施成败的关键在于宣传与执法的力度；同时尽快出台《物权法实施细则》，建立健全完善执法监督机制是《物权法》有效实施的重要关键保障。只有从执法依据、执法深度等容易出现理解偏差的层面上深入研究，从执法手段、执法程序等容易出现纠纷和矛盾的方面上进行探究，《物权法》的实行才能真正发挥造福民众的作用。
苏宝炜：《物权法》对相关问题的实施处理方法也做出了原则性的要求。但是对此问题的具体实际操作中，相关法规、条例的制定还是应该考虑全面规范、权属界定清晰。建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规的要求，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。利用行政复议手段、举行听证会等方法，保证相关业主的参与权和知情权。此外，按相关规定和程序要求进行的公证、公示、协商、沟通、审批、备案工作也应该实施到位，尽量协调好各种法律规章之间的关系，减少可以避免的操作性失误。
刘维新：只要“吃透”了《物权法》，在实施的过程中就不会有什么障碍的，《物权法》和物业管理两者不会混淆的，因为目标不同，规定的范围也是不同的，不可能混淆的，只会有助于物业管理的细化，可以避免物业管理当中的产权纠纷。应该说，对物业管理只能有促进作用和规范作用的。《物权法》对产权关系的明晰，会更有利于物业企业的物业管理，是一部很好操作的法律。
下一步还会有很细的实施细则颁布，以利于更好地执行《物权法》，如产权登记等，一旦有了这些配套的实施细则，对一些物权的纠纷案件就可以有法可依了。
编辑感言：一部全新的法律出台需要过程，而在执行当中的也不可避免的会出现一些新的问题，如何在执行中准确理解和适用法律，以及相应的配套的实施细则的出台显得尤为重要。
六、 国外的一些关于物权方面的规定，有哪些我们可以借鉴的？
苏宝炜：建筑物区分所有权是《物权法》中的重要内容。建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及建筑的发展产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。不同的国家又有住宅所有权、住宅分层所有权、单元住宅所有权、公寓所有权、楼层所有权等各色称谓，实际内容相同。在德国建筑物区分所有权被称为“住宅所有权”，而日本则称为“区分所有权”。所谓建筑物区分所有权是指权利人对一栋楼房中专有部分的单独所有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的社会成员权，这三者相互依赖，相互配合，相互制约，构成了一个不可分割的整体。日本建筑物区分所有权法第一条：一栋建筑物构造上区分为数部分，共作独立的住宅、商铺、办公室、仓库或其他用途使用时，其各部分得依本法规定，各自成为所有权的标的。日本建筑区分所有权法第二条规定：区分所有权是指以前条所规定的建筑物部分为标的所有权。中国没有这个原理的基础，所以得从国外借鉴学习，用别人的技术来调整自身的关系。
黄 伟：社会各界为《物权法》的颁布而欢欣鼓舞的时候，我亦如行业同仁一般，为在《物权法》实施后有效地开展工作而进行积极的准备。为此我请教曾久居国外的华裔加拿大籍好友，但当我问到目前国外物权状况以及在此有何可借鉴的经验时，我的朋友为之一楞，他说自己不知道什么是《物权法》，并进一步解释说，实行资本主义制度的国家，“物权”与“民权”是一体的，“私人权利、私有财产与国家权利、国家财产”均是国家经济的主体和组成部分，“各种经济形式的物权受到法律保护”是天经地义的事情，我们从出生起所处的社会环境就是在这种制度下，我们所受的教育、所接触的环境，都在无时无刻地告诉和提醒我们“私人所有权受法律保护，任何人都不得侵犯”。我想，处在不同的社会经济制度下，生活在不同的社会发展阶段，我们彼此对“物权”的理解和感悟肯定是不同的。这位朋友对“物权”粗浅的理解和认识，我想已完全足够去应对其所处的社会环境了。我们作为一个进入社会主义市场经济发展初级阶段的国家来讲，“物权保护”刚刚被提及，刚刚纳入法律条文，也刚刚处在对民众生活发生影响的阶段，在《物权法》实施过程中，需要一个不断向国外学习、不断深入的相对漫长过程。
