总论
房屋租赁是房屋出租人将房屋交付给承租人占有、使用、收益，由承租人按合同约定的租金向出租人支付租金的民事法律行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将自有房屋交付给他人使用，不参与经营所获得租金性收益，房屋所有权未随之发生变更的行为。但房屋所有权人将房屋借给他人使用，而不收取租金的行为以及旅馆业的客房出租和房屋场地经营中出租柜台的行为除外。
房屋租赁行业属于关系到民生的重要行业，中国各地开放房屋租赁市场已成为必然，伴随着市场经济和中国房产市场的快速繁荣及流动人员量的增加，中国的房屋租赁行业也得到快速发展；同时我们也可以看到中国的房屋租赁行业无疑将面临更加激烈的国内和国际竞争。
房屋租赁在许多地方已逐渐形成一个市场，被称为租赁市场。许多房地产代理商不但代理发展商销售房地产，同时也代理一些产权人出租房产。有些人购买房产就是为投资，以出租的方式收回投资；有些人用相对较低的租金将房子租下，然后再以高价转租出去，以差价来养租金。
但这个市场还存在很多问题，在租赁发生纠纷时，为双方服务的中介公司往往只扮演“旁观者”的角色。这也使原本被动的房客处境更加尴尬。一方面，许多中介公司仅以赚取中介费为目标，对租赁合同的公正性、平等性并不关心，出了问题也只能尽量推诿。另一方面，许多小型中介公司专业性不强、实力稍逊，也无法为房东、房客提供咨询、保护。房东为维护自己的权益，变租赁合同为不平等条约，中介公司也视而不见，房客自然成为了受害者。在梅陇、金桥、五角场等租赁集中区，房客成为受害者的纠纷也屡见不鲜。
目前房屋租赁业务是绝大多数房屋中介公司的经营业务之一；相对于二手房交易而言房屋租赁业务利润较薄、工作相对较繁琐，故租赁业务通常是它们的非主要业务，故在房屋租赁方面的服务较简单，通常只停留在牵线撘桥上，很少能开展衍生及其他有关的较深入的服务。由于目前中国各地的专业房屋租赁公司的数量相对较少，如何充分利用有利的环境，加快改革以适应房屋租赁市场的发展和提高中国的房屋租赁行业的整体实力及服务本质已成为当务之急。相对社会需求而言，市场存在着对提供良好服务的和有信誉保证的从事房屋租赁的专业公司的需求。
房屋租赁市场的需求分析
市场的供求变化就像经济决策的晴雨表，每一次细微的变化都会对公司的生产销售和最后获得的经济效益产生决策性的作用。我们不难发现有些公司提供的产品/服务在市场上特别抢手。而有些企业的产品/尽管投入了大量的人力、物力和财力，却仍然无人问津，也有一些产品/服务在刚刚面市的时候被受宠爱。但随着时间的推移却越来越被市场冷落。这其中有许多复杂的原因，但有一点不可否认，就是能否把握市场需求变化的脉搏，紧跟市场跳动的节拍是一个企业成败兴衰的关键。所以，一名成功的企业家一定要随时随地地细心考察市场的需求与供给之间的微妙波动，从而把握企业自身的主攻方向，使自己在市场经济的大潮中立于不败之地。
供需问题同样也决定了房屋租赁市场的兴衰，故在此有必要对中国的租赁市场特别是上海的房屋租赁市场的供需状况进行研究。
首先，从居民目前的财产处置心理来看，出租是较为理想的方式。目前，由于家庭收入来源的不确定性和教育、医疗、住房等家庭支出的增多，居民对家庭财产的处置心理是“求稳”和“获利”两种，也就是主要考虑财产的安全性和盈利性，而对于住房这一重大家庭财产来说，对其安全性的考虑则是首要的。而出租房屋则是“安全”与“获利”的最佳结合，这种出租方式，既保留了房屋的产权，又能每月收取“租金”；既考虑了长远利益，又兼顾了眼前利益。因此，房屋出租将被很多人视为“最合算”的方式。
其二，目前住房三级市场的交易规范性程度来看，出租较为有利。目前，由于我国住房三级市场尚不规范，许多政策规定明显滞后，一些中介服务机构尚存在不少问题，许多人对旧房出售尚存在一些顾虑：如房屋评估机构的公证性、交易手续的繁简、中介机构的可信程度、交易税费的多少、房主的可靠程度等等。而出租虽然也要办理租赁手续和缴纳税费，但房屋毕竟还在自己手里，感到不合算，即可收回。因此，一些对出售房屋有顾虑的居民往往选择出租。
其三，从房屋未来升值潜力来看，升值大的以出租为宜。那些好地段、好环境、好房型的住宅，将来有较大升值潜力，可以暂时不考虑出售，此时此地，若售房的原因不是急需用钱/其他的而是想买新房改变自己居住条件的家庭，会考虑先将旧房出租，月租金可用于支付购买新房的抵押贷款，待旧房的价位达到满意价位时再出售。
其四，对于那些经济条件比较富裕的家庭，一则通过出租可以将房屋作为家庭的长线投资品种来考虑，以收取固定的房屋租金收益；二则通过出售可以更新换代住房，以满足家庭消费心理需求与实际能力的平衡，选择购买那些环境配套好、管理完善、功能齐全的“换代新房”。
其五，以上海市人均工资收入16000元为参照数字，按目前经济适用房的平均价格考虑，假定买房消费占收入的65%，余下35%作为最低生活必须，则买一套30余万元的房，加上住房补贴，也要熬上近三十年。如果申请贷款，则平均月还款能力只有约900元，远达不到眼下银行最低的月还贷款约1100元（以借款20万元，按揭30年计算）的要求，银行根本不可能给予贷款。这样看来，要这些收入水平较低的人购买住房是不现实的，这些人中的部分将通过房屋租赁来解决改善住房的问题。
其六，上海市现有近千万的流动人口，由于在上海从事各类工作，他们之中的绝大部分需要租用住房来解决暂住的问题。
其七，越来越多地出现在现代城市人群结构中的单亲家庭（据统计，单亲母亲约占已婚妇女的10%）及日益增多的老龄群体中的“空巢家庭”，对租赁住房也有着一定的需求。
其八，从世界上某些发达国家看，美国的住房私有化率为63%；英国为67%；这说明，即使是在这些发达国家，租房居住者群体的比例也有30%以上。香港有片的廉租房区，新加坡的公有住房也占着相当的比例。由此来看中国也应会存在一定比例的租房群体。
为便于分析中国市场的租赁行业的生存环境，在此就根据波特五力原理对房屋租赁市场进行分析，以帮助认识行情及相关企业制定决策。
1) 来自新进场者的竞争
· 较易人场，新公司所需的配套实施较简单，投资小，但若无充足的客源保障将导致亏损。
· 需经来自当地政府审批，但审批难度不大。
· 设备、实施投入较小；若要退出也较容易。
· 从业人员有无严格要求，容易招聘，但需持证上岗，部分原属下岗人员可免费参加有政府办的资格证书培训。
· 目前从业人员以下岗人员，特别是中年女性下岗人员所站比例较高。
· 企业规模大多不大；较大的则多为加盟连锁性质。
· 从新公司筹建至正常运作时间较短，但公司的信誉需一段时间才能建立。
· 外资公司已开始进入。
· 国家对其的指导会影响行业健康发展。目前上海市政府规定房屋租赁中介费不得超过租金的70%。
2) 买方的讨价还价能力
· 大部分顾客会倾向于选择有一定信誉和规模的公司。
· 人口在净增加，特别是像上海这样快速发展的城市，成人数量的增加将在若干年内超过新房的增加。
· 上海人的平均寿命不断刷新记录；又一轮人口高峰已到来。
· 房源的性价比是买方主要考虑的因素。
· 不同区域的房源的供应量较大的影响买方的选择。
· 中介价格合理无疑是顾客选择中介的重要指标之一。
· 网络为部分顾客提供了直接交易的平台并且通过网络可以方便的找到房源信息。
· 全球化、生活水准提高、人口流动性增加会促进租房人数大幅增加，从而需求增加。
· 人口增加，国外就学、工作变动增加、工作人数增加，更多人会选择房屋租赁，需求增加。
· 上海经济的高速增长，新兴市场，国内外往来人数增加，需求增加。
· 对停留一定时期的人来说房屋租赁较旅馆及宾馆有明显价格优势且比较实惠和个性化。
3) 替代产品的竞争
· 旅馆/宾馆等含较完善的配套服务。若配合个性化服务及性价比将导致部分人员选择住宿而非租赁。
· 各类带租赁内容的公寓将蚕食原来的房屋租赁中介业务。
· 交通运输工具正在不断的提高速度和服务，新一代的高速工具正在研究开发中，快捷便利的交通将影响需求。
· 家庭汽车的快速普及正在使城市空间距离缩短，改变着人们的生活方式，部分人会放弃租赁房屋。
4) 业主的讨价还价能力：
· 房主能对租赁公司进行较自由的选择。
· 公司的知名度及服务会影响房主的选择。
· 政府的相关管理会影响房主的出租收益。
· 当区域租金提高后，房主会要求变化。
· 供需将是租金高低的主要决定因素之一。
· 房屋出租已成为有些市民的一种新的投资行为。
5) 同行的竞争
· 中国的租赁行业总体上讲存在着从业人员利用效率较低，运作成本较低，单在价格上展开竞争很难取得优势。
· 已存在大量的提供中介服务的公司。在上海部分区域其数量已超过发廊。已出现需求大于供给的状况。
· 拥有区域的网络及政府的一定程度内的支持为部分较大规模的当地公司巩固其区域市场领导地位提供了方便。
· 中国的租赁公司内部管理与一些国外先进公司比较有差距。一旦同类外企进入会对行业造成大的冲击。由于中国及亚太经济的房产业繁荣发展、许多世界大的物业公司正在注意其在中国的影响和努力以取得一定的市场份额。
波特五力分析 图
替代品的威胁 * 同业竞争强度 ***** 供方的能力 买方的能力 ****
***
新进场者的威胁 ***
相对而言，在五种基本力量中笔者认为目前及今后二三年内，由于前段时期的房产热，由于其从业要求低，初期投入小，市场规范不到位，业务的毛利较大，涌现了大量的带有租赁业务的中介公司，目前在上海市场的某些路段已呈现出当初的发廊情形；若二手房市场降温，他们将提高租赁业务重视程度，故同业竞争对中国的房屋租赁业影响最大，竞争最激烈；买方侃价能力排第二，其能力提高与竞争程度有关，目前太多的同类提供租赁服务的公司存在及丰富的相关信息，消费者可以非常方便的比较选择；当前消费者已变得越来越理智，对服务的性价比越来越敏感。新进场者的竞争力排第三，这与经济形势及行业障碍有关总体上而言，进入房屋租赁行业门槛较低。卖方能力排第四，这与中国的房产的快速发展有关，由于房产行业目前仍有较高的投资回报率且其发展在一定程度上得到当地政府的支持，大量的商品房的供应及其他因素造成的闲置房的充足供应在一定程度上制约了卖方的能力；替代品竞争能力排第五，主要由于房屋租赁的特殊功能优势目前尚未面临太大的挑战，但同时我们不得不密切注意变化，许多具有居住功能同时含有其他服务内含的事务正在形成和发展中，如老年公寓等，它们都将影响房屋租赁行业。
但是有一个不容忽视的现象普遍存在¾目前大多数从事房屋中介业务的公司经营状况并不是很好，有很多这样的公司半年之中只有几天有生意做。其它时间则顾客寥寥无几。其最大的原因便是“过剩”，也就是说供过于求，但这并不是一种真真正正、实实在在的过剩，而是相对于需求，相对于人们实际购买力的过剩。
总而言之，市场存在着对提供房屋租赁中介服务的公司的需求，而且可以确信这种需求在未来将越来越大；但提供有关服务的公司也面临激烈的竞争。
房源的选择和租金
交易的数量及租金的高低对租赁公司利润有决定性影响。供出租的物业的租金相当于商品的价格，在提供服务大体相同的情况下，租金高，则中介公司可得的收益较大，若帮助完成租金为10000元的房屋租赁业务时中介公司可最多可得7000元，但若此物业的租金为1000元，则中介费最多只有700元，可见两者存在巨大的差距。当我们投身于市场经济时，租金始终扮演着一个重要角色。无论是需求方或供给方都无法避免地把租金放在相当重要的位置。高价值物业则有高租金，反之亦然。租金往往能够反应某种事实，可能是物业成本昂贵，也可能是环境造成的，也可能是科技含量较高，同时也可能是供不应求造成的等等。总之租金高低是市场决定的，作为一个租赁公司，在为物业制定租金决策时，其思路的基础依据就应该是市场。通常应做到以下几点：首先，要做市场调研一个产品的租金究竟应该是多少，首先应参考市场的状况,市场上有无类似的物业。该类物业在市场上受欢迎的程度到底有多大，供应量有多大。产品是供过于求还是供不应求。
但租金并非就能代表一切，如今决定租赁业务销售状况的因素已不再只是单一的租金问题，而且消费者在购买租赁业务时也已不再仅仅考虑价格。因为价格在人们的眼中已不再占据首位。人们的价值观已悄然的发生了变化，质量、品牌、文化、服务意识和虚荣心的满足。在人们的消费行为中，租金尽管是人们不得不考虑的因素，但却不是人们首先考虑和唯一考虑的因素，所以租赁业务不是决定租赁业务销售状况的唯一因素，最终仍然要考虑物业的综合价格。
就当前上海的房屋租赁市场而言，可大致以内、外环线为界区分，在外环线附近的房子，租金普遍低廉，一般一套独用的一室一厅为400元／月。首先那里的交通不太便利，到市中心的距离较远；其次这些地区的公建设施、生活配套设施不很完善。例如航华新村、古美新村、呼玛新村等都属于这一地区类型。这里的物业的租户中有相当一部分是外省市来沪人口。毛坯房（水电煤卫独用）加上简单的家具和家电配置最受青睐，相反若这里出租的物业装修豪华外加全新的家具、家电，恐怕会无人问津。
在内环线附近的租金上下落差最大，天山新村、田林新村、曹杨新村、曲阳新村等，这里的物业的出租价格和它的装修、家具家电配置的优劣有很大关系。天山新村毗邻虹桥开发区，因而不少外地白领喜欢租住。同样一套一室一厅的住房，简配的价格约为８００元／月，全配的价格约在１５００元／月上下，两者几乎相差一倍。可见，在内环线附近的房屋租金受房屋装修、内部设施配置的影响是明显的。
在内环线以内，可供出租的全独用公房数量不多，但新里、旧里、花园洋房等房源数量不少。这类物业由于大多数煤卫不能独用，而且房子的结构，房间的朝向、采光、大小等都不尽相同，因而价格上也存在着差异，但不甚明显。例如在黄浦区北京东路一间１５平方米亭子间的租金约为５５０元／月，在卢湾区顺昌路一间１５平方米的私房价格约为５００元／月。
上海的高档楼盘集中于古北新区、打浦桥地区。那里的租户大多是在上海工作的外籍人士和港澳台人士，他们的消费能力高，因而他们对物业的装潢、配置有极高的要求。古北新区一般三房一厅的租金价格约在１０００美元／月上下，若是豪华装修，再有全新的家具家电配置，租金价格还可以再高一些。
可见，在不同的地区，针对不同的租户，装潢可以有不同的选择。在古北新区的物业可以选择豪华装修，在内环线附近的物业可以选择温馨、整洁的装修格调，而外环线周边以毛坯房加简单配置就可以了。
总之，一间可供出租的单位要想获取好的租金回报关键在于“量体裁衣”，根据物业的地段和周边市场情况，明确租户的定位，这样房屋出租就能获得较为理想的租金收益。
我们再来看一下买房子进行“投资”的家庭，一般可分为两类，第一类是职业炒家，在期房阶段买楼花，期房变现时，把楼花卖出去，属于短期操作；第二类是买房出租，赚取租金。第二类人选择物业的参照标准大体可归纳为如下：