考究世界各地民法典中对物权的设定，不尽相同，但都大同小异。其物权最大的区别是设定的种类差别，世界各国基本上均将所有权、占有权、地役权、抵押权等纳入物权种类之中。其区别在于西方国家对“物权”赋予了更为详尽的内容，如德国民法典中设定的不动产物权在含盖上述物权种类基础上，增加了“先买权、土地负担、土地债务”等内容，日本民法典中设定的不动产物权增加了“质权”，罗马法中设定的不动产物权增加了“永佣权、典当权”等方面的内容（以上内容参考1995年11月出版，由李村教授编写的《中国房地产法学》中部分内容）。据考证资料后了解到，各国设定不动产种类时，均采取了相同的理论基础。综观上述国家的物权内容后不难发现，由物而滋生出的权利千差万别，这些差别又与其所处的社会制度、人文环境以及社会体制完善程度都是紧密联系和密切相关的。我想，我国的《物权法》长达13年的订立和修改阶段，也是在不断借鉴、吸收国外成功物权经验基础之上而进行的，从法律条文上可以说包罗物权方面的所有内容，但其适宜性、操作性和充分性等方面还有待时间去考验。我想《物权法》在实行过程中，难免会出现种种问题和不适宜之处。当发现执行过程中出现疏漏和缺失后，我认为“亡羊补牢”弥补漏洞的同时，充分借鉴国外制定物权的理论基础和制度基础，结合自身国情特征进行修正，也不失为确保物权法律有效实施的有益尝试。
裴建华：在国外的物权法里规定,拾者不得占为已有,他有保管和归还的义务,同时又有获取报酬的权利,这是比较合理的,在这一点上我们没有和世界接轨,其实这在国际上有很多成功的,有效的做法,是值得我们学习借鉴的。
德国学家萨维尼创造了完整的物权行为理论，在世界法学界引起了巨大的反响，我国物业权法可以借鉴的便是“处分行为”阶段，它是双方就标的物所有权的移转太成合意。另外，我想就物权法的一些细节发表一些看法。 在这部新通过的物权中，有关业主权利和义务的规定是其中的一大亮点，也是广大民众关注它的原因之一。物权法对物业以及业主的所有权作划分无可厚非，但是在所有权确定之后，所有的权利和义务都可以通过业主和物业之间订立合同来加以确定，或者是通过物权法的一般规定加以调整，甚至可以专门订立一个调整物业和业主之间关系的下属于物权法的法律来加以衡量。这样就会让人产生错觉，物业管理法成了物权法重要的组成部分。作为一部物权法，应着重规定物权的本质，至于专门性的细节问题可以另外制定一部特定的法律对其进行规范。这样更有助于中国法律体系的建设。
尚志勇：国外特别是一些发达国家的物权法体系，历史悠久，比较完善，有很多值得我们借鉴的经验。比如关于征收及其补偿，《俄罗斯民法典》规定了通过国家赎买或公开拍卖的方式向所有权人征收。关于补偿，发达国家多采取“充分、及时、有效”的补偿原则，日本将补偿分为财产权补偿和生活权补偿两部分。在我国《物权法》承认了对国有财产与私有财产实行平等保护的原则下，这些都是很值得借鉴的。业主的建筑物区分所有权的称谓就是从日本借鉴来的。又比如关于占有，《法国民法典》规定，对动产，占有即等于所有权证书。也就是说，优先认定动产的占有人为合法的所有权人，占有人不必主动证明自己的合法性，除非有相反的证据证明其不合法。这有利于保护和稳定现有的财产关系。
编辑感言：中国有句老话：谦虚使人进步，骄傲使人落后，尽管我们有了自己的《物权法》，但是国外的先进的物权认识和实践的经验也仍是值得我们借鉴的。
编后：
《物权法》即将于2007年10月1日起正式实施了。
《物权法》对今后几年甚至是几十年中国房地产业的影响是不言而喻的，对房地产业乃至整个社会未来走向以及发展都将起到非常重要的积极作用。随着《物权法》的出台，定会推动和改变了房地产业法制化建设的进程和步伐。
《物权法》是全民构建和谐社会不可缺失的必要条件。和谐社会需要健康、融洽的社会环境，和谐的社会环境又离不开社会群体之间和睦关系的形成。《物权法》既在明确了民众个体享有自身物权的同时，又在正确处理和维护“相邻关系”权益和物权等方面做出清晰的法律规定，这就为邻里之间创建亲和的生活氛围提供了法律保障。
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