· 看地段，较倾向于选择离中心商务区近及市政设施完善的，因在这些区域政府已投入巨大资金，改善了市政设施的地段，周边的物业可以说是沾了大光。因为其成本没有加大，买着不贵，但由于地段靠近中心商务区，且政府改善了交通路况，因此出租起来成功率很高。
· 有特色的，如物业在技术和空间上易于分割建筑，由于空间开阔，可以自由分割，因此可以最大程度地满足租户的需求。而部分物业由于用了普通的剪力墙现浇技术，户内多处承重墙无法打掉，因此使户型大都是适用本地上班族，而不太适合于外籍上班族。还有如有的物业外立面用罗马瓷砖使小区看起来“欧”味十足，罗马瓷砖，深浅相间、色调均匀的外立面，看起来很是舒服。不少租户，就是看中物业的漂亮而受注目的。
· 配套到位的，如有现成的会所、康乐设施的。租户租房子就是为了一来就齐活儿，什么都能用。
· 有专门的租务中心使租赁服务专门化，有的项目其实出租率也不低，但其租赁服务是交给物业管理公司来完成的，也就是说让物业管理公司拿着业主的家门钥匙，有机会就替业主租出去。虽然也是一种常见的方式，但不像成立一个专门的租赁中心，那样更容易向租务专业化靠拢。
那么我们再来探讨一下租户最关心的是什么。在此简单归纳如下：
¨ 租金价位如何。在交通，环境，便利等条件差不多的情况下，租金及物业管理费较低的，将有优势。
¨ 交通便利如何。首先是路况要好，其次是打车较方便。
¨ 户型如何。户型应多样化，不能单调。这样可以满足不同租户的需求。
¨ 居住人口素质如何。物以类聚，人以群分。
¨ 小区的物业管理公司口碑如何。小区周边保洁要好，感觉干净；物业管理人员服务态度好，办事有效率。
租赁公司的建设
首先要密切注意网络时代的到来对服务定价的影响。在网络时代，服务定价将可能是一种全新的概念。顾客对待欲购服务可以随意挑选，在这样的情况下若想仅凭服务本身在竞争中脱颍而出恐怕越来越难，这一点也影响到企业对服务的定价。假如公司不能提供相配套的内容如优良的服务、便利的措施和品牌形象等，这样的服务将可能成为普通商品，只能按普通商品定价。
庞大租赁信息数据库与高效的租赁客户的开发建设是业务人员、经纪人做好业务的先决条件，而经纪人，业务人员的主观能动性及专业知识的通晓熟练，对企业商业模式的掌握灵活运用，相对其后行业而言，更加影响了一个项目的成功与否。因此，在现阶段，租赁公司在市场营销方面的建设要真正体现“以人为本”服务性的理念。
租赁公司应重视企业形象设计。当今市场竞争的焦点已经不仅是具体的实物商品/服务，而且是以品牌为核心的无形资本。企业的品牌，也就是企业给予公众的形象，是企业有意识地将自已企业的各种特征向社会公众主动地展示和传播，并由此使公众在市场环境中对某一特定的企业有一个标准化、差别的认识，以便更好地识别并留下良好印象。企业的形象设计一般包括三方面的内容：企业的理念识别、企业的行为识别和企业的视觉识别。
我国的租赁市场竞争已愈演愈烈，迫使企业的经营者们必须有超前的意识即重视创造自己的品牌。具体地说，就是如何实现从过去的“向客户提供服务”到“向客户输出品牌”的转变。
企业理念是企业思想、文化观念等意识特质的总和。房屋租赁公司属于服务行业，其企业理念的内容应包括：制定规章制度和员工的行为规范、制定企业的经营方针和口号、制定企业经营管理的指导思想、树立典范、建立传播网络等，通过这一系列的理念识别，迅速在公众中树立起高层次地为业主服务的形象。
目前，已有部分中介公司在逐步建立自己的企业理念。他们通过开展ISO9002质量保证体系，明确了企业的质量方针和质量目标。这一方针和目标的确立实际上是一种对社会的承诺，也是对企业发展方向的设计；同时，还制定出一套完善的员工规范，包括《员工手册》、《员工的服务用语规范》、《岗位职责》、《操作要求》等，对员工作出具体而明确的要求；再次，通过在企业内部适时地表彰一批能充分体现自己企业理念的先进个人／集体，为本企业员工树立学习的榜样；另外，通过定期编印企业的刊物、设立宣传园地、设立意见／建议箱等，形成有效的传播网络并加强了与业主／租户的沟通。通过开展企业理念设计，将能有效地提高企业的凝聚力和内部员工的忠诚度，提高业主／租户的满意率，并使企业在社会公众中获得更多的信任、支持和赞誉。
企业行为识别系统的主要内容。行为识别是指企业建立的一套完善的、被所有员工认同和掌握并能令消费者满意的行为运行系统，其主要内容包括：
（1）制定若干个行为标准使企业的行为具体化，如普通员工的个人行为标准、管理者和监督者标准、针对具体工作完成情况的标准、针对业主／租户满意程度的标准。
（2）通过各种方式对员工实施培训，使员工理解并贯彻企业的理念系统，并不断提高自我。
（3）建立专门的部门登记、管理、解决业主／租户的投诉，并做好数据的分析和整理。在诸如服务标准、员工培训、客户投诉及数据分析方面都制定也比较严格且操作性强的行为规范，
关键在于，如何形成一套有效的行为运行系统，最大限度地使业主／租户满意。因为，在市场竞争日益激烈的今天，每个企业都有自己的市场份额，要争取新的市场份额并非易事，因此，如何培养既有客户的忠诚度就显得特别重要。通过制定行之有效的行为识别系统，不仅能留住老客户，还能改进企业的形象，提高企业的知名度，并招来新的客户，争取更大的市场份额。
企业视觉识别系统的主要内容。企业设计系统是企业形象中一项最直观的外在硬件系统，它是反映企业整体形象的重要载体，是企业理念识别和行为识别的具体化与视觉化的表达方式。企业设计设计的基本要素包括标志设计、标准字设计、标准色设计、企业象征图形等。企业设计的主要内容包括：
（1）办公用品（如名片、信封、信纸、工作证、手提袋、包装纸、会
员卡等）；
（2）广告媒体用品（如报纸等各类新闻媒体广告、招牌、气球广告等）；
（3）交通工具（如客车、轿车、手推车、自行车等）；
（4）制服饰品（如管理者制服、普通员工制服、衬衫、领带、领夹、帽徽等）；
（5）室内布置（如灯光、指示牌、天花板、橱窗、盆景、休息椅等）
及办公室装饰（如办公设备、桌椅、墙饰、装修画、标志牌、考勤卡等）；
（6）建筑环境（如停车场、厕所、路面、栏杆、建筑外观等）；
（7）展示陈列（如霓虹灯、灯箱、模型、会场指示牌等）。
企业通过进行视觉识别系统的设计，可以帮助客户直观地了解企业、识别企业和监督企业的行为。在进行企业视觉识别系统设计过程中，要遵循以下几条原则：
（1）要以企业的理念识别系统为核心；
（2）设计中体现“以人为本”，使人产生亲和感；
（3）设计力求简化、抽象、动感；
（4）设计具有区别于其他企业的优越性。
对于客户而言，企业形象/品牌的存在代表了市场对这一企业的认同，它给客户信心，让客户在对相类似的服务进行比较时有更直观的判断标准。但客户的信心，来源于品牌能够比它的竞争对手更好地满足他们的需求或解决他们的问题。品牌不仅是知名度，它还代表了品牌美誉度、品牌忠诚度和品牌联想，因此它更多的是体现一种企业与客户的关系。正是这样关系，才使得客户乐意使用或购买某一品牌的产品/服务，并使企业在竞争中获得优势。
由此可见，企业形象设计发展到今天，其实质是追求“如何让客户满意”。企业在进行企业形象设计时，也应紧紧围绕这一主题。在实施时，可从以下几方面着手：
1、培养全体员工“让业主／租户满意”的观念，树立以“业主／租户为核心”的经营思想，并据此调整企业的组织架构和运作方式。 2、重视研究业主／租户的需求心理和对服务的要求，尽最大努力为他们
供优质的服务。 3、不仅要从降低成本入手，还要从便利业主／租户、降低他们获得服务的精神负担方面来为其提供高素质的服务。
4、建立客户及全社会公众心中的良好形象，这种形象包括企业形象和服务形象。 5、地处理好业主／租户的质询和批评，建立客户意见和建议系统，鼓励他们多提意见，并尽快制定相应的改进策略。 6、随着客户需求的变化不断提高经营服务水平，定期开展客户意见调查，保持企业在市场中的主动性。
服务效率是向用户提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且为用户带来利益。因而管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。
企业组织与定员
人员结构和编制应根据公司规模和业务量及范围而定，总体上讲人数应从紧，结构要精简，这样才能有利于保持好的效益和效率。这里只是简单的对企业组成人员和部分主要构成人员进行描述供参考。
人员组成：董事长及董事会、总经理1人、副总经理(若干)、部门负责人及工作人员。
组织结构：董事长、董事会、总经理、房源开发管理部、办公室、客户服务部。
未来变化：部门数和人员数量随业务量的增加而增加，在起始阶段部门可合并工作人员的工作范围可适当加宽。
1．董事会职权。
（l） 议定本公司的长远规划和经营方针。
（2）依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。
（3）讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
（4)核定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
（5）提出公司董事、总经理、副总经理以上管理人员的任免和奖惩的建议，讨论和决定各部们正副职人员的任免和奖惩。 （6）对本公司的工资标准进行制定和修定。
（7）讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。 （8）讨论、审核和批准有关购买/租赁房屋、汽车、装修等以及在X万以上的非生产性设备、物品及开支。
（9）根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
2．总经理办公会议职权 （参加人为公司正副总经理，各部门正职和没有正职的部门副职）在本公司董事会领导下，总经理办公会议负责根据董事会决议和决定处理公司日常工作，其具体职权为：
（1）讨论向董事会提交的机构数量、人员编制、公司长远发展规划等。
（2）讨论向董事会提交的年度工作计划、各项管理制度及其实施和执行措施。（3）提出各部门正副负责人的任免、奖惩建议，报董事会审批。 （4）讨论决定公司各部门下属工作人员的招聘、调整、奖惩、辞退等事宜。
（5）讨论本公司财务决算，提交董事会通过执行。
（6）讨论本公司年度工作总结，报董事会通过。
（7）提出公司员工工资、福利待遇方案，提交董事会通过。 （8）提出购买/租赁房屋、汽车、电脑等设备计划、报董事会讨论，讨论决定价值在X千元以下非生产性设备物品的购买。
（9）讨论公司各项制度执行情况和提出修改意见。 （10）研究决定公司公关工作事宜和职工集体福利、康乐活动等事项。
（11）根据工作需要，讨论决定应由集体研究决定的其他问题。
3．正副总经理岗位职责。
总经理岗位职责： （l）在公司董事会领导下，负责董事会决定的贯彻落实，负责公司的全面领导和管理工作。
（2）负责召集和主持总经理办公会议，研究、处理总经理办公会议职权内的各项工作和问题。 （3）负责协调、指导副总经理及部门经理的工作，保证公司各方面工作的顺利进行。
（4）负责向董事会提出需经由董事会讨论、通过或决定的问题议案。 （5）分管财务部门和办公室的工作，负责组织编制公司年度财务预算，做好财务审核监督，并负责拟任部门副经理职务人员的鉴定、录用、辞退等工作。
（6）负责公司重要的公关及接待工作。 （7）批准副总经理、部门经理的公出及假期安排。
（8）有以下审批权限。
①合同在X万元人民币以上。
②用品购买单项在X千元人民币以下。
③应酬报销一次在X百元人民币以上。 （10）完成上级公司董事会、本公司董事会及董事长授权或交办的其他工作任务。
副总经理岗位职责：
（l）在总经理领导下，分管房源部、客户服务部等处的工作。 （2）负责统筹公司的内部管理工作，协助总经理协调各部门、各管理处之间的工作关系。
（3）负责公司员工的思想教育和队伍建设以及应聘员工的招聘、奖惩、辞退等管理工作。 （4）负责组织制订、修订公司各项管理制度，提交董事会通过并监督其实施。 （5）根据分管部门和各管理处工作需要，提出人员调整意见，提交总经理办公会议或董事会决定。
（6）受总经理委托，在总经理因事不在岗位时，代行总经理职权。
（7）有以下审批权限：
①合同在X万元人民币以上。
②用品购买单项在X千元人民币以下。
③应酬报销一次在X百元人民币以上。
（8）完成董事会、董事长、总经理授权或交办的其他工作任务。
其他岗位
(略)
新公司的切入点
由于市场存在着对房屋租赁中介服务的巨大需求，但同时又存在着激烈的同业竞争，故一家新的从事专业租赁服务的公司要生存和发展要首先要找到切入点并确立自己的优势和特色，在此建议如下：
1. 为酒店式公寓配套的租赁业务
现在的上海租赁市场，环线内中心城区月租金1000至1500元的一室户和一房一厅的需求最为旺盛，各家中介公司均有不少此类需求者在预约等候，一旦有此房源便即刻成交，并出现严重的供不应求。然而与此同时，为数不多的业已交付使用的几个新建小户型酒店式公寓，却遇到了出租不畅，难以租出去的尴尬，如曹家渡地区和毗邻虹桥地区的这类物业，都不同程度地存在着这一现象，有的业主不得不因此降低租金，以减少空置的损失。导致这一反常现象的根本原因，除了居住功能欠缺等本身的因素之外，便是这类新建小户型酒店式公寓的“曲高和寡”，因这类小户型酒店式公寓的普遍月租金都在3000—4000元以上。租赁市场这一结构性的供需矛盾，未来有进一步加剧的趋势。现在不断推出的各式小户型酒店式公寓，其售价已高出上述已交付使用的同类物业。按售价租金比例算，其预期租金也同样要提升，一般要达到每月5000—6000元的水平。从时间看，这类物业又大多将集中在04年竣工交付集中上市，供应量大幅度的增加，将会进一步加剧阶段性的、结构性的供需失衡。亦即这类物业今后租赁市场的前景增加不确定因素。
小户型酒店式公寓的租金较高，且交易较频繁，由此中介费收益可观。虽然目前租金价格偏高，但其配套好，一般环境和交通等都较为理想，很收白领的欢迎。小户型酒店式公寓的选择应位于商务活动区域之中或邻近的。租赁业务要注意优势宣传以吸引商务人士的注意，同时提供一些配套服务如入门前的清洁，一次搬场等。由于小户型酒店式公寓的房客一般经济条件较好，故非常有利于公司拓展其他服务业务如：入户打扫清洁、请保姆服务、代订与派送报刊服务、代客户搬家、洗衣服务 、健康护理服务、美食到会、 邮政服务等。
租赁门店应选择在公寓正门对面，并积极与开发商和物业联系，争取它们的支持。
2. 为企业的空房提供租赁管理
虽然企业已落实货币分房，但由于历史的原因，很多企业特别是一些国营企业/机关手中仍有一些产权房，这些产权属企业。这些房产若分配，一则会影响货币分房政策的执行，再者数量有限且价值差异大，很难做到公平。故在不愿意拍卖的情况下，这些单位会愿意有租赁公司为其管理租赁业务以收取较稳定的租金。
由于打包业务，房源稳定，收益稳定，是进入成本和管理成本最低的，因为甚至可以不需要门店。但房源较分散，新旧及配套差异较大，建议现简单修理和清洁。
3. 加盟店
租赁市场的洗盘应会发生，新公司在此时不妨先开加盟店，加盟店的品牌应选择上海目前最成功的前二名及国际公司的；开加盟店有利于吸取他人的成功经验、克服其不足，其不足之处便是今后新公司立足的本钱；有利于培养和凝聚人才为新公司的顺利开业奠定基础；有利于等待最佳的进场时机。
4. 为商务用房的提供专业租赁业务
上海是一个商务活动发展非常快的城市，商务用房数量大，租金数额大，收益大。可对商务楼业主/物业展开一定的攻关，为其提供有特色的宣传和推销，提高其使用率。
5. 专业租赁网络公司
目前存在专业租赁公司但网上尚无专业房屋租赁网站，但在台湾等可以找到各类专业房屋租赁网站。网站的建设投资大，但从发展看可以真正符合社会发展的需要，实现国际化，便于顾客和公司的沟通等。
总结
专业房屋租赁公司要励精图治，重塑形象。公司是“竞争时代”的主角，每一个管理公司都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战。公司怎样才能经受住不期而至的竞争考验？（1）勤练内功，塑造品牌。中介服务的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。（2）精打细算，勤俭管“家”。公司会不会理财成是评判公司管理好差的重要标准。公司要赢得投资方满意，就应用最少的钱办最好的事情。多花钱的管理，水平虽高，投资方也难接受。管理规范，服务优质，善于理财勤俭管“家”的公司在公平竞争中最具有优势。 （3）以人为本，注重育才。公司投入的主要不是资本，而是人才及经验。管理公司的实力不是资本的实力，而是人才的实力。有一支素质同，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是公司生存与发展的根本条件，也是公司参与竞争，志在必取的信心所在。公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。
新公司的市场营销体系的建设还包括了品牌、市场活动、企业推广、新项目、新合作领域的开发、培训与队伍建设管理等组成部分，具有与其它行业相同的内容体系，这同样有赖于在具体运作与实践中，通过全体租赁公司员工的努力，而予以不断的成熟与完善。
附一：可拓展服务分类
一、日常生活类
1．洗衣、熨衣、补衣、制衣等方面的服务；
2．餐饮、粮油、燃料、蔬菜等方面的服务；
3．房屋装修、室内清洁、搬家等方面的服务；
4．车辆寄存、车辆保养清洗、代送小孩上学、入托、代送看病、代购车船票等方面的服务：
5．商业连锁店、日常生活品、五金家电维修等方面的服务。
二、文教卫生体育类
1．图书、影院、音乐等方面的服务；
2．学校、幼托等方面的服务；
3．卫生所、诊室等方面的服务；
4．游泳池、健身房、篮球场、网球场等方面的服务。
三、全出类
包括银行、储蓄所、信用社等方面的服务。
四、经纪中介类 房屋出租、出售中介，房产评估公证，开设保姆介绍所，家教中介，广告宣传等方面的中介服务。
附二：房源信息摘录
(上海热线2004年1月份的信息)
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区域 |
地址 |
房型 |
月租金 |
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黄浦 |
德昌公寓/斜土东路近西藏南路 |
2室2厅 |
3500 |
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黄浦 |
德昌公寓/斜土东路近西藏南路 |
3室2厅 |
4500 |
|
黄浦 |
德昌公寓/斜土东路近西藏南路 |
2室2厅 |
4500 |
|
黄浦 |
佳日公寓/河南南路近方浜中路 |
2室2厅 |
3500 |
|
黄浦 |
太阳都市花园/河南南路398弄近豫园 |
2室2厅 |
4500 |
|
黄浦 |
太阳都市花园/河南南路398弄近豫园 |
3室2厅 |
5500 |
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卢湾 |
永业公寓/徐家汇路136号 |
3室2厅 |
4800 |
|
卢湾 |
永业公寓/徐家汇路136号 2室2厅 |
2室2厅 |
4000 |
|
卢湾 |
卢湾都市花园/龙华东路江边景观房 |
2室2厅 |
3500 |
|
卢湾 |
仁德坊/斜土路近制造局路 |
2室2厅 |
4000 |
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浦东 |
梅园六街坊/ 福山路/ 商城路 |
2室1厅 |
1700 |
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浦东 |
竹园新村/张杨路1050弄/近东方路地铁站 |
1室1厅 |
1300 |
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浦东 |
浦东大道136弄/近东方医院 |
1室0厅 |
950 |
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浦东 |
东园新村/东昌路/东昌地铁口 |
1室0厅 |
1000 |
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浦东 |
乳山三村/ 乳山路/ 东昌地铁口 |
1室0厅 |
1000 |
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浦东 |
梅园五街坊/ 张杨路/福山路/近东方地铁口 |
2室0厅 |
1400 |
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浦东 |
浦东大道1600号／居家桥 |
3室1厅 |
1800 |
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徐汇区 |
上医大楼 |
3室1厅 |
3600 |
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普陀区 |
中远两湾城 |
1室1厅 |
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徐汇区 |
兴国家园 |
3室2厅2卫 |
6000 |
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徐汇区 |
文定天下 |
2室2厅2卫 |
5600 |
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平均租金 |
3230 |
附三：
部分从事房屋租赁业务公司及网站简介
Ø 上海瑞盛房地产咨询有限公司
上海瑞盛房地产咨询有限公司成立于1995年。公司秉持“严以律己、宽容自臻”的经营理念，寻求客户、同仁、公司三者皆能满意的均衡关系，不断追求服务至上和永续经营。我们的每位员工都是有着高素质、高水平、有干劲、有进取心的年轻人，客户至上是我们的宗旨，高度的责任感和一丝不苟的工作态度更是我们公司的灵魂和标志。公司将以先进的电脑系统网络，提供客户安全、迅速、合理的专业服务，使地产流通达到最高的效能，为满足客户需要，公司以物业信息及客户资料的全面电脑化，及时提供客户最合适的信息资料。公司宗旨是以服务第一、客户至上的经营观，确保公司获得满意的经济效益和良好的社会效益的同时，在上海房地产市场树立起积极信誉的优良形象。地址：长宁区华山路1635号 电话：021-62839367传真：021-62948517 Email:[email protected]
Ø 房产之窗网
1998年网络在中国路漫漫其修远兮。房产之窗具备两大资源：资金和技术，拟创一个上海最优秀的专业网站，主要从事房地产信息的发布以及增值服务。
1999年，网络在中国小荷才露尖尖角房产之窗受到了各界的关注，引进了出色的人力资源，真正成为了上海最优秀的专业网站。
房产之窗面向企业提供专业服务；面向消费者提供信息平台，全面发展B2C、C 2C，全力成立中华房产之窗门户网站。E时代 ，房产之窗网罗众“家” 人无我有拍卖高手，一网竞价，虚拟平台，务实服务，网上房拍带来全新的电子商务模式，e网无忧，源自周密的游戏规则。房产之窗网，定期竞价，让您应接不暇，不再为偶失良机扼腕叹息。人有我全，无论是住宅还是商用物业，无论是交易还是租赁，房产之窗网致力于提供房地产全方位解决方案。涵盖整个上海的全部新建楼盘信息，只需轻击鼠标便能找到中意新居，无需为收集信息四处奔走。
推陈出新的二手房源，让您真正享有互联网时代的知情权。人全我专 这是一场思维盛宴，这是一次脑力激荡。从每日业界新闻动态，到系列市场报告，滚动发送。百闻不如一见，百看不如一试置业，从房产之窗网开始e时代选择房产之窗网，选择居家置业好帮手。
Ø 众宇房地产
上海众宇房地产咨询有限公司：专业提供上海各中高档办公楼的出租和出售代理，在上海已从业多年，并拥有精良的专业水平咨询队伍。拥有各商业中心的楼盘资料，对求租和求购的客户免佣金并全程服务。曾为中国日报社、法国ALF石油、劲量电池、美国商务网等客户成功地完成地产交易提供过专业的服务。
Ø 上海租房
上海房产的租赁房屋出租的上海租房网站，提供在上海租房信息，征租出租上海的房屋租赁信息台；专业规范，耐心诚恳，最主要的是：快捷准确地完成您托付的在沪投资、创业所需。产业涉及范围：徐汇、卢湾、长宁、黄浦、静安、浦东等中高档房产租赁。
Ø 上海房产租赁
二OO二年十月十八日建站，二OO三年一月十一日成立，注册实名：“上海房产租赁”、“上海租房热线”、“上海房屋租赁”，管理公司：上海胜鹏房地产咨询有限公司，注册号：310226201518，从业人员：至少三个区域两年以上的实战经验积累，准备着为您服务！服务宗旨：受人之托，忠其之事，经营理念：不谈什么精英，坚持实事求是、正道行事；想人所想，和精英一样成事。
Ø 上海房产大世界
上海房产大世界是一家专业化、垂直型的互联网公司。“上海房产大世界”http://www.88388.com，聚集了大量极富市场经验的MBA、资深行业背景人士、媒体推广专家和以多位博士为核心的IT技术精英。公司着眼于扎实地拓展市场，与合作伙伴携手发展电子商务在房地产行业的应用，为广大消费者提供真诚的服务。 徐汇区零陵路629号爱和大厦7楼D座，邮编：200030，
E-mail：[email protected]。
Ø 枫林房产经纪有限公司
枫林房产经纪有限公司成立于一九九八年，是一家专业的房产销售公司。主要从事房地产项目咨询、房地产营销策划代理、房地产租赁、买卖交易代理、房产租代管、收租交税，物业投资咨询等业务。
公司设立在虹桥路、宜山路的交界口，是属枫林街道物业。它以上海商业经济繁华地段为背景，立足“诚信，公平”的原则，积极拓展，为市民共创美好未来。公司拥有专职业务员一百名，都经过长期专业培训，在对现实的市场状况作出判断后，对实际租赁销售工作提出独到的建议，能为您提供满意的服务。
另有加盟公司住居房产，上海住居房地产经纪事务所，成立于1996年2月1日，以专业精干的崭新形象出现在每位新老客户面前。本事务所从是顾问服务、二手房地产买卖、租赁服务。合理策划及独家销售代理，独家别墅、洋房及厂房买卖、租赁服务。二手房按揭贷款一条龙服务！主营区域：徐汇区、长宁区、静安区、卢湾区。经营范围：高低档公寓、涉外商住楼、写字楼、别墅、老式洋房、商铺等租售代理、物业管理、楼盘代理、楼盘策划等。
Ø 上海瑞盛房地产咨询有限公司
上海瑞盛房地产咨询有限公司成立于1995年。公司秉持“严以律己、宽容自臻”的经营理念，寻求客户、同仁、公司三者皆能满意的均衡关系，不断追求服务至上和永续经营。我们的每位员工都是有着高素质、高水平、有干劲、有进取心的年轻人，客户至上是我们的宗旨，高度的责任感和一丝不苟的工作态度更是我们公司的灵魂和标志。
附四：
上海市房屋租赁（商品房预租）合同样本
特别告知
一、本合同适用于本市行政区域范围内的商品房预租以及按市场化原则协商确定租金的房屋租赁，不包括按市政府规定的租金标准出租的公有居住房屋、行政调配方式出租和政府投资建造的公益性的非居住房屋以及在《条例》施行前按照市政府规定的租金标准出租的私有居住房屋的租赁。
二、预租仅限于房地产开发企业投资建造，并已取得预售许可证的商品房，但房地产开发企业已经预售的商品房不得预租。
三、本合同条款中的［出租］或［预租］为提示性符号，表示该条款适用于出租行为或预租行为。本合同作为房屋租赁合同使用时，只能采用标有［出租］部分的内容；而作为商品房预租合同使用时，则［预租］部分的条款和补充条款中的"预租有关事宜"部分的条款。其他未标有［ ］符号的条款作为通用性条款，不论预租或出租都适用。
四、本合同用于商品房预租的，在该商品房竣工，房地产开发企业办理了房地产初始登记、取得了房地产权征后，预租双方当事人应当签订商品房使用交接书。商品房使用交接书生效后该合同内的原预租条款履行完毕。
五、本合同文本系市房地资源局和上海市工商管理局根据《上海市房屋租赁条例》制定的示范文本（试行）。其合同条款均为提示性条款，供租赁双方当事人约定采用。本合同中的示尽事宜可由甲、乙双方协商一致后，订立补充条款予以明确。
六、本合同签订前，出租人应向承租人出具房地产权证或其他权属证明，房地产开发企业向预租人出具预售许可证。并相互交验有关身份证明。其中将房屋出租给外来流动人员的，出租人还应出示公安部门发放的《房屋租赁治安许可证》。
七、本合同签订后的15日内当事人应按规定办理合同登记备案。其中，属房屋租赁的，应向房屋所在地的房地产交易中心或农场系统受理处办理，领取租赁合同登记备案证明；属于商品房预租的，外销商品房应向市房地产交易中心办理登记备案；内销商品房向房屋所在地的房地产交易中心办理登记备案。预租商品房竣工取得房地产权证，由双方当事人订立预租商品房使用交接书后，再按规定向房屋所在地的房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案，租赁合同登记备案证明。租赁合同经登记备案扣，当发生重复预租、出租、租赁期间房屋转让或设定抵押后被处分等事实时，可以对抗第三人。
八、凡当事人一方要求登记备案，而另一方不予配合的，要求登记备案的一方可持本合同、有效身份证明等有关文件办理登记备案。
九、房屋租赁保证金是一种履约保证的措施。房屋出租时，出租人可以与承租人在合同中约定收取房屋租赁保证金。租赁保证金的数额由租赁双方当事人约定。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分应当归还承租人。
十、本合同文本可向市或房屋所在地区、县房地产交易中心或农场系统受理处购取。双方当事人使用本合同前应仔细阅读，认真了解各条款内容。
十一、本合同为示范文本，供当事人参照使用。
十二、本合同的租赁关系由经纪机构代理或居间的，则租赁当事人应当要求经纪机构和经纪人在本合同的最后页签字、盖章。
上海市房屋租赁合同
（合同编号： ）
本合同双方当事人：
出租方（甲方）：
［出租］
承租方（乙方）：
预出租方（甲方）：
［预租］
预承租方（乙方）：
根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》（以下简称：《条例》）的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法＿＿＿＿（出租/预租）的＿＿＿＿（房屋/商品房）事宜，订立本合同。
一、出租或预租房屋情况
1－1 甲方＿＿＿＿（出租/预租）给乙方的房屋座落在本市＿＿＿＿（区/县）＿＿＿＿路＿＿（弄/新村）＿＿（号/幢）＿＿＿室（部位）＿＿（以下简称该房屋）。该房屋＿＿＿（［出租］实测/［预租］预测）建筑面积为＿＿＿＿平方米，房屋用途为＿＿＿＿，房屋类型为＿＿＿＿，结构为＿＿＿＿。该房屋的平面图见本合同附件（一）。
甲方已向乙方出示：
1）［出租］房地产权证/房屋所有权证/＿＿＿＿＿；［证书编号：＿］。
2）［预租］预售许可证［许可证编号：＿＿＿＿＿＿＿］。
1－2. 甲方作为该房屋的＿＿＿＿（房地产权利人/代管人/法律规定的其他权利人）与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋＿＿（已/未）设定抵押。
1－3. 该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件的要求；现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）、（三）中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。
二、租赁用途
2－1. 乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为＿＿＿＿使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。
2－2. 乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。
三、交付日期和租赁期限
3－1. 甲乙双方约定，甲方于＿＿年＿＿月＿＿日前向乙方交付该房屋。［出租］房屋租赁期自＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。［预租］房屋租赁期自预租商品房使用交接书签订之日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。
3－2. 租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前＿＿个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
四、租金、支付方式和期限
4－1. 甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为（＿＿币）＿＿元。［出租］月租金总计为（＿＿＿币）＿＿＿元。（大写：＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿十＿＿＿元＿＿＿角整）。［预租］月租金由甲乙双方在预租商品房交付使用书中按实测建筑面积计算面积计算确定。 该房屋租金＿＿（年/月）内不变。自第＿＿（年/月）起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。
4－2. 乙方应于每月＿＿日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的＿＿%支付违约金。
4－3. 乙方支付租金的方式如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
五、保证金和其他费用
5－1 甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方庆向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为＿＿＿个月的租金，即（＿＿＿币）＿＿＿＿元。
甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。
租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。
5－2. 租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、＿＿＿＿等费用由＿＿＿（甲方/乙方）承担。
5－3. ＿＿（甲方/乙方）承担的上述费用 ，计算或分摊办法、支付方式和时间：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
六、房屋使用要求和维修责任
6－1 租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方可代为维修，费用由甲方承担。
6－2 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
6－3 租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前＿＿＿日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。
6－4 除本合同附件（三）外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。
七、房屋返还时的状态
7－1 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的＿＿日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按＿＿＿元/平方米（＿＿币）向甲方支付该房屋占用期间的使用费。
7－2 乙方返还该房屋应当符合正常合用后的状态。返还时，应经甲验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。
八、转租、转让和交换
8－1 除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。
8－2. 乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同。并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案。
8－3. 在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先省得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。
8-4. 在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购 买权。
九、解除本合同的条件
9-1 甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：
（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；
（二）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；
（三）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；
（四）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。
9-2 甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的____倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：
（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后___日内仍未交付的；
（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。
（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；
（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；
（五）乙方擅自转租该房屋、装染该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；
（六）乙方逾期不支付租金累计超过____月的；
（七）_____________________________________。
十、违约责任
10-1 该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起____日内修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金变更有关租金条款。
10-2 因甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制，早成乙方损失的，甲方应负责赔偿。
10-3 租赁期间，甲方不及时路性本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方承担赔偿责任。
10-4 租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的______倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
10-5 乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方________________（恢复房屋原状/赔偿损失）
10-6 租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
十一、其他条款
11-1 租赁期间，甲方需抵押该房屋，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前___日书面征询乙方购买该房屋的意见。
11-2 甲、乙双方约定本合同签署后的15日内，应有甲方负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案,领取房屋租赁登记备案证明;本合同经登记备案后,凡变更、终止本合同的，由______（甲方/乙方）负责在本合同变更终止之日起的15日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案手续。因甲方未办理房屋租赁登记备案或变更的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一起责任。本合同自_________（签字/登记备案）生效。
11-3 本合同未尽事宜，经甲、以双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
11-4 甲、以双方在签署本和同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
11-5 甲、以双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的，可选择下列一种方式解决（下列两种方式由甲、以双方共同任选一种）：
（一）、提交 ___________仲裁委员会仲裁；
（二）、依法向人民法院起诉。
11-6本合同连同附件一式_________ 份。其中：甲、以双方各执一份，（上海市/ _________区/县）房地产交易中心或农场系统受理处一份，以及__________ 各一份，均具有同等效力。
补充条款
一、预租有关事宜
1-1 甲乙双方约定，甲方于本合同生效之日向乙方一次性收取_____（币）元（折合人民币____ 元）预收款。预收款的使用有甲、乙双方当事人在补充条款中另行约定。
1-2 甲方预租的商品房必须办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房的房地产权证后方可交付；
1-3 甲、乙双方约定，甲方取得房地产权证后的____日内通知乙方签订预租商品房使用交接书。预租商品房使用交接书签订之日即为该房屋租赁的起始日。
1-4 该租赁房屋实际建筑面积在房屋竣工后，以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构的实测建筑面积为准。
1-5 甲、乙双方约定，有下列情形之一的，一方可追究另一方为违约责任。具体违约责任由甲、乙双方在补充条款中另行约定：
1、甲方逾期交付房屋的；
2、甲方交付前的房屋不符合本合同附件约定的；
3、在房屋交付前甲方或乙方擅自解除合同的；
4、_________________________________；
1-6 在预租期内，乙方不得转租盖房屋、转让该房屋的承租权或交换盖房屋的承租权。
附五：
出租告示样
物业情况
房源编号: 区 县
物业地址:
物业类型：
朝 向： 房 型： 室 厅 卫
建筑面积： 平米 租 金： 元/月
装修情况：
登记日期: 有效期限: 天
备 注:
联系方式:
房源提供:
联 系 人: 联系电话:
电子邮件:
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